服務業已經成為我國經濟穩定增長一個非常重要的支撐，中國經濟的“大消費”時代已經到了，“大消費”時代給商業地產帶來“個性化消費、體驗式消費、高品質消費”等幾大方面的改變。而這種消費市場和服務業的升級，將必然帶來商業地產行業升級的格局出現，為商業地產發展帶來新的契機。
縱觀全國市場，一二線百貨商場關閉的消息接連不斷，比如尚泰百貨從去年開始接連撤出其位于沈陽、杭州、成都的萬象城；同時今年上半年天津接連關閉了4家百貨店。
隨著一二線市場競爭趨于飽和，擁有廣闊市場空間和相對寬松競爭格局的三四線市場，也吸引了越來越多實體商業品牌企業的布局。包含了永輝BROVE綠標超市、奧斯卡4D影院、萬寧、UR等一二線城市品牌，陸續入駐三四線城市的購物中心，為三四線商業地產開發帶來了新契機。
三四線城市成藍海
城市化進程的不斷推進，無疑給商業地產的發展帶來重大機遇。瑞信研究院發布的2015年《全球財富報告》顯示，目前中國中產階級人數已增長至全球首位，達1.09億名。自2000年以來，中國中產階級的財富大幅增長330%，2015年已達7.3萬億美元，占全國財富的32%。
同時服務業的發達程度決定了商業地產的規模和發展水平，居民收入水平提高，意味著消費者總體購買力的提升，尤其是中產階級隊伍的品牌意識及體驗式需求的日益提升，將是引領中國消費市場升級的主要推動力。
近年來三四線城市居民收入和消費水平穩步提高，社會消費品零售額不斷擴大，部分三四線城市的中心城區擁有40萬人至50萬人口，居民的消費意識逐漸增強。部分品牌在一二線市場已趨于飽和，但是三四線城市購物中心數量太少，品牌入駐三四線的愿望更為強烈。
據機構研究顯示，三四線城市中女性是消費的主流，不管是為家庭消費，為孩子消費，為父母消費，女性都掌握了錢包，與此同時，三四線城市居民的生活滿意度高，不吝子女的消費，并且家庭觀念非常重，這些方面導致的沖動性消費、關聯性消費和家庭型消費，都會遠遠高于一二線城市。
根據萬達集團消息，其已在全國112個城市建立了萬達廣場159座，同時萬達也把精力大部分集中于三四線城市。
萬達集團董事長王健林公開表示，三四線城市的租金回報比一二線城市更高，而三四線城市不僅可以在中心地段，而且土地相對便宜，加上城市人口總量大，更易于萬達廣場的發展。
肯德基、沃爾瑪近年來更是深入發展到三四線城市，一些品牌如ZARA、HM等已經進駐到三四線城市，這對商業地產的開發無疑是利好。
三四線城市存在良好的商業地產的機會，尤其是以購物中心為主的新型商業地產，這些城市需要商業地標。相關數據統計，三四線城市占到全國城市人口的53％，但三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5％。三四線城市購物中心數量少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受需要提升。新的商業地標會受到消費者的歡迎，受到地方政府的認可。
開發中的沼澤
三四線城市規模中等，商業發展水平相對落后，商業模式較為簡單，主要以百貨、超市、商業街等為主要形式，業態傳統，分布集中。
雖然三四線城市的中小型開發商在拿地上往往有巨大的優勢，但缺乏專業的操盤能力，所以在項目的前期定位、商業規劃和招商運營等多方面存在一些缺陷。
住建部房地產市場監管司司長高志勇表示，“利用房地產調整的時機，促進房地產行業兼并從組，提高產業集中度。當前全國有13.2萬家房地產開發企業，其中不少屬于需要處置的僵尸企業，要依靠市場的力量進行產業重組”
與此同時，有關專家表示，三四線城市商業體量要適當縮小，不應追求大體量商業模式。在美國，購物中心的體量相對偏小，1萬平方米以下的占到62％，而它4萬平方米以上的只有2000多個，覆蓋人口只有12.9萬人。日本的購物中心總量，一兩萬平方米體量的非常多，4萬平方米以上的只有3600多個，因為它有大量的便利店，覆蓋的面非常寬。
體驗業態成趨勢
過去幾年購物中心的開業量比較多，導致很多大企業現在已經不再拿地。2013年是380家，2014年是420家，今年1—11月份是340家，按照這個趨勢，購物中心的增速其實是在放緩。
電商未來的增長勢頭雖然強勁，但是空間會有限，日本、美國、歐洲的電商都不超過10％。有關專家表示，未來中國電商超過15％的可能性也比較小。
住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示：“從房地產的業態來講，新型地產將獲得增長空間。傳統地產的增長量已經很大，但細分市場下的房地產也有很多具有增長空間的業態。”
縱觀傳統的商業綜合體，有60%是零售，20%是餐飲，20%是娛樂體驗業態。商業綜合體更多將體現復合型消費，人口紅利在下降，未來要實現突破需要企業向社會需求的方向發展。
二孩政策的放開，人口老齡化的增長，兒童業態、老年業態或將成為機會，企業的服務對象轉至兒童和老年人兩端。
同時情感化、人文化會成為體驗方向，包括情感體驗、感官體驗、服務體驗，這都是大家熟知的。新城控股集團計劃至2017年累計發展40個新城吾悅廣場，到2020年的累計項目達到80個，70%用來休閑體驗，30%-35%是零售。而這70%的休閑體驗業態，則是電商所無法取代的，吾悅廣場將以家庭消費作為其主力市場。
正榮集團在三四線小城福建莆田的購物中心里面，不僅設立了海洋世界，規劃了一個生態樂園，同時建設了一個大型的運動超市迪卡儂。這些轉變與創新大大促進了客流量的上升與消費的增長。
秦虹表示：“2016年就要步入十三五了，房地產不是那么悲觀，房地產未來有值得關注的亮點，抓住這樣一些房地產投資機會，關鍵取決于房地產自身的創新和轉型。”
商業地產存在開發經營管理經驗不足、部分城市供應過量、布局失當等問題。未來應該與新業態以及互聯網融合，將信息、金融、教育、文化、娛樂、影視、智能等資源融入地產，從而改變消費者的消費習慣和質量。（本報記者陳晴）
轉自：中國商報
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