上半年以低迷收場，樓市正在發生細微變化

2011年的樓市延續了從去年開始的調控行情，上半年以低迷收場，但一些細微的變化正在發生。住宅成交持續在低位徘徊震蕩，土地成交量相對較少，房企拿地謹慎。由于庫存持續攀升，買方介入熱情不高，下半年企業銷售壓力越來越大，資金更為緊張，降價促銷或將是大勢所趨。然而，正是在市場低迷之際，龍頭房企憑借規模優勢和靈活的銷售策略獲得可喜的銷售業績，市場份額進一步擴大。

　　今年上半年，調控政策、房產稅接踵而來；住宅成交量、土地出讓金連連下跌；開發商、購房者等樓市各方勢力拉鋸。全國樓市在糾結、博弈和重壓之下渡過了上半年。在2010年樓市調控啟動之后，今年上半年的調控力度有增無減，一攬子房地產政策的出臺顯示出中央政府調控樓市的堅定決心。

　　2011年已過半，雖然房價并未在持續有力的調控中應聲而落，但全國多個主要城市商品房庫存量已達到高位，庫存壓力、資金吃緊日益加劇，給下半年房價下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷售情況有所好轉，但業內預計普遍擔憂下半年市場并不樂觀。

　　上半年樓市成交總體低迷

　　房地產調控政策的升級和貨幣政策的持續趨緊，使得今年上半年市場總體低迷，多數城市成交量下降。在中國指數研究院監測的20 個主要城市中，北京、重慶、南京、海口等9 個城市成交量下降，且多數降幅明顯，其中海口成交量降幅最大，在60%以上；其余11 個城市上半年成交仍有增長，但漲幅多在10%以內，成交仍在低位。

　　而8個重點城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升，北京、重慶、南京3 城市成交面積皆低于去年同期水平。

　　分析整個上半年的樓市行情可以發現，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現出較為一致的規律：一季度成交量同比不斷下降，特別是一、二線城市的調控細則大都在2 月中下旬及3 月初陸續實施，故3 月份調控成效逐漸顯露，傳統的樓市“小陽春”在嚴厲的“限購令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4 月調控作用繼續顯現，成交量持續下滑；由于2010年5、6 兩月樓市受4 月新政影響成交量迅速下跌，故今年5、6兩月成交量雖受調控影響依舊低迷，但同比有所上漲。

　　成交量的低迷雖然沒有使房價出現明顯下跌，但根據中國房地產指數系統“百城價格指數”對100個城市的全樣本調查數據來看，今年1月底“國八條”出臺后，2月—5月，商品住宅價格平均環比漲幅明顯縮小。房價環比上漲的城市個數在減少，環比下跌的城市個數在增加，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，一系列調控政策的效果逐步顯現。

　　庫存壓力或大于2008年

　　更為顯著的變化是，經歷了上半年的成交膠著后，北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關注的熱點。

　　國信證券對房地產行業銷售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日，多個主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數據顯示，北京商品房可售套數達到771908套，同比上升21%；上海可售套數為52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門等幾個二線城市，可售套數同比增幅更是高達43%、37%、47%、81%。一線城市中，只有深圳庫存量同比小幅下降2.9%。

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