未來幾月樓市有望形成“降價換量”整體格局

今年中秋節，熱點城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴重不足。

　　在中秋節以前，過去“屢調屢漲”的房價已呈現少見的調整跡象。

　　上海、深圳等十大城市8月住宅均價環比下降0.41%，這是一年來首次下降。房價受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實現凈利潤193億元，其中33家公司業績有不同程度下降。

　　嘉華中國投資有限公司副董事谷文勝說，“調控讓房地產面臨整合，樓市不再是個人人能賺錢的行業。”

　　“停漲”之后，降價是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開發有限公司副總經理沈旦臨稱，為完成業績考核，開發商會在三四季度想辦法增加銷量，降價會更明顯。

　　北京市房協副秘書長陳志說，如果今后堅持房地產調控力度不放松，預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

　　但種種跡象顯示，小范圍的房價調整尚未帶動量的釋放。

　　在北京，8月份成交商品住宅套數環比下降22.9%，這是2009年來的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環比下跌25.6%，創下2005年以來的新低。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，如果高房價的“大壩”難有松動，成交量很難有起色，預計今后幾個月成交低落的行情會延續。

　　不可否認，近期一些輿論鼓吹“降價潮”“抄底”等，實際上有意無意夸大了市場的實際情況。上海同策咨詢研究部總監張宏偉說，一些開發商故意把“吹風價”定得遠高于最終銷售價，給外界造成“大幅降價”的假象。

　　上海復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰還提醒，一些地區配套商品房等中低價位住房成交比重加大，也會拉低統計上的“均價”，對此應有辨別。

　　谷文勝說，經過幾輪調控，大型房企已有“心理準備”和“耐藥性”，在沒有生存危機的情況下，降價動力不大。

　　中國指數研究院副院長陳晟等專家稱，今年房企海外融資、房地產信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內銀行住房貸款的收緊。

　　有關專家據此認為，簡單依據熱點城市房價一時“停漲”或“微降”，就認為已達到調控效果，是短視的。可以預見，如果“限購令”等強力措施不能延續和擴面，房價必然出現強力反彈。

　　值得注意的是，目前部分地區樓市價格某種程度上是一個“虛假價格”，因為政府“限需求”和開發商“緩供給”形成了虛假供求關系，扭曲了價格信號。如果不從根本上解決樓市有效供應不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。

　　樓市“治本”，其一在規范“房貸”監管制度。中國房地產業協會副會長朱中一等專家認為，當前應從“開發端”和“銷售端”兩頭管理好房地產資金，壓縮投資、投機性資金流入樓市的渠道，并注意“區別用力”，保護保障房開發和自住及改善型購房的資金需求。

　　其次是保障房建設真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進不能因調控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設、分配等各環節形成制度體系，真正使樓市從市場“單腿跳”轉為市場、保障“雙輪驅動”。

　　長遠看，最根本的還是加快配套改革。有關專家呼吁，破除地方政府對房地產過度依賴，必須從房地產稅制、財政體制等方面進行系統性改革，應在條件成熟的地區盡快擴大試點范圍。

來源：東方早報

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