1月6日，《中國企業報》記者從“互聯網時代‘產業地產+’探索峰會暨華南首屆產業地產藍皮書發布會”上獲悉，隨著眾多傳統住宅及商業地產商的轉型以及大量舊改項目的推進，未來幾年產業地產的參與者將會大幅度增加。并且隨著未來相關金融政策的放開，預計會有大量資本涌入產業地產領域，推進整個產業地產的升級和變革，從而加速產業園區發展的迭代和分化。
資本跟風而起
隨著房地產行業整體利潤降低和投資增速放緩，行業出現增長乏力現象。在此情況下，大量開發商選擇向產業地產轉型。除了之前高調進軍產業地產的萬科、平安不動產以及通過整合重拾產業地產業務的招商地產，僅在深圳，轉型進入產業地產的開發商就包括寶能、中糧、華潤、益田、金地、卓越和華強等。
《華南產業地產藍皮書》稱，企業集群式發展需求推動了各類產業園、孵化園、科技園等側重為細分產業提供綜合服務的產業地產快速崛起。在住宅地產降溫、商業地產過熱后，產業地產成為房地產業探索轉型發展的新動向。
例如龍頭企業萬科，雖然公司近期陷入股權爭奪戰之中，但這并沒有妨礙公司在產業地產上的拓展。其在不久前就明確提出，物流地產是萬科除物業外第一個確認的主干業務。
不僅是萬科，全國排名前20位的房地產企業實際上有一半已涉足產業地產。
對此，盈時集團董事長兼首席執行官張永鐵對媒體表示，“萬科選擇物流地產，主要因為物流地產是可以復制的，包括標準廠房、大車、配重配載等等。此外還有可復制性的就是科技型的產業園區。而其他的產業類型基本不能復制。所以對于房企來說，做產業地產只能選擇上述2種類型。包括養老地產在內的其他產業地產類型，則適合擁有更低的資金成本的企業去做，例如險資。”
據了解，盈時集團開發的河北省重點產業項目百世金谷，走的便是科技型產業園區的路子。同時，盈時集團還率先提出，要做中國智慧產業服務商，以“一體·兩翼·雙輪驅動”的開發模式布局京津冀。
園區格局生變
從發展趨勢上看，各個產業的迅猛發展為產業地產帶來巨大發展空間。
隨著中央與地方新型城鎮化思路的日益清晰，以地方政府的單一力量推動城鎮化建設顯然有點力不從心。以往，地方政府多半通過平臺公司融資，進行園區開發和招商運營。但隨著地方融資功能的萎縮，傳統產業園區的發展，多數業績表現很一般。換句話說，一般性園區的建設，對優質企業集聚、對當地經濟的拉動、對就業崗位的增加，都沒有產生足夠強大的功能。
現在，隨著更多強勢企業和資本聚集參與產業園區的開發，各地方產業園區的市場地位將面臨一次大洗牌。
以深圳為例，根據戴德梁行的統計數據，在深圳產業升級背景下，深圳工業用地的供給量占全部土地供應約六成。而隨著深圳市“1+6”文件的逐漸深入實施，產業用地的空間供給模式也出現更多的可能性。
“我們并不建議傳統房地產企業一窩蜂參與產業園區開發，沖動地爭食城鎮化蛋糕。其中重要的原因就是產業地產運營經驗不足。”園區專家趙弘說，試想如果在臨近區域出現數個現代物流產業園，那招商就可能存在白熱化的競爭，誰的招商能力強，直接影響產業園區人氣聚集。
專家認為，如果園區運營企業招商乏力，即便政府以廉價土地作為條件，企業獲得大量房地產項目，但此前的產業導入不夠也會導致房地產真實需求不足，進而帶來潛在的市場風險。
另外，房價在“被城鎮化”區域過快上漲，也是需要警惕的事情。
近日，有媒體報道，北京（樓盤）購房者積極進入河北“環京帶”購房置業。究其原因，便利的交通設施、大幅低于北京市區的房價，都是重要因素。
作為結果，都市群延伸地帶的房價也會直線上漲，而一旦“被城鎮化”區域生活成本上漲過快，會影響產業人口流入，并直接帶來新的投資泡沫。因此，如何有效疏導投資熱度，使基礎設施、產業導入、公共服務等配套環節同步跟進，或許是新區建設的重中之重。
金融化成趨勢
以產業地產促成新區建設，對金融有很強的依賴性。沒有金融的助力，產業園區開發被認為難以為繼。
產業地產的金融需求主要集中在兩方面：一是運營商的金融需求，二是產業客戶的金融需求。
“在園區開發中，入園企業進園區遇到最大的困境就是沒錢。其實開發商也一樣，進入一個區域以后，遇到的最大困境也就是要付出百億計的土地開發投資。開發商既需要承擔政府加快招商的要求，還要承擔加快工程進度的任務，資金的問題就凸顯出來了。”在北京科技園建設股份有限公司（以下簡稱“北科建”）集團行政總監王槑看來，園區在做頂層設計之初，要設計好金融支持體系。
顯然，在這種背景下，產業地產金融化幾乎就成為相關開發商尋求下一個利潤增長點的重要途徑，而多家地產商正加快金融布局。
據悉，綠地集團正在搭建大金融平臺，做大金融布局。通過產融結合實現土地儲備增長與產業地產模式重組。在此之前，除了與多家金融機構簽署戰略合作協議之外，旗下綠地金融投資控股集團與多地政府合作組建了地方金融平臺。
綠地集團董事長張玉良此前接受媒體采訪時稱，“一手融資一手產業拓展，產業地產的投入將在近兩年初顯成效。”
除綠地之外，老牌科技地產運營商北科建亦正加快轉型升級。其標志性動作就是北科建無錫中關村科技創新園掛牌。
這個以產業地產開發的園區，目標是將其建成“全國產業與金融創新基地”。該基地將根據園區和企業的不同需求，逐步引入科技孵化中心、創業中心、資本中心、產業中心、上市公司培育中心、信息數據中心和公共服務中心等功能。最終，將借助金融的力量，將其打造成國際化生態專業高科技產業園區。（本報記者江金騏）
轉自：中國企業報
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