綠色建筑將是商業地產新的經濟增長點

　　進入12月以來，北京的空氣質量頻頻亮起“紅燈”，嚴重的霧霾天氣給人們的出行和健康都帶來不小的困擾，如何降低污染物的排放，提高空氣質量，讓人們的生活環境得到改善已成為當務之急。近日召開的巴黎氣候大會達成的新協議，也掀起了節能減排的新風暴。作為城市能耗的主要組成部分之一，建筑的能耗早已得到人們的重視，綠色建筑也成為大家關注的一個新概念。

　　綠色之風興起

　　能耗分為三大塊，即工業能耗、建筑能耗和交通能耗。數據顯示，全球建筑能源消耗已經超過工業和交通方面，占總能耗的41%。同時，建筑用電帶來的間接排放加上建筑使用初期能源所帶來的直接排放共占21%左右，僅次于工業排放。仲量聯行發布的《2015年中國城市60強》報告指出，與歐美等發達國家相比，我國建筑行業的能耗效率存在20％至38％的差距。

　　綠色建筑是近幾年來在美國和歐洲逐漸熱起來的概念和建筑趨勢。相對于傳統建筑而言，綠色建筑注重于節能、節水、節地、節材和循環利用，講究依托自然生態循環系統打造環境友好型宜居環境，采用可再生能源，選擇可循環利用材料，施工過程無污染，整體建筑與環境和諧共生。

　　隨著經濟的飛速發展，人們對于環保的認識也逐步加深，當空氣質量和人類生存環境越來越受到關注時，作為公共生活和消費空間的購物中心也開始考慮綠色環保問題。盡管我國與國外差距尚存，但商業地產行業的整體趨勢正在向綠色環保前進。如今全國商業地產項目中已經有100多個綠色認證項目，部分開發商正從用水、用電等各方面打造綠色購物中心。

　　現在的商場大多標榜大體量、體驗式、娛樂化概念，很少突出綠色主題。事實上，在國際上大多數有品牌的百貨店、購物中心都會將綠色環保作為內部或外部的必備認證條件之一。據了解，中國的綠色建筑的標準主要有兩個，一個是國際的LEED綠色認證，在世界范圍被廣泛采用；而中國也有自己的《綠色建筑評價標準》，簡稱GB。這兩項標準都在關注雨水回收利用和可再生能源，LEED還對中水處理系統、機電系統等方面有額外的要求。

　　相關報告顯示，獲得LEED和GB認證與預認證的開發商主要有萬達、華潤、太古、瑞安、方興和凱德等。全國經過GB認證的商業地產綠色建筑約117個，其中萬達獲得了84個，萬達要求從2010年之后所有的萬達廣場都應取得綠色建筑設計標識。

　　中國城市科學研究會秘書長李迅表示，綠色城市一直是未來的發展方向，“綠色生態城市是綠色建筑規模化發展的必然結果，而綠色建筑則是綠色生態城市發展的最高抓手。”

　　如何環保

　　既然綠色建筑的前景如此良好，那么它們是如何實現環保的？記者了解到，商家進行綠色設計時主要從水、電、采光、可循環使用和機電系統等方面入手，其中，水的循環處理使用和LED節能燈是最為常見的綠色建筑節能手段。此外，建筑材料、設計以及新技術的采用也是具體的考慮方向。

　　廣東班高得綠色建工科技有限公司總經理譚杰文表示，其承接的佛山南海恒邦國際一期經營定位為高端商業，商戶需要較大型的商鋪，減少柱網，提高實用面積，還要解決樓層間的噪音問題。“采用現澆混凝土空心樓蓋技術后，解決了大跨度鋼筋砼結構和總高度問題，隔音性能也提高了20分貝以上，大大降低了樓層間的干擾，整個項目節省建造投資達219萬元。”

　　近些年，光伏應用技術尤其是BIPV（光伏建筑一體化）的迅速發展，為綠色建筑提供了一個很好的實現途徑。BIPV是一種可以將太陽能發電產品集成在平屋頂、斜屋頂、幕墻、天棚等大多數建筑上的技術，它將建筑變成一座座小型綠色發電站，不多余占地，免去遠距離電力傳輸與消耗。近年來，包括美國、德國在內的一些歐美發達國家已將BIPV作為綠色建筑的總體發展趨勢。據歐洲光伏工業協會統計，目前歐洲發達國家的光伏建筑一體化在太陽能發電中的運用比重超過了80%，在美國這一比例也達到67%。據記者調查，位于漢能總部的北京最大的薄膜發電建筑一體化項目已于去年投入使用。該項目總裝機3MW，年發電量300萬度，不僅節約了1.46元/度的電費，還能獲得0.42元/度的分布式補貼。更重要的是，該項目年減排二氧化碳2500噸，相當于種14萬棵樹，減少780輛汽車尾氣的排放。

　　相關專家認為，為了更好地實現低碳生活，人們可以利用高科技的手段，而對于合成材料的使用應該盡量減少甚至是避免使用，并應對陽光進行充分的利用。不過，綠色建筑的設計和應用更重要的是應考慮當地人們的經濟水平及對建筑成本的可接受程度，這也是一個不可忽視的因素。當然，這一切都需要科技的進步，只有科技不斷進行發展和創新，才能引導建筑品質的提升，才能對建筑的性能有更好的改進，從而讓可持續發展得到更好的發揚。

　　打造綠色商業鏈

　　通常來說，綠色建筑所需的技術、材料、設備以及管理方法等都與傳統的建筑有著不同的要求，科技含量較高的投入是否意味著開發商成本的增加呢？對此，有業內人士表示，盡管在建筑物的建造階段投入可能比傳統建筑要高，但是從長遠角度來看，其建成后所帶來的回報才是真正的優勢所在。

　　根據相關報告，進行了環保節能投入后，綠色購物中心在水電等能耗方面可以節省20%左右的成本，細化到每平方米，則GB認證的一星級項目每平方米每年因節能而節省的成本約為6元，二星級這一數字為50元，三星級這一數字為75元。這一點也可以從商家的數據得到證實：翠微大廈節能改造后，每年節約水電費用2000多萬元。

　　而且，綠色購物中心的經濟意義遠不止于此，它讓業主方和使用方形成了一條綠色商業價值鏈。

　　對業主方而言，綠色商業首先能增加物業收入，包括較高的租金、高租金增長率和高出租率，比如綠色商業的租金可以提高9%至10%，售價可提高5%至6%。此外，綠色購物中心的營運成本和能耗皆可降低、有利于物業價值提高、建造成本控制，綠色購物中心的生命周期維修成本也會降低，而綠色商業也能大幅提升最終用戶的體驗感。

　　對使用方而言，綠色商業項目的建筑營運成本、建筑能耗消費和成本都可降低，裝修和維護成本也可降低。而建筑環境素質的改善，則可以隱性降低員工病假率、吸引雇員和提升生產力，從而提升企業凈利潤率和企業價值。

　　有報告顯示，美國的綠色購物中心每平方米每年的生產效益可提升1200元，商業租金可提升9%至10%。在新加坡，44%的用戶愿意支付達5%的額外售價來購買綠色建筑物業。澳大利亞市場通過綠色商業可提升1.25%的生產力，每年每平方米的生產效益可提升190元至220元。

　　既然效果如此顯著，為什么國內的綠色商業地產數目寥寥？據估計，中國市場目前只有約15%至16%的購物中心是綠色建筑。

　　“國外的綠色環保意識較強，因此綠色建筑的購物中心會比較容易提升租金和售價，而國內的綠色商業項目就不一定了。還有個隱性問題，在海外市場很多建筑都是幾十年甚至上百年不變的，綠色投入會有長期回報保障，即便第一任業主出售了物業，萬一之后物業出現問題，第一任開發商也要配合解決。可在國內市場，幾十年內一個物業可能翻修或出售多次，前任業主不會對后續物業問題負責，所以中國的綠色商業還為數不多。”一位曾經參與環保商場設計的業者坦言。

　　目前，國家針對綠色建筑并無強制性的法律法規，至今仍以引導為主；而從投資人的角度來說，他們現有的設備并不能使其真實而快速地感受到綠色與節能領域的投入在經濟利益上的回報，導致設備的投資吸引力有限。

　　正因如此，在中國市場綠色商業的開展會有一定困難，比如綠色商業的收益在短期內不能完全體現，許多開發商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，對于國內成功的開發商而言，綠色建筑代表著一整套新型運營模式，業內專家也普遍認為綠色建筑將是未來房地產開發新的經濟增長點。未來，受益于此的開發商將會熱衷于打造綠色建筑項目。

　　轉自：中國商報

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀