樓市進入“換擋”期 下半年三四線城市樓市或將降溫

　　近兩年，不少房企涌入三四線城市的房地產市場，使得當地樓市迎來一波繁榮期。但自“房住不炒”定位提出以來，地方樓市調控以穩為主，三四線城市開始“擠泡沫”。

　　從今年上半年的情況來看，受供需關系等影響，三四線樓市增長乏力。有專家預計，下半年三四線樓市將進入“換擋期”，市場繼續趨冷。

　　三四線樓市低迷

　　今年上半年，全國樓市保持平穩發展態勢，不同城市之間出現分化，三四線城市房地產市場降溫明顯。

　　上海易居房地產研究院7月4日發布的《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，今年上半年，40城成交面積同比下降0.3%。不同城市分化明顯，市場總體呈現一線反彈、二線趨穩、三四線降溫的態勢。其中，一線城市新建商品住宅成交面積同比增長38.9%、二線城市同比下降0.4%、三四線城市同比下降8.9%。

　　今年上半年，40城新建住宅成交面積同比下跌的城市有20個，其中跌幅前五位的均是三四線城市，分別為廣東汕頭、浙江金華、江蘇揚州、浙江舟山和廣東惠州，跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%，這充分反映出三四線樓市已經明顯降溫。

　　中指控股7月1日發布的《2019年上半年中國房地產市場總結與趨勢展望》顯示，三四線代表城市上半年商品房價格累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，其中超七成城市累計漲幅有所回落。

　　樓市的分化也傳導到了土地市場上。Wind統計數據顯示，今年以來，全國100個大中城市合計供應住宅用地1713幅，同比增長1.84%。分城市看，一二線城市土地供應加速，三四線城市則明顯放緩。今年以來，三線城市累計供應住宅類用地數量806幅，同比下降16.74%；累計供地面積達4218.21萬平方米，同比下降11.62%，與一二線城市的增長形成了反差。

　　此外，在剛剛過去的6月，全國三四線城市的找房熱度也在下降。58同城、安居客近日發布的《國民安居指數報告》顯示，今年6月，全國新房找房熱度環比下降7.3%，三四線城市找房熱度降幅近一成。

　　據CRIC數據統計，截至今年5月末，54個典型城市新建商品住宅存量同比上升16%。而以江蘇省常熟市、廣西省欽州市、浙江省湖州市為代表的六個三四線城市房屋待售面積同比漲幅超過100%。中泰證券宏觀分析師梁中華認為，去年下半年以來，商品房廣義庫存和存銷比已經再次抬升，而今年4月住宅類商品房廣義庫存也開始環比上升。隨著“棚改熱”的大退潮，中小城市的房地產市場或將面臨更大壓力。

　　地方樓市調控以穩為主

　　在“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下，調控成為上半年樓市的關鍵詞，地方樓市政策不斷出臺。

　　據中原地產研究中心統計，僅今年6月，全國房地產調控政策發布次數即達46次，超過了5月的41次；今年上半年，全國房地產調控政策發布數高達251次，同比上漲31%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，今年上半年樓市調控以4月19日中央政治局會議為分界線，重提“房住不炒”之后，房地產調控政策再次出現全方位收緊的趨勢。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，在“穩”字當先的大環境下，政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”轉變，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。

　　近日，海南省三亞市住房和城鄉建設局印發《三亞市2019年房地產市場專項整治工作實施方案》。方案指出，三亞市以“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念為定位，以落實房地產調控政策和規范房地產交易行為為導向，開展房地產專項整治。

　　據悉，方案列出了十項重點工作內容，進一步規范房地產市場銷售行為。方案明確，要摸底房地產市場調控落實情況，嚴厲打擊規避政策的行為；從嚴查處虛假宣傳、捆綁銷售行為，解決投訴熱點問題；進一步穩定三亞市房地產市場。

　　據媒體報道，今年1月，海南省四位領導五次表態、下發超過十份文件定調房地產市場，其中多項涉及人才落戶、樓市限購、公積金、住房租賃、維穩樓市等政策。海南省住建廳廳長霍巨燃表示，今年房地產調控政策保持不變，三亞市會嚴查“先登記支付房款、后補交社保或個稅”等行為。

　　此外，今年4月底，時隔九個月再度領跑70城房價的遼寧省丹東市升級樓市調控政策。調控范圍由新區擴大到全市區，調控對象由外地人擴大到本地居民，限售房屋由新建商品住房擴大到二手住房，并增加了限購的有關規定。

　　有關規定明確，今年4月27日起，丹東市對非本地戶籍家庭購買新建商品住房實行限購政策，在市區范圍內允許購買一套新建商品住房。對于本地和非本地戶籍家庭在市區內購買住房的，取得不動產權證書且網簽購房合同備案滿五年，方可上市交易房屋。此外，市區范圍內的新建商品住房申報預售價格備案，備案價格不得高于周邊同質可比房屋的當期網簽銷售均價。對于在售商品住房的銷售價格，同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%。

　　同策咨詢研究總監張宏偉表示，對于三四線城市來講，今年以來，由于庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯，樓市政策可能會有更多的調整。

　　下半年樓市或遇冷

　　中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》認為，與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，房價將因后續需求不足而進入下跌階段。

　　中國社科院相關學者認為，預計與今年上半年相比，下半年房地產融資規模將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資規模的適度收緊，將有利于房地產市場的降溫。

　　北京科技大學經濟貿易系主任何維達預計，未來房地產市場在整體更加平穩、理性的同時，分化程度也將更高。“目前，一線城市人口壓力較大，住房供求仍將長期維持偏緊狀態；部分二線城市則因為發展速度較快而涌入更多年輕人，進而形成樓市的增量需求。與之相比，一些三四線城市房地產市場前期上漲更多由資金推動，因此未來如果人口吸引力難以跟上，房屋難以有效出租，當地樓市也會隨之低迷。”他表示。

　　中國社會科學院和社會科學文獻出版社發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》認為，伴隨已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置，失去強政策托底，加之前期需求透支，三四線城市樓市銷售有可能進一步回落，不排除負增長的可能性。

　　張波認為，今年下半年，樓市依然處于“換擋期”，房價上漲的情況將在下半年出現分化。而除了五大城市群的三四線及以下城市仍有望保持一定熱度外，其他區域的部分三四線城市或將迎來降溫潮。（吳若凡王俊嶺）

　　轉自：中國商報

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