商業地產布局三四線城市機會與風險并存

　　近年來，商業地產的供大于求和同質化已是業內共識。同策咨詢研究部在2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告中就曾指出，在國內35個大中城市中，包括廈門、成都等19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩狀態。但不少發力商業地產的開發商，將目光投向了三四線城市。

　　據有關消息稱，萬達2016年將在全國建56個萬達廣場，比2015年的26家增加一倍多，并將深入布局三四線城市。萬達的這一舉措或許將成為2016年商業地產的風向標。想必三四線城市的商業市場會吸引眾多房企尤其是中小房企的視線當中。

　　2015年底，由正榮集團開發的位于福建省莆田市的莆田正榮財富中心總體量超過40萬平方米的大型綜合體項目正式開業，數據顯示，當天吸引了46.8萬人流量，截至當天閉店，全天營業額突破3800萬元。正榮集團商業管理總公司總經理張子玉表示：“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉消費都沒有合適的場所，只能將消費需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費需求留在本地。”

　　從三四線城市人口情況及商業格局來看，對于商業地產的發展來說，的確是一個重大的機遇。三四線城市的人口占到全國城市人口的53%，但購物中心只占到全國的16.5%。隨著城鎮化的發展，人口數量還在增加，且隨著城鎮化發展，居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高。這無疑令三四線的商業地產擁有了廣闊的發展前景。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷也曾公開表示，三四線城市存在非常好的商業地產的機會，特別是以購物中心為主的新型商業地產。三四線城市購物中心數量少、成規模的商業項目少、品牌店鋪少、有影響力的商業地標少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

　　如歐陽捷所說，針對三四線城市開發的優勢，新城控股近年來加快了商業地產的擴張步伐，并將商業地產重點布局在三四線城市。新城控股明確對外表示，每年新增商業項目至少10-15個，2017年累計開發40個商業項目，到2020年，商業綜合體開業及在建項目達到80個以上。在商業項目的開發中更注重體驗式消費的融入。而正榮集團也公開表示，預計3年內將開業10個購物中心，未來5-10年可達30-50個購物中心。

　　誠然，三四線城市商業地產發展的廣闊空間，讓眾多房企紛紛進場，但面臨機遇的同時仍不能忽視其存在的風險與挑戰，如果不能避免商業地產的發展短板，仍無法避免倒閉的命運。

　　一些業內人士認為，對于三四線城市的新城商圈很難再有春天，隨著城鎮化增速的放緩，大體量的商業在三四線城市很難做好，滿鋪開業是非常困難的，甚至招商都非常困難。

　　同時，投資回報低也是三四線城市商業地產的困擾所在。克而瑞研究中心通過比對發現，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　也有業內人士認為，商業地產過剩只是相對的，商業地產更重要的一點是它到了一個轉型期。無論一二線城市，還是三四線城市，傳統商業隨著時代的發展都已經同質化并面臨淘汰，當下以及未來的商業地產，更注重的是服務、是體驗，集購物休閑娛樂為一體的場景體驗式商業、綜合全能型商場成為發展的側重點。

　　在此看來，對于商業地產開發商而言，如選擇進軍三四線城市，還要對當地的環境、人口結構、生活水平等進行分析。中國三四線城市數量繁多，發展水平的差距也非常大，對新型商業的接受程度也各不相同，這就需要因地制宜來選擇布局的城市以及適宜發展的商業形態，并充分進行風險評估。（本報記者陳晴）

　　轉自：中國商報

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀