隨著1000萬套保障房今年開建，保障房供應量將首超商品房，國內住房供應格局將發生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。
與此相對應，房地產金融格局將發生重大變革。1000萬套保障房總投資1.3萬億，至少需要向金融機構融資1萬億元。“介入保障房融資，不再僅僅是銀行履行社會責任的問題，而是必須抓住的市場機會。”一位股份制銀行行長對本報表示。
保險、信托資金也躍躍欲試。兩大保險巨頭——中國人壽總裁楊超和中國平安董事長兼首席執行官馬明哲2011年“兩會”提案都包括利用保險資金支持保障房建設。一家信托公司總經理則對本報稱，“如果被銀行、保險搶占了先機，信托業將錯失形成核心盈利模式的機遇。”
不過，保障房融資仍然障礙重重，特別是受制于地方融資平臺過高的負債率，銀行既朦朧地感覺到了市場機會，又徘徊不前。1月12日，銀監會曾召開新聞發布會，工農中建交和國開行集體表態支持保障房建設，但僅國開行稱計劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公布信貸指標。
銀行“徘徊”不前的原因在于，保障房建設主要靠地方財政投入。而目前全國地方融資平臺貸款余額已高達9萬億元，地方政府已透支了未來若干年財政收入。并且，銀監會2010年統一部署對地方融資平臺貸款實行“解包還原”，重新落實抵押擔保物。時至今日，“大多數地方，能抵押的資產都悉數抵押給了銀行，拿什么來為新的融資抵押？”一家國有大行公司部人士稱。
同時，公租房將是今后保障房建設的重點，而各類金融機構對公租房融資都沒有經驗。公租房投資回報周期長，至少需要20-30年，除國開行、建行等少數大銀行，大多數銀行根本沒有期限如此之長的貸款品種，且銀行資金來源多為短期負債，發放長期貸款，期限高度不匹配，也無法對沖利率風險。
難在公租房
保障房1.3萬億元總投資，從地方政府投融資的實踐來看，一般僅能籌集到項目資本金。目前保障房項目的最低資本金比例要求為20%，需要項目資本金0.26萬億，剩下1.04萬億需要外部融資。
住建部提供的數據稱，1.3萬億投資中，有8000多億要通過社會機構投入和保障對象以及所在的企業籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。
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