“中國房地產市場正發生巨大變化，如果說調控前地產商還沐浴在和煦的春風中，調控后就是置身于寒風中了，而且這個寒風不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫在此間舉行的2011博鰲房地產論壇上說。
2011年以來，在“新國八條”等房地產市場調控政策的影響下，中國多數城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。
專家和業內人士認為，中央政府加強樓市調控的力度短期內不會放松，開發商庫存和資金壓力不斷增大，地方政府也面臨著如何避免調控政策對經濟增長和財政收入造成太大波動的難題。經過一年多的調控，房地產業正進入多方博弈的關鍵階段。
國家統計局日前發布的7月房價數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。與6月份相比，7月份環比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個。一線城市商品房漲幅全面停滯。
正當房企在嚴厲調控政策下轉戰二、三線城市，部分二、三線城市房價呈現上漲勢頭之時，住房和城鄉建設部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調控政策松動的愿望隨之破滅。
中國房地產業協會副會長朱中一說，2011年是中國“十二五”規劃的開局之年，也是房地產轉型發展的關鍵之年，中央政府對房地產市場的調控力度不會放松。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮也認為，在住宅短缺的情況下限制投機性需求，避免供不應求缺口不斷放大，這樣的政策很長一段時期都不會有多大變化。
隨著銀根縮緊和房地產調控政策的進一步深入和細化，中國多個城市和房企的庫存量大幅攀升，房企融資渠道收窄、融資成本不斷上升，在庫存上升和資金趨緊的雙重壓力下，房企加快了融資創新的步伐。
國家統計局公布數據顯示，前7月房地產開發企業本年資金來源中，有500億元來自于外資，這一數據同比大增65.8%。另據北京中原地產統計，今年上半年，恒大等十大房企已確定完成海外融資324億元，遠超去年。
盡管最終調控效果還有待觀察，但業內普遍認為中國房地產業暴利時代已經結束，將逐步進入優勝劣汰和創新轉型的新階段。
“住宅市場將走向微利時代，不再是產生暴利的產品，房企必須創新產品、提高品質，才可能獲得利潤。”陽光100集團董事長易小迪說，中國房地產業以前來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉變，與之相適應的粗放式經營盈利模式將結束。
蘇鑫認為，房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代，商業地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。業內人士預測，下半年，隨著供應高峰的來臨和在售項目庫存量的增加，更多開發商將在更多城市展開降價促銷，行業整合加劇是大勢所趨。
朱中一說，今后中國房地產業的發展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業都必須要重視這個問題，否則將面臨優勝劣汰的局面。他認為中國房地產業亟待轉型，應調整供應結構、轉變開發建設模式、推進科技進步和技術創新、拓寬房地產融資渠道和強化企業內部管理。
但是，一些對土地財政依賴度較高的地方政府，也面臨著如何避免調控政策對經濟增長和財政收入造成太大波動的難題。以海南為例，在房地產調控政策的影響下，今年上半年，海南省商品房銷售面積434.38萬平方米，同比下降9.9%；銷售額423.17億元，同比下降5.3%，直接影響了上半年海南GDP增速，并導致地方一般預算收入增速出現較大回落。
據統計，今年上半年海南實現地區生產總值1222.28億元，比上年同期增長10.4%，經濟增速較去年同期回落了9個百分點，是中國經濟增速回落最大的省區。海南省政府副秘書長羅時祥表示，上半年海南房地產業實現增加值137.59億元，同比下降3.4%，是影響海南服務業乃至整體經濟增長減緩的主因。
財政部財政科學研究所所長賈康等專家建議，應該積極培育地方實體產業穩定稅源，對不動產保有環節征稅，逐步豐富直接稅來完善地方財稅體系，通過發展城市綜合體和商業地產促進城市功能轉型，緩解地方政府對土地財政的依賴。（王暉余 王存福）
來源：新華網
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