房地產信托重新活躍，開發商融資成本抬升

兩個月的略微低迷之后，房地產信托重新活躍起來。2月24日，臥龍地產發布了1.75億元債權信托。之前，新湖中寶等上市公司也發布了信托融資公告。按照用益信托網為本報做的的統計，2月份投向房地產的信托計劃已經達13款，占總款數一半的比例，發行規模或將超20.63億元。

　　隨著信托業對地產行業風險防范的提高，信托公司對地產公司融資要求更加嚴格。另一方面，相當部分信托公司房地產信托業務比重較大，且地產業務還是信托公司利潤率最高的業務，兩者依存度較高。和去年一樣，業內人士認為信托還依舊是地產公司除了開發貸之外最靠譜的一種融資方式。

　　但同樣，按照用益信托網的統計，今年1月份，發向房產公司的信托產品的收益率是9.29%，而去年全年平均下來是8.92%。顯然，房地產公司信托融資的成本在提高，今年伊始，對于地產公司融資，也不是一個好的訊號。

　　股票質押，還是股票過戶

　　和2008年地產“拐點”時一樣，今年以來一些地產公司仍然選擇以大股東的股權來融資，但和2008年不同，一些信托公司已經不再希望地產公司僅僅是用股票來做質押，更希望的是用股票過戶的方式來做生意。

　　據記者了解，一些大的信托公司，在和地產公司談信托業務時，如果對方要選擇大股東用股票質押的方式，信托公司都會選擇要求對方用股票過戶。“所有的股票的現值打個折扣，就是我們給地產公司的錢。雙方定個回贖的條款，過上兩年，等公司有錢了，再把股票贖走。”一家信托公司的高管告訴記者。為什么不同意股票來質押了呢？“現在地產行業的風險和以前不同了，還是過戶了比較保險。”

　　但讓記者疑惑的是，現在房地產公司的信托業務的公告，提及的都只是說將股票質押，但這位高管告訴記者，“很多公告披露不那么詳細。外面的人很難知道他和信托公司之間的合同細節。”

　　不僅是合作方式變得苛刻，實際操作起來，難度也在加大。去年底，一家地產公司發行一個6億元左右的信托，地產公司用一塊一線城市的地塊給信托公司做了抵押，雙方約定了總資金成本率為不高于年化12%。

　　但這個信托發行卻低于了地產公司預期。“以前發個信托，誰做路演呀。這一次，還在上海做了場路演，才發掉的。”這家上市公司的高管告訴記者。他感慨，信托利率已經不低了，但沒想到還比以前費力多了。

　　“有土地質押，17%-18%的利率，如果股票過戶，13%-14%的利率”，這樣的行業水準，已略高于在海外發債的利率。盡管信托融資成本如此之高，但“縱觀各類融資，在國內，不談開發貸，性質比較相近的融資方式中，還是找不到比信托成本更低，更靠譜的融資方式”，業內人士如此評價。

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