地產金融崛起挑戰傳統房產貸
“當前我國房地產市場的兩大突出特點是各級城市嚴重分化和土地市場持續高溫，而后期房企分化加劇、行業并購與集中將成為新的焦點，大整合時代正在臨近。”近日平安銀行投資銀行總監兼地產金融事業部總裁劉湣棠表示。
作為與房地產行業關系緊密的合作伙伴，各大金融機構都在積極利用自身優勢，創新服務于房地產行業的金融手段，并試圖在當前火爆的房地產市場中分得一杯羹。其中，銀行系地產金融布局尤為矚目。
繁榮
近年來，房地產行業的繁榮有目共睹。記者查閱國家統計局相關數據發現，全國房地產開發投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴大至2015年的9.59萬億元，16年間增長了23.9倍。
今年，行業兼并重組整合的步伐在明顯提速。央企方面，3月，中海地產宣布收購中信旗下的中信地產和中信泰富的住宅物業組合；7月初，保利地產發布公告稱，將與中航地產籌劃重組整合方案。民企方面，5月，融創中國及萊蒙國際聯合發布公告稱，融創中國以43.9億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海等地的7個項目公司的所有股權；7月底，恒大地產完成了對上市公司嘉凱城的要約收購，將成為控股股東。
克而瑞研究中心研究員楊科偉向《中國經營報》記者表示，目前房地產市場的突出特點及未來趨勢即是城市的前景、發展速度、市場規模都進入分化階段。“從企業來說，集中度的上升以及企業利潤的降低，也是較為突出的特點之一。從這個角度看，接下來，房地產企業的兼并購將會成為一種趨勢。”
在此背景下，各類金融機構也加快了地產金融布局，融資工具逐漸增多，例如人民幣地產基金、房地產資管計劃、房地產公司債等針對房地產開發經營企業的金融工具已基本齊備。
地產業內人士告訴記者，行業內并購是大勢所趨，現在不少地產企業都減少了對銀行的依賴度。“尤其接下來一段時間內，大的經濟環境不好，房地產行業一枝獨秀的情況下，其獲取資金的渠道應該說比以前更多，而且成本更低。對于小的開發商而言，還是要依賴、仰仗銀行。不過，對于銷售回款非常好，自有資金充裕的企業而言，銀行渠道更多是用來兜底的。”
劉湣棠指出，房地產行業大整合充滿變數，但同時孕育著大機遇，優秀房企可能強者恒強，可以通過戰略調整、資源獲取、并購整合和能力再造，完成新的超越。
而房地產市場的這一變化將對傳統商業銀行的地產金融業務提出了更多挑戰。挑戰或許意味著契機，促使商業銀行不斷思考并更新業務及盈利模式。
布局
近年來隨著房地產業和金融業的融合不斷深入，房地產金融產品的創新步伐不斷加快。例如早在2013年，民生銀行、平安銀行就分別與恒大地產合作發行永續債產品。此后，銀行系投行繼續創新各種金融業務，提供多種融資模式。
此前銀行多向房企提供傳統的房地產開發貸和經營性物業貸款，但目前銀行普遍嚴控開發貸，例如實行“白名單”制度，上收審批權限等。但隨著房地產市場整合并購不斷加劇，銀行也在不斷調整。銀行已經不滿足于向房企提供間接融資服務，而更多將目光轉向并購融資、銀團貸款、結構化融資等方向。
作為行業內較早布局房地產金融的銀行之一，平安銀行從2013年開始推行事業部制改革，三年來，平安銀行地產金融事業部參與房地產行業整合，累計投放資產已超過3800億元。
業務方面已形成了包括結構化融資、地產基金、并購融資、資產證券化、供應鏈金融等在內的投商行一體化業務體系。
據了解，平安地產金融在全國重要城市設有27家分部機構深耕當地市場、專門的產品研發和業務管理團隊、獨立的項目審批流程、與集團其他專業子公司的內部協同、資金渠道的快速組織等等，目前已形成了包括開發貸、結構化融資、地產基金、并購融資、債券承銷、定向增發、資產證券化、跨境金融、供應鏈金融等在內的投商行一體化業務體系。
值得注意的是，地產基金是平安銀行地產金融事業部的發展重點。平安銀行地產金融事業部地產基金中心郭亦堅稱，過去一年多，平安銀行的地產基金累計投放金額已超過1500億元。平安已與包括保利、金地、碧桂園等在內的9家房企成立合資基金管理公司，存量資產超過1500億元，有限合伙突破300億元，股權投資出賬規模達到89億元。
郭亦堅表示，“新八條底線”《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》規定了更嚴苛的杠桿比例：1倍杠桿適用于大股東定增，二級市場投資，參與一年定增等；3倍杠桿適用于投資銀行存款，標準化證券的股質基金，債券基金等。但對地產基金而言，和PE、VC類似，基本不受新八條底線的約束。
相關業內人士表示，目前房地產投資杠桿加大的趨勢以及高周轉的經營模式風險仍不可忽視。金融創新的同時，做好風險控制也是金融機構所面臨的一大挑戰。
轉自：中國經營報
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