創新成為2015年商業地產市場價值核心

　　在剛剛過去的2015年里，國內商業地產格局發生了不小的變化，與過往相比，如今局面已經變得截然不同。一方面萬達、華潤、銀泰、龍湖、太古、恒隆等商業地產大鱷相繼發力，或轉型突圍，或增大優質商業供應，或甩賣資產應對危機；另一方面，受電商沖擊、商業供應過剩、招商困難等綜合因素影響，不少商業項目被迫或者選擇推遲開業，讓商業地產市場遭遇了前所未有的“寒意”。但盡管如此，有前兩年各路資金對商業地產市場的瘋狂開發作為支撐，2015年全國商業地產市場的表現總體仍可圈可點。

　　商業項目相對過剩

　　數據顯示，截至2015年12月31日，全國共有407個大中型購物中心開業（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業市場），較2014年進一步增加。其中，華東區憑借開業183家大中型購物中心遙遙領先，華南區次之。

　　從開業數量來看，2015年全國商業地產市場已從港資企業撐起半邊天的局面變成了由萬達、華潤、銀泰、大悅城等內地商業地產大鱷稱王。至于該局面的形成，業內人士分析稱主要有兩方面的原因：一是拿地優勢不再，地價太高，囤地不易，導致新世界、瑞安房地產等港資房企接連拋售項目資產；另一方面則是由于萬達、大悅城、銀泰等商業地產大佬一如既往的奮力前行。僅萬達一年就開業了26個商場，到今年將暴增至56家，并深入三四線城市。

　　在如雨后春筍般出現的商業項目背后，延遲開業也成了“新常態”。2015年多家知名開發商旗下商業項目均出現了延期開業現象。諸如此前曾豪言要在2015年開業8個商業項目的銀泰商業，實際上在2015年只新開業了5個項目，而其他三個項目至今未見開業報道。曾一度傳聞要在當年開業的永旺蘇州新區店最終定下了將在2016年1月15日開門迎客；總投資近70億元、計劃2015年開業的深圳來福士廣場也將開業時間延期至2017年上半年。

　　甚至于在上海這座中國商業地產風向標城市里，受困于市場供應量過大、追求高顏值、體驗需求增大導致業態調整、入駐商戶裝修進度太慢、受到地鐵工程影響等因素，僅2015年一年就有將近二十個大中型商業項目延期開業，不免讓人唏噓。

　　創新是必然選擇

　　隨著經濟增速的放緩，同質化競爭愈發成為諸多行業痛點，商業地產行業更是如此。不管是購物中心還是寫字樓，開發商還是運營商，都無法避免這個問題。在過去一年里，為了打開市場，突破同質化競爭的惡性循環，商業地產市場出現了諸多創新之舉。

　　商業地產與互聯網金融的結合成為2015年熱門話題，其中眾籌就是一大熱點。有開發商利用眾籌發展客戶打開市場的，也有向金融業轉型的，萬達就是其中翹楚。萬達集團“穩賺一號”的順利發行是萬達集團涉足金融領域的標志性事件之一，而“穩賺一號”受到市場熱捧也表明市場對信用級別較高的企業以眾籌方式進行直接融資較高的接受程度。

　　日前，國內第三方眾籌門戶眾籌家數據研究院發布了《2016中國房地產行業眾籌發展研究報告》。報告顯示，雖然眾籌作為中國房地產行業的一大創新才剛剛起步，但發展走勢強勁。報告稱，截至2015年10月31日，我國共有34家房產眾籌平臺開展房產項目眾籌業務，兼具專業房產眾籌平臺與綜合性眾籌平臺。受到熱捧的眾籌，也讓不少開發商看到了轉型的希望。此外，隨著近幾年寫字樓市場的低迷，如何打破困局也成為諸多開發商頭痛的問題。2015年，在“雙創”政策的帶動下，聯合辦公空間異軍突起，給沉悶的寫字樓市場帶來一縷清風。

　　SOHO3Q、WE+、優客工場、方糖小鎮、P2等聯合辦公在去年如雨后春筍般出現，搶占市場的同時并成為2015年商業地產領域的關鍵詞。SOHO中國董事長潘石屹表示，通過聯合騰訊眾創空間希望將SO－HO3Q聯合辦公產品向二三線城市輸出，此外還會與綠地集團合作。WE+自去年6月成立至今已經建立了7個空間、1.3萬平方米、1600個工位。優客工場通過合作模式也開始了快速復制，目前在全國已實現15個城市、35個項目的簽約，總面積18萬平方米、可設置2萬個工位，預計容納超過3000家企業在場所內辦公、社交和拓展市場及投融資。

　　不過對于寫字樓市場而言，聯合辦公空間距離成為行業主流還很遠。有業內人士認為，聯合辦公空間更多的是作為傳統寫字樓市場的補充和創新，難以從根本上解決目前的供應過剩問題，不過這種創新也給未來寫字樓市場“破冰”帶來了信心。

　　體驗業態繼續火熱

　　體驗式消費算是2015年諸多商業綜合體和實體店主打的招牌。各種體驗式業態如兒童業態、餐飲乃至一些線下實體店等都紛紛加入到商業地產的發展中，注重服務質量，致力于讓消費者的體驗達到最佳。

　　與以往傳統模式不同的是，現在餐飲、兒童、娛樂等業態不再是大型商業設施的附庸，而是成為了人們出行的“目的地”。

　　業內人士分析，新型城市商業綜合體模式，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，它的核心在于滿足“讓人停留并多次消費，拉動家庭式消費、多元化多層次消費”的盈利需求。

　　以“時尚”為主題的北京朝陽大悅城可謂是體驗式消費的典范之一。去年9月，“不朽的梵高——感映藝術展”在朝陽大悅城特別搭建的藝術空間中正式開業，展覽持續三個月，獲得了極大的反響。去年的“雙11”期間，朝陽大悅城還與迪士尼POP－UPSTATION聯手，打造“玩具總動員”主題展，將經典皮克斯動畫真實還原在消費者眼前。這些都只是朝陽大悅城“體驗”的一角。名為“悅界JOYYARD”的商業、藝術與自然融合交匯的主題街區是朝陽大悅城體驗式消費的名片之一。

　　如今線上品牌轉向線下開設實體體驗店也成為潮流趨勢，一些成名于淘寶的網絡品牌紛紛入局。膜法世家創始人黃曉東表示今年將在現有實體店的基礎上增開多家實體店；茵曼也在布局線下零售網絡，2015年6月啟動了“千城萬店”計劃，計劃5年內在1000個城市開出10000家實體店，撬動100億元的線下市場；還有御泥坊、阿芙精油、裂帛女裝等等都在謀劃自己未來的線下市場。

　　社區商業成新貴

　　在過去的一年里，由于小而精的社區商業能降低招商運營風險，而主打社區也有利于破除商業項目同質化問題，不少開發商已經開始向社區商業發力。萬科、保利等傳統住宅地產大佬均開始加碼社區商業，2015年分別開業了廣州萬科里、保利時光里二期等社區商業項目。

　　此外，業態的小型化也成為原有社區商業轉型升級的方向。華潤萬家2015年的著力點正是小業態：關閉盈利不佳的門店、渠道下沉，業態創新、發力樂購Express與VanGO便利店兩個小業態。從2015年4月在深圳開出首家店，截至目前樂購Express已相繼進駐深圳、蘇州、天津等城市，并將不斷向全國重點城市擴張。

　　在小業態前進的道路上，華潤萬家并不孤單。安徽樂城旗下的樂大嘴和生鮮傳奇、果多美、良品鋪子等，都是積極的同行者。這些企業在戰略上的轉向也表明：小業態將成為未來零售企業轉型的主力業態之一，甚至可能成為未來商超企業轉型的突破方向。小而精的業態既能迅速覆蓋城區主要網點，又能真正滿足社區的品類精準需求，這將是未來真正的社區商業。同時，三四線城市是市場的神經末梢，也是所有電商的“最后一公里”。小業態無論是線上線下結合，還是解決“最后一公里”，都是必不可少也是最方便快捷、成本最低的渠道之一。（本報記者冉隆楠）

　　轉自：中國商報

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