上半年房企拿地積極 下半年市場不確定性增強

　　不可否認，今年房地產行業資金鏈明顯收緊，但房企拿地的金額不降反升。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，上半年房企拿地依然積極，截至7月23日，50家房企合計拿地金額已達10940億元。其中，19家房企拿地均超過了200億元。

（資料圖片 來源互聯網）

　　有業內人士指出，房地產行業正進入快速洗牌期，規模成為企業生存發展的關鍵訴求。投資拿地，已經成為房企面向未來的戰略性舉措。今年上半年，房地產市場有所反彈。但從下半年的情況來看，在監管大幅強化、調控持續收緊的同時，在房企資金鏈緊張、房地產稅推進等眾多因素的影響下，房地產市場的不確定性已大幅增強。

　　龍頭企業拿地顯著回升

　　來自中原地產研究中心的數據顯示，碧桂園、萬科、保利地產、龍湖地產和華潤置地等公司權益拿地總價居于前列。從今年年初至7月23日，碧桂園通過“招拍掛”市場拍得土地366塊，權益規劃建筑面積達到4365.98萬平方米，權益拿地總價達到1086.03億元，拿地均價為2487元/平方米。無論是拿地數量、規劃面積還是拿地總價，碧桂園均位于榜首。萬科拿地124宗，權益拿地總額為838.7億元；保利為71宗土地，拿地總額為635億元；龍湖、中海、華潤購地金額也超過了400億元。

　　近期多家地產公司公告顯示，6月銷售向好，部分房企拿地力度加大。“上半年拿地金額超過200億元的房企就多達19家，房企拼規模趨勢加劇。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　自今年5月以來，熱點城市的成交量有所恢復，環比出現明顯上行。其中，一二線城市房價基本平穩、三四線城市價格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了此次搶地的主體，做大依然是當下房企的主流選擇。

　　在房企強烈的購地意愿下，賣地收入也創造了歷史新高。來自中原地產研究中心的數據顯示，目前杭州、重慶和北京位列賣地出讓金的前三名。其中，杭州土地出讓金收入達1987.3億元，同比上漲了149%；重慶上漲27%達943億元；北京達到826億元，同比下降了30%。除了前述三個城市外，鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州等13個城市的賣地金額均超過500億元。

　　數據顯示，今年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%。分級別來看，其中一二線城市的推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長32.9%，增幅最大。

　　不過在一系列調控下，熱點城市溢價率保持在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率水平。

　　下半年市場不確定性增加

　　自今年以來，房企融資壓力和還債壓力倍增，部分房企對總地價過高的地塊較為謹慎，多數房企選擇積極進入三四線城市，但對總投資體量控制得較為嚴格，多選擇符合“短平快”產品線的地塊。

　　而進入下半年以來，多數房企都在積極推貨，以加快項目周轉速度。這一方面是由于來自業績目標的壓力，另一方面則是在融資環境趨緊的環境下，房企需要加快回籠資金保證現金流安全，同時還有還債的需求。

　　在張大偉看來，在調控持續加碼的趨勢下，房企拿地依然在加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。從各地樓市的調控情況來看，預計房企的資金壓力仍將持續。在這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。對于房企來說，2018年將是房企近四年來資金壓力最大的一年。

　　事實上，受各路資金的限制，眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉讓股權融資、中弘股份出售項目，部分中小房企更是出現了虧損的跡象。在此背景下，激進拿地已不現實。作為房地產市場先行標桿的杭州土地市場，自7月以來，地價開始理性回調。

　　有研究報告指出，從土地市場的供求結構來看，一線城市在高壓調控下已明顯降溫，二線城市由于加大供應實現了量升價穩，三四線城市在需求外溢和棚改帶動下量升價漲。從企業拿地的情況來看，品牌房企仍在積極補倉，并向三四線城市下沉。預計今年下半年，在金融環境收緊及棚改政策調整的作用下，土地市場將繼續降溫，部分三四線城市市場風險或將顯現，房企拿地應更加科學與審慎，以保障現金流的安全。

　　值得注意的是，國家統計局新聞發言人毛盛勇近日表示，房地產下一步一方面是要加強和完善宏觀調控；另一方面，則是從供給側進一步發力，加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實。

　　對于官方的表態，有業內人士解讀認為房地產稅的推出將加速。因此，在內外多重環境不確定因素的影響下，今年下半年房地產市場的不確定性會再度增加。（梁倩張玉潔）

　　轉自：中國商報

 

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