調控政策持續樓市穩字當頭 產品力成房企競爭關鍵

　　從去年底召開的中央經濟工作會議以及全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產重點依然體現在落實“房住不炒”、保持樓市穩定、發展租賃體系等幾個方面。有專家預測，2020年房地產市場將呈現平穩運行的態勢。樓市調控政策將持續全面落實“因城施策”，同時不會放松對房企融資的定向嚴監管。此外，各城市間的樓市分化將會加劇，房企將持續回歸一二線城市，龍頭房企和中小房企在拿地、融資方面會持續分化，產品力成為競爭關鍵。

　　穩字當頭

　　2019年12月，中央經濟工作會議重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時強調全面落實“因城施策”和“三穩”的長效管理調控機制，即穩地價、穩房價、穩預期，意在穩定價格的同時防止房地產投資過快下滑和房地產市場發生萎縮型價格均衡現象。

　　中共中央政治局常委、國務院副總理韓正2019年12月17日在住房和城鄉建設部召開座談會時強調，要堅持“因城施策”，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區域房地產市場調控工作。從多種跡象中可以看出，2020年的樓市政策基調仍然是穩字當頭。

　　同時，住建部在2019年12月23日召開的全國住房和城鄉建設工作會議中也指出，2020年將重點抓好穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展，堅持“房住不炒”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，這意味著2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房企融資從緊的狀況預計仍會延續。同時，2020年房企“借新還舊”的現象仍將會普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。同時，由于融資難度增大，2020年房企的融資成本將保持高位。

　　因地制宜

　　1月2日，北京大學光華管理學院“光華思想力”宏觀經濟預測課題組發布《2020年中國經濟展望》（以下簡稱展望）。展望指出，2020年或將出現地方政府進行“一城一策”的靈活微調，在有實際需求的地方允許增加供應和適度的價格波動，房地產調控政策可能在邊際上有所放松。

　　目前，各地“因城施策”提速，微調已成普遍之勢。據悉，“因城施策”在2015年首次被提及，但由于市場問題，“因城施策”實際上只是各城市的“自行加碼”，直到2018年7月31日召開的中央政治局會議重新提及并強調堅持“因城施策”，“因城施策，一城一策”才逐漸成為房地產市場調控的主要方向。2019年，隨著市場逐漸企穩并且出現分化，“因城施策”的城市逐漸增多，政策多以人才新政及落戶寬松政策為主，甚至出現了“因區施策”。

　　張波認為，從2020年的趨勢來看，由于調控政策并不會采取“一刀切”式手段，“因城施策”依然是調控政策的前置性條件。因此從總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然較大。

　　而對于2020年“因城施策”政策落實情況，張波表示，一線城市和熱點二線城市放松的難度較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化。另外，三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應量持續增加但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是，三四線調控放松的節奏會較為平緩，更多放松或在2020年第二季度以后逐步在市場上體現出來。

　　分化加劇

　　2019年，房企拿地總面積下跌，預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時，棚改計劃在2019年提前完成，直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現。

　　此時，房企將會回歸一二線城市，其背后的重要原因就在于需求側出現的變化。一方面，由于棚改結束，三四線及以下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降，過于激進在三四線城市拿地，未來的風險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，其對于人才的吸引力遠大于三四線城市。未來，三四線城市居住人口的增長也會明顯弱于二線城市，導致房企逐步退出三四線城市。

　　此外，產品力也將逐漸成為房企競爭的關鍵砝碼。房地產開發行業的快速發展在過去20年中逐步滿足了人們對居住空間和質量提升的需求，此后，房地產的增量市場規模逐步減小。后續房地產拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產開發行業將快速萎縮。一方面，商品房開發量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面，各大城市的舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

　　以往，房企的競爭多聚焦于規模化水平上，這也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。目前，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，淘汰率將不斷提升。

　　從全國住房和城鄉建設工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質和人居環境質量是重要一項，這也預示著對房企開發品質的監控力度會同步加強。在2019年不同城市的新建住宅質量問題不斷引起廣泛關注的情況下，2020年，房企之間的競爭不會只圍繞規模本身，房地產后調控時代精準把脈購房者的需求才是重中之重，產品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。（張波 計思敏）

　　轉自：中國商報

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