多地房價觸及“偏熱”區間 樓市政策趨嚴

　　近日，國家統計局發布了6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從數據來看，房價上漲的城市數量明顯增多。對此有專家預計，未來各地仍會密集出臺調控政策，房價上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴打模式”。與此同時，銀行等仍會扎緊涉及樓市的“錢袋子”，持續的“缺錢”狀態也將繼續為樓市降溫助力。

（資料圖片 來源互聯網）

　　二三線城市“偏熱”

　　據國家統計局發布的最新數據顯示，6月一線城市商品房價格保持平穩，調控效果初顯；但二三線城市則受人才大戰、棚改貨幣化安置影響，漲勢仍存。

　　從同比來看，在70個大中城市中，四個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由5月的下降轉為上漲0.1%；31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大了0.9和0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與5月相同。

　　從環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比5月擴大了0.3個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

　　具體來看，新建商品住宅價格環比漲幅超1%的城市多達37個。其中，鄭州、重慶環比上漲1.8%，廣州、昆明環比上漲1.9%，長沙、南寧環比上漲2.0%，牡丹江環比上漲2.1%，福州環比上漲2.2%，青島、西寧分別環比上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟南、海口漲幅更是超過3%，分別環比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

　　值得注意的是，據全國主要城市地價監測報告顯示，人才引進政策和非熱點城市調控力度寬松刺激了各類需求，使部分城市出現了相對明顯的升溫。其中，三線城市住宅地價環比、同比增速均超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運行狀態。

　　針對樓市高溫向二三線城市傳導的情況，中原地產首席分析師張大偉指出，6月房價的漲幅創造了2016年9月以來房價平均漲幅的最高點，也是本輪從2015年開始持續到如今的樓市上行周期中價格高峰的次高點。“最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響到了市場需求。疊加搖號政策的刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因。”

　　上海易居房地產研究院研究員詹毅凡表示，6月70城房價指數環比增幅有所擴大主要是由二線城市拉動的。全國房價指數環比增幅在連續10個月停留在“合理”區間之后，5月、6月再度觸及“偏熱”區間。

　　7月16日，在解讀全國房地產開發投資和銷售雙雙上漲的情況時，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，今年以來，三四線城市房價的漲幅確實比較高，有一些熱點城市上漲的壓力比較大。下一步，將加強與完善宏觀調控。

　　“嚴打模式”開啟

　　事實上，如今樓市調控政策還在持續加力。自今年6月以來，我國就密集地出臺了一系列樓市調控政策，房地產市場已開啟全面“嚴打模式”。

　　來自中原地產研究中心的數據顯示，今年1-6月，全國房地產調控政策發布次數已超過180次，累計73個城市進行了調控，出臺了135條限購政策。“7月上半月房地產調控已經超過30次，刷新了最近兩年的樓市調控同期紀錄。”張大偉說，今年下半年樓市的調控力度會全面超過上半年。

　　6月底，住建部等七部委聯合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30個城市治理房地產市場亂象。要求各地切實履行房地產市場監管主體責任，把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產市場亂象工作的重中之重。而在此之后，全國多城市便密集掀起了一輪房地產嚴打整頓浪潮。

　　7月1日，云南省昆明市發布《關于進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，要求商品住房接受價格管理的六個月內，每月實際銷售均價不得高于同項目、同品質、同類型最近一個月的商品住房合同網簽備案均價；在預售價格六個月后方可申請調整，且每12個月內，商品住房合同網簽備案均價上浮不得超過6%。

　　7月9日，云南省大理市印發《關于進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，在大理市行政區范圍內全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，嚴厲打擊房地產領域違規銷售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規行為。

　　7月9日，河南省明確列出了房地產開發企業的16種違規銷售行為。一經發現，相關部門會以暫停網簽、案例曝光，甚至列入嚴重違法失信企業名單等方式進行處置。

　　7月10日，福建省寧德市發布的新政提出，中心城區新建商品住房均價在今年1月水平（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以內；普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。今年下半年的漲幅控制在3%以內。

　　7月17日，福建省廈門市國土資源與房產管理局制定出臺了《關于進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》，規定思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個調控片區實施精準控價，以確保全市新建商品住房控價目標的完成。

　　“錢口袋”難松

　　而在樓市調控政策不斷升級的背景下，資金想要進入樓市也愈發困難。房貸利率持續上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”，持續為樓市降溫發力。

　　近日，由融360發布的6月全國房貸監測數據顯示，全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當于基準利率1.151倍，環比5月上升了0.71%，為去年1月以來連續18個月上漲；同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%，上升了15.34%。

　　有分析認為，未來，在整體經濟形勢未發生重大變化的情況下，整體房貸利率仍會保持上升趨勢，首、二套房貸利率差值在收窄后將會趨于平穩。

　　“資金就像水流一樣，現在資金的水龍頭已經被擰得越來越緊，這對控制房地產市場過熱起到了非常重要的作用。”業內人士表示。

　　在需求端上，房貸利率上升從一定程度上提高了購房的門檻。而在供給端方面，房企仍難解資金的壓力。

　　來自同策咨詢研究院的數據顯示，今年5月，重點監測的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來的新低。

　　證監會6月11日披露的文件顯示，中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開發行融資計劃已被中止。今年以來，已有上海寶龍、龍湖地產、富力地產、合生創展、花樣年等十幾家房企的債券發行被中止。

　　在海外融資方面，國家發改委有關負責人指出，將規范房地產企業境外發債資金投向，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業提交資金用途承諾。

　　今年也許是房企資金在最近四年來壓力最大的一年。據Wind資訊統計，今年下半年海外融資地產債到期規模為564.75億元左右，2019年、2020年到期規模更是超過千億元，分別達1436.95億元和1007.03億元。

　　有業內人士表示，部分負債率較高的房地產企業或面臨較大風險，成為未來房地產行業壞賬的主要來源。該業內人士建議，房企應加快去庫存的節奏，加快銷售回籠資金，加速周轉，改善現金流，恢復部分內源融資能力。另外，房企還應減少盲目拿地行為，量入為出。下半年，在大的經濟環境影響下，資金收緊的趨勢難改。（梁倩 路彤）

　　轉自：中國商報
 

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