土地出讓金減少，地方財政危機襲來

一線城市土地市場持續低迷，地方政府賴以生存的土地出讓收入恐將大幅減少，這無疑將影響整體投資水平，還有可能把地方債務問題顯性化。

　　進入6月，北京、上海和廣州等一線城市集中推出大批土地，但仍不能扭轉4月份以來土地市場的低迷行情。目前，對房地產企業而言，稀缺的是資金，不是土地。如果調控政策不放松，這種情況很難改變。

　　在土地拍賣市場低迷之際，地方政府賴以生存的出讓金在大幅減少，在口袋收緊的情況下，支出自然難以擴大，這無疑將拖累固定資產投資的增長，進而對GDP增長構成壓力。

　　雖然目前固定資產投資和房地產開發投資依然維持較高的增速，1-5月固定資產投資增長25.8%，房地產開發投資增長34.6%，但投資存在一定的滯后性。不管是房地產新開工項目，還是固定資產新開工項目增長都比去年大幅下降，這已經預示著未來投資增速將非常吃力。

　　此外，地方政府土地出讓金收入的減少還會使土地抵押貸款的信用危機日趨顯性化。

　　地方土地出讓金大減成勢

　　近日，土地市場的一連串壞消息令地方政府坐不住了。

　　一季度，全國120個城市平均樓面地價1225元/平方米，環比下跌15%，同比下跌14%。

　　進入4月份，土地出讓金由千億以上規模迅速下降至786億元。5月土地市場延續4月水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。

　　一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別同比下滑56%和37%。北京1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量1225公頃的一成。

　　即便在此種情況下，北京朝陽區CBD剩余的9地塊再度入市，北京土地部門近日表示，下一階段北京還將有1200公頃經營性用地上市，土地供應充足。

　　上海市規劃與國土管理局也公告，6月3日至6月29日，上海將有共計17幅地塊出讓，共計出讓面積為76.8萬平方米。

　　然而，相對地方政府的落花有意，開發商就顯得流水無情了。

　　1-5月，除了深耕商業地產的SOHO中國拿地熱情不減，各大開發商均放緩了拿地節奏。遠洋地產3377.HK、龍湖地產0960.HK、雅居樂3383.HK等公司高管均向本刊記者表示，不一定會拿地。事實上，這些公司2011年以來幾乎無土地入賬。萬科A000002.SZ高管對本刊記者表示，目前萬科的新投資基本凍結，四季度之前，除非有特別吸引力的機會，萬科將不考慮拿地。

　　經過2010年的積累，房企存貨量達到歷史高點。已經披露2010年年報的70家房企中，存貨總額為8479.40億元，同比增幅達41.70%。庫存占資產的比重達到61.5%，超過2009年一季度的歷史高點。

　　在當前信貸收緊、銷量萎縮的背景下，上市的地產公司經營性現金流連續5個季度為負，2010年末，70家上市房企經營活動產生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%。

　　經過一年多的房市調控，開發商試圖通過減少銷售量來維持價格不降，但囤積的存貨越來越多，將不斷地加大房地產商的資金緊張度。所以，對房地產企業而言，目前稀缺的是資金，不是土地。如果調控不放松，這種情況將愈演愈烈。庫存高企，資金緊張，悲觀預期，都使得房企拿地的能力和意愿持續低迷，新投資基本凍結。而地方政府土地財政格局短期內無法改變，供地沖動強烈，供需矛盾使得未來土地價格下行將是大概率事件。

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