10月初，正處在樓市“金九銀十”的時間節點上，多地趁此時機紛紛升級限購。截至10月9日，共有北京、深圳、天津、蘇州、無錫、成都、鄭州、濟南等21個城市重啟限購限貸。此前出臺的限購政策雖然在買房資格上對炒房者進行了一定限制，但卻沒有抑制住房價的上揚，部分限購嚴格的地區甚至出現了“有價無市”的局面。
“自從施行限購以來，我們就進入了一個這樣的尷尬局面——房價越限購越上漲，越調控越上漲。自由流通、自由交易是成熟市場經濟的突出特征，限購畢竟不是長久之計，限購不可能解決市場層面的難題，有時候還會讓供需關系更加失衡和扭曲。”房地產資深專家、西游記（北京）國際咨詢有限公司CEO張翼對中國商報記者說道。
二線城市接棒一線城市領漲
雖然一線城市的交易相當火熱，但成交量卻出現了下降，需求向二線甚至三線轉移的情況較為明顯。
國家統計局不久前發布的今年8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，與去年相比，70個城市中新建商品住宅價格上漲最多的前十位城市依次為深圳、廈門、上海、南京、北京、杭州、廣州、天津、福州、武漢。2015年相對于2014年新建商品住宅價格上漲最多的前十位的城市為深圳、廣州、廈門、上海、北京、石家莊、南京、武漢、長沙、福州。并且，今年相對于去年的漲幅比去年相對于前年的漲幅普遍有所提高。從這組數據可以看出，杭州與天津上榜，長沙與石家莊則退出前十。“北上廣深”不僅房價居高不下，漲幅兩年間依舊名列前茅。
從價格來看，全國100個城市新建住宅平均價格為12617元/平方米，環比上漲2.83%。值得注意的是，雖然一線城市的交易相當火熱，但成交量卻出現了下降。需求向二線甚至三線轉移的情況較為明顯，在成色十足的9月，一線成交量下滑，而二線卻在大幅上升。相關數據顯示，二線城市9月共成交商品住宅107.8萬平方米，9月累計日均成交67.5萬平方米，較8月上漲16.6%。
杭州作為今年房價上漲潮中的新秀，是近期市場關注的焦點。8月份，杭州外來購房比例已經達到了33.8%；G20之后的一周，外地人的購買比例達到了39.3%。G20峰會召開，吸引了大批炒房者聚集于杭州，導致杭州房價從1.5萬元每平米一路飆升至接近2萬一平米。9月18日，浙江省杭州市住房保障和房產管理局對外發布稱，杭州部分區域9月19日起實施住房限購政策，在杭州市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此外，限購時間明確，新建商品住房以網簽平臺商品房買賣合同簽訂時間為準，二手住房以網簽平臺房屋轉讓合同簽訂時間為準。然而，限購政策并沒有澆滅購房者的熱情，在限購前夜，為了沖業績，開發商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有開放商拿著POS機連夜趕赴上海讓客戶刷卡。
總的來說，二線城市開始超越一線城市在房價的上漲大潮中嶄露頭角，蘇州、廈門、杭州、南京被并稱為房價漲幅“四小龍”，并且有房產專家預測未來鄭州、石家莊、天津、福州、濟南、無錫這“六小龍”將有可能接棒領漲。
限購限貸難以限漲
由于政策當中對外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對于買房者繳納當地社保及工作年限等要求，因此約束力不大。
對于房價的過快上漲，國家一直都在做各種努力試圖穩定房價，但頻繁密集的調控并沒有控制住房價。根據資料，從2002到2015的13年間，全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至6793元/平方米，漲幅達225%。
9月25日，南京市出臺《市政府關于推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，規定在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。然而，在限購令出臺的當天，南京市的新房成交量出現了爆炸性增長，達到1604套，平時僅為300至500套之間。
不少人猜測限購后南京市或出現像之前上海一樣的“離婚買房”潮。然而，在10月5日，南京市又再次升級限購政策，二套房首付提高到八成，外地人在當地購房需要提供社保或者納稅證明，并且單身人士限買一套房。
同樣，北京郊區以及周邊地區歷來備受炒房者熱捧，對此河北省也出臺了不少相關限購政策。“現在趁著懷來房價還沒漲得離譜趕緊去買，才不到1萬一平。”9月22日下午在懷來縣某樓盤的排卡處，家住北京西城區的王女士對中國商報記者說道。“2022年冬奧會不是在那里舉辦嘛，距離北京也近，鐵定漲價，張家口市的已經漲起來了，延慶、燕郊現在都貴，只有這邊的還可以投一投。”王女士說。
“現在去北京周邊河北省買房的以外地人居多，大部分是用來做投資用的，大概有四成的人是在北京有穩定工作但是買不起北京的房子的人，他們會選周邊交通比較便利的地方買房，用來自住以及落戶，還有一部分是買來養生、度假用。”北京某房地產經濟公司副總經理告訴中國商報記者，“就現在的情況來講，隨著京津冀的不斷發展，那些交通便利、基礎設施完善的地區將會更受投資者青睞。”
以廊坊為例，自今年3月以來，該地樓市迅速回暖，三河、香河、大廠三個地區強勢領漲。2015年9月份，廊坊市二手房價格為8768元/平方米，到2016年4月初，二手房房價達到了11627元/平方米。4月1日，廊坊市發布了《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，開始對房地產市場進行規范，尤其是對于非本地戶籍的購房者進行限制。限購令發布后，廊坊市二手房房價下降了大約1千元/平方米。
然而，到了5月份該市房價開始再次上揚，8月份達到13132元/平方米。中原地產首席分析師張大偉認為，由于政策當中對外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對于買房者繳納當地社保及工作年限等要求，因此約束力不大。
面對不斷攀升的房價，廊坊市政府于8月17日又發布了《關于進一步規范廊坊市區房地產市場秩序的通告》，對房地產市場提出七條要求，包括嚴格土地出讓、依法開發建設等。但據廊坊市當地的一家房產中介透露，到目前為止廊坊市外來買房者的熱情依舊不減。
去庫存也需穩房價
房地產市場出現起伏，市場預期的不穩定性是關鍵原因之一。
隨著房價的一波又一波上漲，一輪接一輪的限購政策為何澆不滅購房者的熱情呢？
從目前已經出臺限購政策的城市來看，實際執行的力度低于市場預期。就南京、蘇州出臺的調控政策來看，兩個城市都提出要加大土地供應。業內人士認為，實際能增加多少，還得看調控政策的誠意。
實際上，這十多年來，房地產調控政策頻頻出臺，一些政策相當嚴厲，但執行的力度卻松緊不一，使調控效果打了折扣，也影響到了市場預期。從以往的經驗來看，如果人們對政策的信心不足，房價上漲的預期不但不會下降，反而會在短期內增強，推高房價。
目前，許多炒房者認為房價還會上漲。“都說北京房價會跌，上個世紀90年代的時候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你還嫌貴，盼著房價跌，到現在十萬一平方米了，你還信它會跌嗎？你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了。”某地產公司的置業顧問對中國商報記者說道。
在很多業內人士看來，近些年，房地產市場出現起伏，市場預期的不穩定性是關鍵原因之一。全國政協委員曾鈁認為百姓的焦慮根源在于缺乏對住房和房價的穩定預期。
經濟學家巴曙松也曾指出，樓市的預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感程度遠遠大于潛在供給的調整速度，在這種情況下，如果調控只是著力于當前的供求關系，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那么調控的效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。
“對于‘限購’我不是很看好，因為這畢竟不是市場化的手段，而是行政管制的方式‘，限購’能控制一時，但難以控制長久。我們需要特別警惕的是，各級地方相關部門以漲房價而不是穩房價、以炒地價而不是控地價的方式去庫存。通過讓房價上漲的方式放大需求，加速房地產去化，這其實是一個很狡猾的做法，但是這種做法后患無窮，樹不會長到天上，房價也一樣。”張翼說道，當前房價暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動，對此政府可以從三個方面入手來調控房價，“一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給。”（本報記者朱夢秋）
轉自：中國商報
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