房貸基準利率下調 后續還有多大空間

　　“對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。”

　　最新LPR報價迎來全面下調！

　　11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了最新貸款市場報價利率(LPR)數據：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均較10月下降5個基點。

　　實際上，經過本月央行幾次出手調降政策利率的鋪墊，對市場來說，央行釋放的加大逆周期調節力度的信號已非常明確，此次LPR報價下調基本毫無懸念。

　　其中，1年期LPR自實施新機制以來已下調過數次。而作為新發放房貸參考依據的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎來下調。那么，這對于房貸利率、房貸成本以及樓市會有何影響？

　　LPR下調明確價格傳導機制

　　11月以來，央行動作不斷。

　　先是11月5日降準落地同時調降MLF(中期借貸便利)利率5個基點，11月15日超預期新作2000億元MLF，11月18日央行逾4年來首次下調7天期逆回購利率5個基點。11月19日，央行又出手，開展中央國庫現金管理商業銀行定期存款操作500億元，中標利率降至3.18%，比上一次中標利率降低2個基點。

　　記者注意到，央行11月16日發布的今年第三季度貨幣政策執行報告中也已將上一期報告“適時適度進行逆周期調節”的表述調整為“加強逆周期調節”。

　　11月19日，央行召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會再次強調要充分發揮LPR的引導作用，促進實際利率下行，因此此次LPR下調在市場的預期之內。

　　廣發證券宏觀分析師郭磊、周君芝點評稱，LPR報價下行5bp符合預期，從MLF到OMO到LPR，本質上是同一次“降息”過程的三個步驟。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，此次1年期LPR、5年期以上LPR均較上期下調5個bp，符合市場預期，下調幅度與11月5日央行下調1年期MLF利率5個bp一致，從而明確了央行貨幣政策價格工具的傳導機制，表明央行政策利率變動對LPR變動將產生更直接有效的影響。

　　“當前，央行加大逆周期調控力度，11月5日和11月18日先后下調1年期MLF利率和7天逆回購利率，繼續引導市場利率和LPR利率下行，這對當前切實降低實體經濟融資成本、穩投資、穩增長、穩預期方面將發揮積極作用。”溫彬稱。

　　聯訊證券固定收益部分析師鐘林楠則指出，1年期的報價只下調了5bp，和MLF調降幅度一致，銀行仍然沒有壓縮兩者的利差，可能和臨近年末銀行的同業市場利率(存單發行利率、3MShibor)季節性走高使負債成本依然偏高有關。

　　百萬房貸月供減少31元

　　略微超出市場預期的是，本次5年期以上LPR報價也下調5個基點至4.8%，是LPR改革后的首次下調。

　　那么，作為參照基準的LPR已下降，房貸利率會隨之下降嗎？對房地產市場有何影響？

　　據記者了解，央行對于房貸利率下限有專門的設置，明確要求首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR加60個基點。

　　也就是說，全國房貸利率下限隨之調整為：首套房貸利率不得低于4.8%，二套房貸利率不得低于5.4%。

　　溫彬表示，5年期以上LPR下調5個bp有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當前穩增長前提下也有利于房地產市場保持平穩發展。

　　鐘林楠認為，此次5年期超預期下調是1年期與5年期利差拉大后的修復，有利于房地產市場的穩定，地產調控未來也將繼續堅持因城施策，房貸利率會繼續分化。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次LPR利率下調，進一步體現了五年期或中長期貸款下調的導向，對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。

　　根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以后，全國統計的64個城市首套房月供壓力將會減少，對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。降準與LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。

　　后續仍有下行空間

　　央行在11月密集下調MLF利率、7日逆回購操作利率以及LPR利率，市場分析認為，下一步貨幣政策，降準、降息都還有空間。

　　值得一提的是，此前常出現的“把好貨幣供給總閘門”的表述也并未出現在三季度貨幣政策執行報告中，而是增加了“妥善應對經濟短期下行壓力”的表述。

　　鐘林楠分析稱，在銀行依然缺乏壓縮利差意愿的情況下，未來央行可能會保持偏松的政策基調，引導貨幣市場利率下行，降低銀行的負債成本，或繼續采取價格手段，推動LPR利率的下調，降低實體融資成本。

　　“下一階段，法定存款準備金率和政策利率仍有下降的空間和必要，預計央行將繼續深化利率市場化改革，打破貸款利率隱性下限，暢通貨幣政策傳導機制，更好地發揮貨幣政策價格工具在逆周期調節中的作用，推動貸款實際利率下行。”溫彬表示。

　　中信固收則點評稱，當前降成本、引導利率下行的調控渠道是MLF降息—OMO降息—LPR降息。實際上根據三季度貨幣政策執行報告，9月貸款利率小幅下行說明了LPR機制改革的效果，在降成本的目標下，預計后續仍然將通過MPA等推動銀行更多運用LPR定價機制、降準降息等方式進一步引導LPR和實際貸款利率下行。預計在資金成本和壓降風險溢價壓降的過程中，年內LPR仍然有小幅下行的空間。

　　轉自：國際金融報

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