限購限價等多方調控施壓，房價穩中有降可期

加息的“靴子”落地讓證券投資者舒了一口氣，卻令開發商和購房者平添了一分憂愁。

　　對地產商來說，在貨幣政策趨緊的大環境下，銀行面對開發商本來就有較大的議息空間，加息將使利率水平整體上浮，開發商的資金成本進一步上揚。

　　對于購房者而言，個人購房貸款原來被銀行視為最優良的信貸業務，現在別說給予優惠利率，在利率市場化和銀根收緊的情況下，個人購房者和開發商一樣享受利率上浮的“待遇”。經濟學家哈繼銘曾估算，北京、上海、杭州等高房價城市的購房者月供收入比房貸月還款與月收入之比非常高。可以想象，當購房者將絕大部分收入用于還房貸時，即使是小幅加息，對這部分人群而言也可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。

　　客觀地說，本輪房地產調控在限購、限價、限貸等多項政策施壓下，很有可能達成令房價穩中有降的調控目標。此次加息雖非僅針對房地產行業，但事實上確能起到強化樓市調控效果的作用。

　　中國住房投資性特征極為明顯，限購政策的出臺最主要原因應是出于對投資性購房抑制的考量。去年有媒體報道，全國不少城市都大量存在空置住房的問題。一時間引發社會廣泛關注，有媒體還跟進調查。雖然無法確認這些空房的性質，但很多民眾相信，在大城市中相當數量的無人居住房屋應屬于投資性空置。如果再加上已經出租的投資性房產，房地產市場中的投資性購房占比應該不小。

　　人們之所以如此熱衷于房產投資，是因為近年來物價快速上漲，使得人們為儲蓄與收入貶值而焦慮。而在中國，房產投資是重要的保值增值的方法。加之在傳統文化中，看得見摸得著的住房會給人以安全感，因而通脹越明顯，公眾囤積房屋的熱情越高。即便是在政府調控樓市的大背景下，不少人仍認定房價未來還有繼續上漲的空間。可以說，房地產泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通脹預期的攀升。

　　理論上說，一旦通脹倒逼利率提高到一定水平，就會刺破資產泡沫，促使房價回歸到其合理水平。然而，糾結之處在于：治理通脹運用價格工具提高利率會加大與美元的息差，加之人民幣升值預期，在二者疊加作用下熱錢流入或加速，外匯占款增加，由此形成一個怪圈——一方面因外匯占款的增加央行不得不投放相應的基礎貨幣，另一方面為了收緊流動性又得通過提高存款準備金率和公開市場操作來回收對沖。

　　客觀地說，通過市場化調節提高利率確有兩難之處，因而目前政策干預至少可以算作是較優選擇。我們確信，當調控政策得到認真地貫徹執行，房價必會平穩回落。

來源：中國證券報

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