房地產并購熱再度來襲 行業集中度加速提升

　　近日，包括恒大地產、融創中國、碧桂園等大型房企，通過加速收購地產項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。此前，中央經濟工作會議中提及“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，提出了促進房地產行業兼并的舉措。

　　并購意在圈地

　　1月5日，融創中國在上海舉行的新聞發布會上透露，將2016年銷售目標定為超過800億元，計劃到2017年底公司年銷售額突破千億元，同時將繼續在二線城市尋找新的投資機會，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

　　融創中國董事會主席孫宏斌在發布會上表示，“以前北京和上海等城市是什么地都可以買，現在再看北京和上海，是什么地都不能買，地價漲得太快，已經不劃算了。”

　　2015年以來，融創中國先后在南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市有過并購舉動。截至2015年底，融創的土地儲備值達到了4427億元，其中通過公開招拍掛獲得的土地僅占1/3，通過并購獲得的土地比例則占比2/3。

　　近期，融創中國已通過并購拿下北京、蘇州及上海的多個項目的股權。今年1月宣布收購蘇州石湖地塊的融創中國，2月1日發布公告，擬收購蘇州市吳中區及七都鎮兩商住地塊，總價11.7億元。

　　在2月1日，上海萬科公司內部發文，鼓勵員工及合作方為公司提供項目信息，每塊地不論貨值大小，只要立項均可獲得獎金。

　　2015年12月29日，恒大地產、新世界連發公告，恒大地產將收購鄭裕彤家族新世界及周大福位于北京、上海、青島，成都、貴陽的5個超大型項目，總建筑面積851萬平米，涉及金額204億元。該月上旬，恒大地產收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。

　　據統計，恒大地產2015年多次收購地產項目。例如，華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企的多個大型項目被恒大地產并購。

　　碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團收購談判進展順利。收購目標包括海昌天集團旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產項目，而且這些項目均為當地大盤。

　　分析人士認為，對房企而言，并購的核心目的在于拿地。現在一線及熱點二線城市土地價格飆漲，競爭太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是地王，房企要想獲得合理的利潤實在太難了。

　　因此，從2015年起，很多房企的拿地模式發生變化，項目并購愈發增多，通過項目并購來獲取土地開發權，其成本相對較低，且競爭沒有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

　　同時，并購項目多數已處于開發過程當中，不需要接盤企業再投入太多精力進行前期繁瑣的開發流程和手續，從而有效提高項目開發周期，形成快速銷售。

　　分析人士表示，預計今年越來越多的企業會效仿恒大、融創、碧桂園等大型房企，通過加速收購地產項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

　　“大魚吃小魚”

　　從中國房地產行業告別黃金時代開始，房企也將面臨著一輪新的洗牌，大型房企通過并購重組構建“巨無霸”漸成趨勢,“大魚吃小魚”現象將非常普遍。

　　分析人士認為，房地產行業競爭加劇、企業戰略調整及地價持續走高等多方面的原因，催化房地產行業并購頻現。

　　2013年以來，房地產行業銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產行業由黃金時代進入到白銀時代，兼并重組被認為是房地產企業增強核心競爭力、優化產業結構和資源配置的重要手段。

　　由于資金的缺位，多數中小房企拿地積極性消退，項目開工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經營壓力上升，被迫出讓企業項目或變賣股權引進戰略投資者，以維系企業正常運營。同時，對一些需要進行業務轉型的企業來說，通過行業間的兼并重組利于尋求新的業務增長點。而從一體化的角度來看，企業通過戰略合作、行業整合可以充分利用資源，實現優勢互補，進而延長企業價值鏈并擴大企業價值。

　　統計數據顯示，在北京、上海產權交易所，2015年以來掛牌轉讓的房企股權已經超過129億元。其中，北京產權交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽等二、三、四線城市。上海產權交易所掛牌的房地產項目22個，其中12個項目轉讓100%股權。

　　長三角地區成為房企掛牌轉讓股權的重要區域，在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區，且大部分選擇100%股權轉讓，例如蚌埠恒遠置業有限公司、南京喜馬拉雅置業有限公司、南京水清木花置業有限公司等。

　　實際上，有些小型房企已經破產。2014年至今，四川至少有30家本地企業退出了房地產開發領域。當年活躍在成都的本地房企——圣沅房產、武海置業等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

　　從行業的角度看，馬太效應增強，中小房企市場占有率持續縮水。CRIC研究機構的數據顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續增長，行業集中度進一步提升；但另一方面，中小房企的市場份額進一步被擠占，生存空間進一步壓縮。

　　現在房地產業進入微利時代，中小型房企銷售跟不上，利潤難保障，很難經營下去，最終選擇出售股權退出市場已成必然。

　　去年3月以來，在寧波、南京、無錫、合肥、襄陽、神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產危機。房地產市場正處于新一輪洗牌，而首先被洗出局的必定是中小房企。

　　不久前，北京市住建委發文稱，有473家房地產開發企業的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。這意味著這473家房地產開發企業將在京城樓市消失。

　　房企消失潮并不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2012年同期，房企數量減少了200余家。

　　一份最新調查報告披露，90%的房企負債率都在150%~200%以上。有關專家認為，每年的五六月是中小房企的一個艱難生存期，產品類型偏高端且周轉率較慢、前期拿地過于激進導致成本較高、資信不太好貸款受限的中小房企，將存在更多市場風險。

　　分析人士預測，未來三年內將至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

　　行業集中度加速提升

　　與一批中小房企倒掉相反，萬科、恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產調整的周期里房地產并購機會會大量出現，行業集中度也將不斷提高。

　　任何一個行業在歷經高速增長后，行業空間會趨于飽和，全行業也將放低增速，轉而進入一個相對穩定的平臺整理期。

　　目前，房地產市場歷經了十幾年的黃金增長期后，也進入了一個相對穩定的通道進行整理。而在這個平臺期內，市場上的資金將進一步增加行業集中度、龍頭企業市場占率明顯提高、土地儲備及項目數量都向龍頭企業集中，也因此，整個行業的集中度會不斷提高，多層次并購也會集中出現。

　　有關專家指出，2016年房地產業將延續強者恒強的競爭格局，中小房企被淘汰出局難以避免，房地產行業集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導地位逐步增強，有品牌、資金和資源優勢的龍頭房企將更加強大，也標志著中國房地產行業進入寡頭時代。

　　統計數據顯示，2015年銷售額達到“千億軍團”的房企已經擴容至7家，未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈，行業老大地位的爭奪亦是如此。

　　例如，萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規模化的持續增長，爭取行業領先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯合體將成為這些房企爭奪行業老大地位的重要籌碼。據稱，招商地產未來可能因為母公司資產的注入成為中國最大市值的房企；金豐投資重組方案完成后，綠地的市值也將爭作房地產行業“老大”，這將加劇2016年房地產行業的“龍爭虎斗”。

　　分析人士表示，這些品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個巨無霸型的房企。

　　隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發商為主的行業格局，將一去不復返。中國樓市已經進入了下半場，要想在下半場活下來并且活得好，就必須適應樓市告別粗放式增長、進入精細化發展的新階段，加快企業轉型，提高抗風險能力。

　　轉自：中國審計報

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