編者按/ 為遏制高房價，政府終于出重拳掀起調控風暴。4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，并將對地方政府進行“房價問責”。其中包括可暫停發放第三套住房貸款，非本地居民暫停發放住房貸款等。19日，住建部又發出要嚴查和打擊開發商捂盤惜售等加強房地產市場監管的通知，直擊開發商在商品房預售中捂盤惜售的“潛規則”。重拳之下各地市場顯得措手不及，地產股應聲下跌，樓市價量齊升的局面似乎得到遏制，此番樓市集中調控是否能夠實現“維穩”目標？我們拭目以待。
像是一場毫無預兆的8級大地震，2010年4月集中出手的房地產調控讓許多人都措手不及。投機者拋盤，開發商囤糧，中央的連番出手讓房地產業頗有些草木皆兵。在許多購房者眼中，今年房價走低已經是毫無疑問。問題是，房地產向上的拋物線會否就此轉向，從此一路向下？
對于地方政府而言，房地產意味著20%以上的稅收、25%以上的GDP貢獻率，以及超過六成的地方預算外收入。他們的底線在哪里？
亂世用重典
4月20日，銀監會網站高調地公開主席劉明康內部會議的發言，其中史無前例表態要限制各種名目的炒房和投機性購房。就在同一天，住房和城鄉建設部公開《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，拿出了19項措施給房地產銷售市場下“緊箍咒”，甚至要求開發商變動房價要備案公示。
一天前，張景明決定將自己在廣、深、滬合共近150套房子一次性放出。這些房子的市值超過2億元，是張景明這5年來陸續購入的所有物業。“亂世用重典，這次中央要來真的。”張景明最近常常叨念著這句話。
其實這已經是一周以來第三波調控。4月14日國務院首先出臺了被稱為“國四條”的措施，其后國土資源部公開2010年住房用地供應計劃，其中供應量擴大到去年的2.35倍。就在購房者在消化“國四條”所帶來的房貸沖擊之時，4月17日國務院再發文，這份被稱為“國十條”的通知措辭更為強硬，部分調控措施更是前所未見。其中包括可暫停發放第三套住房貸款，非本地居民暫停發放住房貸款等。
盡管已經密集出臺了三波重拳，事情似乎還遠未到告一段落的時候。4月20日，審計署公布了今年的第六號審計公告，直指包括河北、遼寧、吉林等11個省區在土地出讓方面存在各種違規現象。“這是在提醒地方政府，要密切配合此次調控工作。”廣州一位負責土地工作的政府官員表示。
這樣的解讀并非空穴來風，在17日公布的“國十條”當中，表明將建立考核問責機制。在中央的高壓之下，地方政府的態度也是前所未有的統一。重慶、上海等城市據說正在醞釀征收特別消費稅，北京、廣州等城市則加大公共租賃住房等保障房建設。
回看這一周的房地產調控，中央的態度明確，在國務院統領下，財政部、銀監會、國土資源部，甚至審計局都表明態度制定措施。“速度極快，力度空前。”中國房地產協會副會長顧云昌這樣評價此次調控政策。據其透露，4月初國務院就組織了多場研討會，除了部分專家外，一些地區的主管領導也飛赴北京。其表示現在出臺的主要是金融信貸方面的政策，如果調控效果不明顯，政府下一步很可能出臺稅收調控政策，“這包括房屋保有環節的稅收以及土地增值稅”。
對于政策的驟然發難，中金公司的分析員高挺認為，中國經濟已經連續兩個季度保持10%以上的增速。政府發現房地產在經濟中的地位沒有想象中大，而汽車消費以及出口逐步好轉都讓政府認為時機已到。現在“政府在逐步降低經濟對房地產需求的依賴”，同時他們也認為，目前的房地產調控政策只是在糾正房地產需求釋放過快造成的局部過熱問題。
“關鍵問題現在是動手術治病。”張景明認為，動手術是有風險的，“而房地產行業是依靠信心支持的，只要不漲就會跌”，這些措施實施下去后果會如何，中央也許也不能完全把控。
流動性寬裕 開發商不慌
信心受到影響的似乎不僅僅是張景明這種大手筆投資者，還有新盤的銷售業績。廣州中原地產的項目部總經理黃韜表示，中原代理的一手樓盤4月17日、18日成交量下跌了50%以上。有業內人士告訴記者，在14日公布“國四條”后，不少開發商就連夜開會應對。不僅立即加大折扣力度，部分樓盤還打算為受房貸沖擊的購房者墊付首期款。例如在廣州花都一樓盤內，銷售人員表示，原本只需三成首付的超大戶型現在要上調到五成。但開發商可以幫購房者無息墊付兩成，年底償還即可。
即便如此，黃韜還是認為新政將會起到立竿見影的作用，4月底到5月份，廣州樓市成交量會急速下跌，將會有30%的萎縮。
面對有可能大規模縮減的成交量，大型開發商的態度似乎值得玩味。“我們對當前的判斷是，房價將來還是會漲。但政府不希望房價漲得太快，希望將過快的上漲勢頭控制下來。短期內，成交量或會受影響，但希望通過行政手段使房價暴跌是不可能的。”保利地產董事長李彬海態度明確。其理由是影響房價的三大基本因素沒有改變，其中最重要的就是通脹預期與人民幣預期沒變。
“今年資本市場的環境與2008年不一樣。”香港凱基證券的分析師表示，現在資本市場的流動性還是非常充裕的，這意味著可以通過各種渠道融得資金。再加上去年創新高的銷售業績，因此今年開發商的資金鏈還是十分寬松的。
以保利地產為例，今年保利的定向增發計劃再度獲批。此次保利計劃增發近96億元，在資金支持下，開發商顯得有恃無恐，就在政府頻繁調控的節點，保利又以19億元在廣東中山拍下一塊“總價地王”。
圈錢——圈地這個行業邏輯并沒有結束，除了保利外，萬科、招商地產、金地集團紛紛公布了他們的融資計劃，資金規模均在百億元左右。有分析認為，國內的資本市場由于存在審批制度，這些公司的融資計劃可能會受限制。
但現在的房地產企業都是手眼通天之輩，國內融資受限，但海外渠道依然暢通。4月20日，雅居樂表示擬發行5億美元的海外債券，目標是亞洲、歐洲及美國的機構投資者。這是近兩周內，繼碧桂園、恒大、恒盛等企業后，第四家發行海外債券的房地產企業。
與碧桂園一樣，雅居樂新發行的債券主要用于贖回前期發行的債券。分析師認為，這是房企調整債務結構的一種手段，例如碧桂園將2011年到期的債務延展到七年之后，這為房企應對短期內的調控留下了充足的資本準備。由于現在海外市場的流動性依舊充裕，“而人民幣升值的預期依舊強烈。”香港凱基證券的分析師表示，已經發行的企業債都受到投資者的認可。碧桂園發行的5.5億美元債券不足一周已經獲得大幅超額認購。同樣，恒大的6億美元定向債券也是發行順利。
據知情人士透露，未來一個半月內，將有八九家房地產企業發行海外債券，而正在籌劃的債券發行者則更多。標準普爾的地產分析師符蓓表示：“雖然中央政府出臺了一系列較為嚴厲的調控政策針對房地產市場，但因為投資者已經有心理準備，也不認為現在出臺的措施有出乎意料的條款。”因此現在還沒有影響投資者對房企債券的認可。
凱基證券的分析師表示，這也可以從另一個角度“理解為何中央要如此密集地出臺調控措施”。開發商今年非常“堅挺”，而透過開發商進入中國房地產的海外資金又數量眾多，正因如此中央才會密集地重拳出擊。
地方政府的底線
現有的調控措施并沒有解決根本問題，“房地產與地方財政的關系才是關鍵。”申銀萬國（香港）副總經理白又戈表示。不解決這個問題，房地產的總體趨勢難改。
“廣州正在研究具體的政策，在具體細則未出臺前，廣州仍然沿用此前的調控措施。”這是廣州市國土房管局相關負責人在4月19日的表態。今年3月，廣州曾出臺名為“穗七條”的調控房價的措施，基本是沿用此前一直使用的方法，其中包括今年重新推出限價房，至少供應10000套限價房，另外還會建立香港式的“勾地”制度。
“這次金融信貸方面的調控力度已經非常大，更具體的臨時措施要視市場而定。”廣州國土房管局的相關負責人表示，穩定為主，并非普遍打壓。合富輝煌的首席市場分析師黎文江告訴記者，此次房貸調控的影響巨大，按照合富輝煌的統計，在改善性購房中，30%是一次性付款，70%是依靠房貸；而投資性購房中，有超過50%是依靠房貸。而此次新政中要求二套房貸首付五成、利率為基準利率的1.1倍，簡單換算下來，購房者等于增加了30%的購房成本。“必然會導致樓市成交量顯著下降。”黎文江認為。
因此，在市場下探幅度尚未明朗的情況下，廣深兩地政府并無打算使用“國十條”授予的臨時調控措施。除了廣州含糊表示沿用舊政策外；4月21日，記者向深圳規劃國土局咨詢怎樣限制“非本地居民購房”時，對方表示具體細則尚在制訂中拒絕透露，但其表示會盡快出臺。
深圳一位不愿具名的國土部門官員一再表示“國家只是希望房價平穩，并沒有說要房地產崩盤”。深圳是眾所周知的移民城市，而消化深圳房產的大部分都是非本地居民，具體數字官方沒有公布。但業內人士分析，以廣州有40%的新房為外地人消化推斷，深圳有超過70%的新房是非本地居民購買。正因為如此，相對于中央政府的大開大闔，地方政府的具體細則“尚需時間”研究。有消息人士透露，深圳正在制訂的細則更傾向于利用新政加大土地供應，加快城市更新，關于限制購房部分則一筆帶過。
“去年為‘保八’，中央向地方財政施壓，而地方政府采取的最直接的措施是擴大投資規模，興建地鐵、軌道等項目。”白又戈表示，地方政府的資金只有來源于房地產。雖然“保八”已經成功，但地方政府短期內不可能收回房地產項目，只能繼續賣地。如果下狠招打壓，地方財政將難以承受。
深圳市房地產研究中心副主任王峰年初曾表示，去年深圳前三季度9.6%的GDP增長中，房地產貢獻了1.93%，占比達到了20%。
另外，房地產行業也是地方政府的納稅大戶，2009年深圳地稅收入中，房地產以及建筑業的稅收占比達到了22%。同時在去年的土地出讓收入中，深圳達到136億元。
相對而言，深圳由于高新技術、金融等產業發達，對于土地財政的依賴還不算大。國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。
在中央只希望穩定房價的政策解讀下，地方政府會坐看房價直線下滑嗎？（龍飛）
來源：中國經營報
轉自：
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業多項經濟指標創新高
