繼在一線城市打出降價旗號以后，近日萬科、中海等龍頭房企又在杭州、南京等二線城市高調促銷。而據國家統計局發布的數據，與上月相比，10月份70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加了17個。在行業龍頭的示范效應下，越來越多的開發商加入降價促銷的行列，以價換量儼然成為樓市的“主流”走勢。
業界人士分析，盡管許多城市樓盤的折扣和議價空間都有所增加，但是仍然與購房者的心理預期價位存在差距。價格回落僅僅是調控取得的初步效果，讓房價與購買力契合才是調控的最終目的。
我們看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供應量大量積壓，供需形勢正在發生逆轉，樓市緩慢向買方市場過渡。Wind數據顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達到1.22萬億元，同比增長了37.99%。隨著存貨逐漸積壓，銷售回款困難對房地產這一典型的資金密集型行業的掣肘作用逐漸顯現。
在銀行貸款、資本市場、信托等融資渠道被全面限制的情況下，萬通、上實發展等房企試圖通過私募股權來曲線融資。但業界專家提醒，如果銷售不能回暖，僅靠外部融資難以本質上解決開發商的現金流問題。開發商應避免走進這樣的誤區，就是單純依靠外部融資來支撐脆弱的資金鏈，而把降價視作洪水猛獸。回籠資金的根本途徑還得通過銷售，實力強的開發商應嘗試在新的市場環境下打開銷路。
這是因為，在各地嚴格執行限購令的前提下，樓市已經沒有了投資者的空間，而剛性需求的購買力相對有限，都有一個預期的心理價位。這個心理價位是與購房者的收入水平和支付能力相對應的。房價只有降到這個心理價位以下，才會有大量剛性需求集中入市，這是成交能夠反彈的唯一條件。
眾所周知，剛性需求只能支撐起房價的合理價位，投資性需求支撐的則是房價里的泡沫部分。購房者深度觀望表明一線城市房價回調的預期已基本確立，只有部分迫切購房的剛性需求才會在目前這一時點入市，換言之，就是畸高的房價已經失去了投資泡沫的支撐。
龍頭開發商花樣頻出的促銷策略也表明，爭搶客戶的時代已經到來。隨著投資者被擠出市場，有效需求大為減少，住房投資的盛宴已經結束，在盛宴中曾賺得盆滿缽滿的開發商們必須適應新環境才能生存，堅持不降價的開發商或者樓盤可能最終房價大幅跳水才能獲得購房者的認可，比如北京通州的京貿國際城，眼下降價幅度最大的多是此前定價泡沫較大的高價樓盤。
房價回調一方面反映在老樓盤的不斷調價上，另一方面也影響著新盤的定價。據了解，目前一線城市的新開樓盤大多定位中低端客戶。不過，盡管開發商促銷力度越來越大，跳水樓盤此起彼伏，但購房者的觀望情緒空前堅定，成交量仍未明顯回暖。而土地市場頻頻流拍、底價成交，也已釋放出樓市已經“入冬”的信號。
不僅如此，不少開發商手里仍儲備著大量土地。國土資源部數據顯示，截至2011年10月，未開工的房地產用地中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產用地中住宅用地35.5萬公頃。用地供應將陸續轉化為住房供應，同時二手房市場上投資客拋房形成的潛在供應也將浮出水面，開發商面臨的銷售壓力仍將繼續加大。
業界普遍認為，在樓市去庫存化過程中，購房者的話語權將會逐漸增加，銷售信息的透明性也讓購房者對房價走勢有了理性的判斷，理性的住房消費觀念正在培育中，剛性需求很難再出現爆發式的集中入市。在房價回調難以逆轉的現實形勢下，以價換量將被越來越多的開發商所接受。
事實上，在這輪樓市調控中，不僅供需格局被打破，需求中投資者被剔除，供給中增加了保障性住房這一平衡市場的主要品種。房企的開發模式也發生了改變，以往依靠預售款、貸款等資金杠桿滾動開發的模式難以為繼，依靠土地和住房升值賺取超額利潤的空間也不復存在，“現金為王”成了開發商未來的生存法則。
但隨著樓市調整風險顯現，大量資金正撤離房地產轉投其它行業，樓市的資金聚集效應也將減弱，一些資質不高、實力不強的開發商難免會在大浪滔滔的市場競爭中泥沙俱下，從而迎來一次全面的真正意義上的調整。盡管長時間的調整會帶來陣痛，卻是我國樓市健康穩健發展繞不過去的必由之路。（李文龍）
來源：金融時報
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