多城市庫存逼近歷史高位，下半年需關注樓市錢流

　　從產品的角度來看房地產業，在今年樓市調控措施“國八條”的壓力下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產品大量積壓但價格堅挺的現象在經濟領域并不多見。

　　房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？

　　多城市庫存逼近歷史高位

　　據北京市房地產交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數字處于今年高點，而根據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場調查公司總監張大偉表示，這一存銷比是最近3年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

　　其他一線城市的形勢也不樂觀，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積為783.9萬平方米。據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。

　　在二三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75％；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01％。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區商品房累計可售面積可以銷售近10個月，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月。

　　在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現的市場信號是部分一二線城市交易量處于萎縮狀態，不合理購房需求受到了抑制，庫存量也在持續上漲，不過，價格變動尚不明顯。

　　張大偉表示，庫存上升體現了調控政策的效力，這主要是限購、限貸等政策極大地抑制了投資投機性購房需求。隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。

　　下半年全國樓市供應潛力巨大

　　業內人士分析，目前來看今年調控不會放松，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環節仍然將釋放價格調整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應井噴的潛力。

　　據世聯地產經紀公司對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米，明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米。

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