自電商時代開始，電商物流就開始快速發展，而說到電商物流所需的配套設施———物流地產，許多人就提到要改變其商業模式、顛覆傳統、打造新型物流地產，特別是要顛覆傳統物流地產，探索轉型新型物流地產的各種概念更是炒得漫天飛。
物流地產迎拐點
物流地產未來將無處不在。
發展至今，物流地產隨著電商的發展水漲船高，各類資本也開始紛紛玩跨界、融合，將觸角伸向物流地產這一領域，特別是2014至2016年的幾年間，快遞企業、地產大佬相繼進軍物流地產。
據記者了解，萬科撤銷了其物流地產事業部，成立萬科物流公司，目前萬科實際拿下的物流地產總用地面積已經超過100萬平方米。不僅是萬科，越來越多的房企，如綠地、復星、華夏幸福也基于自身專業開發優勢，趁物流地產市場需求旺盛時期積極進入，加快轉型、拓寬盈利渠道。
而2016年順豐、圓通、中通、申通、韻達這“民營快遞五虎”成功上市，在倉配服務一體化等服務需求下，快遞企業加速進入物流地產市場投資。順豐自成立以來，順豐在提高自身物流配送的速度和服務質量的同時，早已在全國開始布局新的電商產業園區。圓通、申通、中通、韻達等也紛紛競投物流地產。所有都似乎宣布了物流地產的風向已變，那么2017年會是物流地產的拐點嗎？
有業內人士曾表示，物流本身就是一個非常龐大的基礎行業，其龐大的市場規模，決定了想要做出成效，就要依靠強有力的產業資源，比如普洛斯的土地資源、菜鳥的大數據資源。除此之外，尤其需要將資源進行整合與聯動。在這種背景下，現代化的物流地產作為可以將物流設施揉合的載體，根據物流企業所需，可以選擇恰當的地點，投資、建設企業發展所需的現代物流地產配套設施，自然受多方資本所追捧。
世灝房地產咨詢（上海）有限公司董事總經理樂曉爭在接受采訪中表示，物流地產未來是無處不在的，現在你們可以看到很多便利店，還有小區周邊的很多地方可以代收快遞，甚至是在小區里面都有快遞的收發點，這只是第一步，在未來，也許每一個小區的這些收發點都是一個小型的迷你倉庫，每一條路，每一個街道，每一個地區都可能有無數的迷你倉庫，甚至還可以利用現在尚未利用起來的地下空間，作為物流倉儲的一部分，然后再經過大數據統計計算這一個區域的人們對于消費品的需求度是多少。最后就可以做到你剛在家里下單買東西，接著沒過多久，東西就送上門了，因為倉庫本來就是在附近，每一個物品都有數據化的追蹤，庫存不夠了，那就補一次。
樂曉爭認為，現代城市還有很大一部分的資源沒有被利用起來，尤其是地下空間，如果作為物流的倉庫使用，會使得現代生活變得更加高效。
機遇與挑戰并存
根據目前的狀況，物流倉儲設施需要保證5%以內的空置率才能有10%的回報。
但物流地產的發展有機遇的同時也有挑戰。目前來看，拿地越來越難，地方政府感覺到倉儲業的稅收回報和拉動地方經濟的能力屬于慢熱型，于是越來越多的政府對于倉儲用地開始加上一些指標，投資強度、稅收回報、就業指數。這些指標對于倉儲業顯得無法適應。隨著中國經濟的快速發展，需與之配套的物流地產建設自然水漲船高。然而，對于物流地產的發展和盈利來說，不容忽視的一點是如何控制空置率。
《2016-2022年中國物流地產行業市場運營態勢及發展前景預測報告》認為，根據目前的狀況，物流倉儲設施需要保證5%以內的空置率才能有10%的回報，而空置率若是達到了15%，其利潤就會被大量壓縮掉。這一信息也意味著物流地產商除了要有強大的拿地能力，還必須擁有強大的招商能力以及可以留住客戶資源的專業服務等綜合能力，這些因素也會對物流園區后期的資本回收造成關鍵影響。一個非常好的機遇在于，現階段物流行業存在很多痛點，其根源在于企業自身的“小、散、亂”。所以之后如何打造物流生態圈，使物流產業可以規模化發展就顯得尤為重要。對于需要進入物流地產進行貨物周轉的商戶而言，若是物流地產開發商沒有成本優勢，租金過高，園區規劃過于統一標準，不適合自身企業發展，就會轉移。這也是給現有的物流地產商一個強烈的信號：如何貼近客戶進行全局規劃，爭取更高回報成為了未來物流地產需要解決的首要問題，也是中國的物流地產商需要向國際同行學習之處。
隨著互聯網+的興起，整個中國都在活用“互聯網+”的概念進行轉型發展之時，物流地產的風向似乎也在隨之改變，開放式、大數據、云倉儲的概念逐一滲入物流地產的發展之中。
不難看到，物流地產在短期內因受資本熱捧從而迅速發展已成定局。業內人士也表示，在進入這一領域之后，物流地產商又該如何活下來、如何尋找企業與物流地產發展的結合點，必定也將伴隨著一段坎坷的轉型之路。
事實上，近兩年來我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。
據克而瑞數據統計，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一。
業內人士表示，也許在未來不久的某一天，物流地產將會逆勢而上，成為超越住宅市場的一匹黑馬。（本報記者陳晴）
轉自：中國商報
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