國土部報告稱，租售比失衡表明宏觀調控仍需深入，進一步控制房價過快上漲仍是主要任務
北京、上海等地房地產已經“明顯偏離理性投資者的正常投資回報率”，中央還會有一系列調控政策進行整治。國土資源部近日發布報告對房地產市場作出上述分析。
4月1日，國土資源部發布了一系列報告，主要分析了2009年全國主要城市地價狀況、長江沿線經濟帶城市地價、環渤海地區地價、珠江三角洲地區城市地價、長江三角洲地區城市地價、北京等六個典型城市房地產租售比分析、全國城市地價房價關系等方面內容。
該系列報告由國土資源部土地利用管理司聯合中國土地勘測規劃院完成。報告顯示，2009年我國城市房價、地價持續上漲，105個監測城市總體綜合地價水平值為2653元/平方米，其中商業地價最高，為4712元/平方米；其次為居住地價，3824元/平方米；工業地價最低，為597元/平方米。
全國三大重點地區中，長江三角洲地區綜合地價水平值最高，為4126元/平方米；珠江三角洲地區綜合地價增長率最高，為9.47%，遠高于全國5.05%的平均水平；環渤海地區綜合地價水平值和綜合地價增長率均為最低，分別是2899元/平方米、2.83%。
2009年，地價占去房價比例約三成。在全國重點監測城市中，居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%。報告稱，這“基本處于正常市場區間內”，但“并不代表對當前房價、地價水平合理性的判斷”，半數城市的居住地價房價比超過了商業地產，說明現階段住宅市場化程度較商業物業市場化程度更高。
國土資源部同時還對北京、上海、深圳、天津、杭州、青島進行了房地產租價比（租售比）跟蹤分析。2005年以來，北京居住物業租售比從6.42%降至3.81%，深圳從6.35%降至3.62%，上海從6.80%降至3.75%，杭州從5.74%降至3.84%，天津從5.87%降至3.97%，青島從6.15%降至3.37%，均低于下調后的五年以上個人住房貸款利率4.16%。六城市商業物業租售比也都出現不同程度的下降。
這份租售比分析報告認為，租售比總體呈下降趨勢，甚至已經低于個人住房貸款利率，這表明住宅長期投資者的租金回報收益已經“非常不理想，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率”。其根源正是供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲。
國土資源部稱，租售價格變化未能保持相應速度，在一定程度上反映了租售市場存在失衡，說明宏觀調控仍需深入，進一步控制房價過快上漲仍是主要任務。
對于2010年全國城市地價變化趨勢，報告分析認為，國家宏觀調控已有所調整，這將對土地及房地產開發的金融環境、供求關系產生直接影響，并進而影響地價走勢。而全國各地普遍出現的房價、地價過快上漲的局面，必將引發進一步抑制地價、房價過快上漲的政策措施。“從目前的國家政策趨勢來看，2010年，還會有一系列調控政策的跟進，地價上漲幅度或會有所放緩。”
其中，由于一線城市用地成本已經大幅增加，土地成本輻射效應已相對減弱，部分用地和開發需求必將轉向二三線城市，必須防止二三線城市地價跟風過快上漲。
報告還建議，要強化調控措施的落實和執行，促進地方政府切實貫徹中央精神，提高博弈成本；同時加大力度促進房地產租賃市場的規范和完善，縮短房地產租賃市場與銷售市場發展的差距，雙管齊下共同維護房地產市場的穩定發展。■（作者：徐明）
來源：財新網
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