中國房地產一個顯著特點就是商住倒掛。剛剛新一輪調控，或許將會改變這一現象。
DTZ戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆對記者說：“購買商鋪本身就是首付5成，現在新政對商業地產影響小多了。住宅市場遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業地產引發機構投資者和開發商的關注，未來升值潛力值得期待。”
資金流入商業地產
商住倒掛在上海已經有多年歷史。健康的房地產市場，相近地段商業地產項目售價應該比住宅項目高出30%左右。其原因正如望源集團董事長季寶紅所說：“現在商住倒掛，是‘商住’轉讓稅費制度設計缺陷所致。目前住宅轉讓的稅賦相對較低，只有6%~10%；而轉讓商用住房的稅賦則過高，投資非居住用房實際繳納的稅收大約為總增值額的50.5％，意味著投資獲利的一半都繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，還涉及到諸多稅種，如按照出租收入應繳營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅和個人所得稅等。”
4月新政之后，住宅市場成交量呈現大幅回落，商業地產則乘此機會走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業地產明顯優于住宅市場，在通脹預期影響下，更多投資者將投資眼光轉向商業地產。房地產調控新政則讓商業地產價值得以回歸。根據DTZ戴德梁行2010年一季度物業報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為每天每平方米5~7元，雖然有所回升，但尚未恢復到2008年金融危機爆發前的租金水平。陸逢兆表示：“政府的樓市調控政策無意打壓商業地產，因為商業地產租金尚處低位。”
事實上，蘇南投資客近期明顯加大了在上海投資商鋪、寫字樓的力度。和住宅不一樣的是，商業地產投資更為專業，需要專家指導投資。原本做房地產投資的盛先生開始瞄準商業地產投資。盛先生告訴記者：“現在投資客越來越傾向投資商鋪，一是現在住宅投資成本很高，和商業地產差不多，二是因為商業地產投機性本身并不強，市場也相對健康。如果按照當前住宅價格為基準，商業地產價格至少有30%的低估。”
上海世茂股份有限公司首席財務官陳汝俠也判斷，很多資金在進入商業地產領域。他說：“當前，民間資本太多，但是投資渠道有限。很多資金從住宅市場出來，我們認為會流入商業地產。”
開發商借機轉型
世茂集團在去年重組上市公司世茂股份，專注商業地產開發。自2009年5月重組完成后，世茂股份從資產規模到員工數量、經營業態都有全面改觀。陳汝俠告訴記者說：“未來世茂將專注二三線城市商業地產開發。正是因為我們了解市場的需要和二三線城市的具體情況，我們做的商業才更符合當地需求，加上商業合作伙伴的支持，我們現在開發的兩個項目——常熟商業項目和紹興世茂廣場項目都非常成功。”
除此之外，原來專注住宅的開發商也越來越多地轉向商業地產開發。4月初，萬科接手位于CBD核心區的贏嘉中心，半個月內萬科連續接手了三個商業地產項目，加之萬科在杭州持有的酒店，萬科的商業地產資產越來越多。金地集團董事長凌克也公開表示，商業地產的開發和運作將成為未來金地一個重要戰略規劃，今年將把20%的資金投向商業項目。4月13日，保利房地產更是宣布：未來3~5年，將持有性商用物業的投資比例增大到全部投資的30%。
“開發商建立商業地產運營部門是未來的發展方向，企業應投入一定資源用于優質資產的管理，規劃長遠的資產配置策略，幫助企業減少風險，達到持續穩定發展的目的。”陸逢兆說，“從宏觀層面來說，其實土地永遠是稀缺的，所以最優質的土地和物業也需要持有和用心經營，像恒隆廣場、環球金融中心、國金中心等優質物業，也是吸引很多優秀公司進駐上海的原因之一，這對城市的經濟發展也是有好處的。”
因此，這輪調控對很多開發商來說，是一次推動企業轉變經營策略的機會。
來源：中國經營報
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