市場供給不足 房租普漲倒逼租賃市場規范發展

　　數據顯示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億。可見，這是一個龐大的市場。然而，目前我國商品租賃住房市場還存在市場供給不足、房源缺乏統一規范管理等問題。對此，業內人士認為，未來的房屋租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監控市場民宅租賃為主的格局。

　　“北京房價太高，所以一直和別人合租，但最近房東突然說要漲房租，而且一漲就是六七百元，準備搬到五環外繼續租房，雖然房租也不低，但相對三環內還是便宜得多。”一位租住在北京三環內某小區的李女士告訴中國商報記者。

　　近段時間，關于房租普漲的報道頻繁見諸報端。據百姓網調查統計，從租金上看，兩居、三居的租金漲幅均比一居高，兩居、三居漲幅分別高達13.9%、14.1%。“一線城市人口吸附力強，房租普漲主要和需求有關，”中國城市產業聯盟主席陳寶存對中國商報記者表示。這對于作為租房主力的藍領、應屆畢業生以及中低收入群體，房租已成為其沉重的經濟支出。

　　房租普漲

　　國家統計局發布的數據顯示，2011年至2015年住房租金類居民消費價格指數呈連續上漲態勢，年均漲幅達3.6%，高于同期CPI年均增幅2.8%。

　　近年來，一線城市土地供應不足，極大影響了市場新房供應，而存量房規模的日益龐大，給住房租賃市場的發展提供了條件。數據顯示，北京、上海從2013年到2016年的人們首次購房年齡從30歲推遲到34歲，每年推遲一歲。也就是說，一線城市年輕人越來越長的時間停留在租房市場。有數據顯示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億。

　　“特別是經濟的發展不僅導致人口的流動性加強，拆遷等也使得原來大部分在老城區居住、買不起原地新房的老居民不得不考慮租房。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　那么，除了需求外，房租“暴走”現象還有什么原因？“這與我國特殊的國情有關。”張大偉對中國商報記者表示，在供應方面，作為房產消費的輔助產業，市場供應的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費者手中的空置房屋。政府主導的公租房等市場在逐漸擴大供應，但目前絕對供應仍不高。

　　在交易環節方面，相比房屋買賣，大中介公司不重視租賃業務，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租賃賺取差價。租賃房屋稅收缺少監管，房屋租賃很多為房主與租房者私下成交，所以合同等糾紛比較多。未經房地產行政主管部門登記備案的房屋租賃行為大量存在。

　　此外，房租的變化主觀性很強。“租房市場和買房市場雖有一定聯系，但并不能完全劃等號。國際上有租售比的說法，但租售比的指標意義對我國租房市場來說沒那么大。這主要是因為我國租房市場的房源主要由個人提供，房租的變化有很強的主觀性。”陳寶存說道。

　　現狀“尷尬”

　　目前，我國商品租賃住房市場還存在市場供給不足、房源缺乏統一規范管理等問題。數據顯示，2015年住建部在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進行的專項調查數據顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達50%。而在熱點城市部分地區，房源數量與租客數量更是相差懸殊。此外，我國專業機構發展仍處于初級階段，相對于美國和日本，我國專業化租賃機構參與度低。以北京為例，目前北京的機構化管理房源為40萬間，不足租賃市場的10%。

　　“我國房屋租賃市場發展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協調發展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距。”張大偉說道。造成這樣情況的原因有很多，一是我國重買輕租，近年房產市場發展的主要還是在增加商品房供應量上，政府沒有加大對房產再流通及租賃的重視度；二是有關房產的調控等政策目前主要還是在利用金融及調整供應量等手段；三是在傳統的買房置地的政策影響下，我國與其他國家對房產的占有更多是從感性出發，而且相比較計劃經濟時代，更多人由原來對單位的依賴、將社會安全感建立在單位上，變為建立的房產上，這也導致本來應該在租賃市場的供應及需求都轉移到了買賣市場；四是租賃不像買賣，涉及的交易費用不高，而且很多房主的法律意識不強，沒有主動登記租賃及納稅的意識等。因此，需要整頓的地方仍很多。

　　“事實上，房租普漲現象并不奇怪，尤其是像北京這樣的一線城市。隨著北京全市整體租金均價同比升溫明顯，也會有越來越多的租房需求逐步向租金價格較低、住宅房源供應充足的近郊和遠郊區縣轉移。”陳寶存對中國商報記者表示。

　　對于房租會否持續上漲，張大偉認為，租賃市場作為一個沒有投機的市場，完全反映的是真實的需求與供給在市場條件下搏弈的結果，沒有租房者會囤積房源。如果大量租房者外延向郊區，北京市區房租持續大漲的可能性非常小。

　　規范行業發展

　　“第一次租房時過于信任中介，簽完合同后就交了一個月的租金和抵押金，沒想到再去找中介時已經人去樓空。”“我剛退的房子，才知道中介已經多向我收取了物業費、保潔費等許多雜七雜八的費用，押金也甭想要回來了。”有租客向記者反映。

　　對此，北京理工大學經濟學教授胡星斗告訴中國商報記者，事實上，我國住房租賃市場尚未建立完備的法律法規，承租人合法權益難以得到保障。在歐美國家租房子住的人其實是非常多的，像美國60%多的人有住房，還有30%~40%的人是租房子的。而在北歐許多國家，60%多的人租房子住，可能只有30%~40%的人是購買了住房的。所以在很多發達國家房屋的自有率反而不如我國。這與他們的住房租賃市場管理比較完善是密切相關的。而我國對租戶的利益的保護缺少健全的法律規定。這也在一定程度上助推居民去買房。“大家都去買房，當然一方面也有利于推動房地產市場的發展，但另一方面卻也使得房地產市場過熱。”

　　因此，胡星斗建議，政府要更好地保護租客的權益；要引導年輕人更多去租房住而不一定必須買房。同時大力發展公租房市場，解決距離遠、配套差等問題，從教育、醫療、社會保障等方面加快推進其公共服務均等化進程。

　　同時，張大偉也建議租賃市場政策應該及時跟進。比如租賃稅收政策：稅收政策應該更加合理，征收環節更加合理；在租賃交易監管政策方面政府有關部門應該增加更多監管交易環節，為交易雙方提供更多保障。未來的租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監控市場民宅租賃為主的格局。張大偉表示，在調控政策次序出臺后的未來租賃市場，將更加發揮調節買賣市場價格與供應的作用，形成新商品房、二手房與租賃三者的良性協調發展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有產權。

　　不久前，中央經濟工作會議和中央財經領導小組對規范發展住房租賃市場也提出了明確要求，國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，住建部和地方也開始層層部署落實。同時，3月1日國務院也公布了《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》也列出了涵蓋公共教育、勞動就業創業、住房保障、殘疾人服務等領域的基本公共服務清單。在住房保障方面，提出轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼并舉，推進公租房貨幣化。符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍等。業內人士認為，系列政策應加速落地，改變目前購房售房體系過度、租賃房體系不足的失衡狀態，建立完善租售并舉的住房制度，用政策保障網托起居民安居夢。（本報記者彭婷婷）

　　轉自：中國商報

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