公募基建REITs迎來萬億級市場 但仍需政策補短板

　　經過多年的探索，公募REITs迎來關鍵性一步。

　　近日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。

　　在聚焦重點區域、聚焦重點行業和優質項目方面，《中國產經新聞》記者注意到，京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域被列為重點。

　　在重點行業中，基礎設施補短板領域，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等都要開展試點。

　　記者注意到，就單從《通知》來看，公募REITs雖然是創新產品，但對項目以及區域有著較嚴的標準，一些經濟欠發達的地區以及非重點行業并未在列。

　　此外，除了《通知》，證監會還起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，進一步對產品定義、參與主體資質與職責、產品注冊、基金份額發售、投資運作、項目管理、信息披露、監督管理等進行規范。

　　萬億級市場將開啟

　　那么，什么是公募REITs？公募REITs就是不動產投資信托基金。據了解，公募REITs自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。

　　事實上，早在2016年12月26日，國家發改委、證監會聯合發布的《關于推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產證券化相關工作的通知》就特別提出，要推動不動產投資信托基金（REITs），進一步支持傳統基礎設施項目建設。

　　中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室副主任何代欣在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，雖然基礎設施在財政政策中的作用較為突出，但當前基礎設施建設也面臨不少挑戰，比如融資的挑戰。此時，監管部門推出REITs試點，正當其時。

　　何代欣表示，對于公募REITs來說，公募REITs能夠為基礎設施項目提供穩定的資金，促進資本市場服務實體經濟，有效盤活存量資產，推動基礎設施高質量發展。

　　有業內觀察者認為，從短期來看，為應對疫情影響和經濟下行壓力，REITs市場建設可以成為中國經濟的“穩定劑”，保障經濟平穩運行；從長期來看，REITs將成為深入推進中國供給側改革、推動經濟高質量發展的“助推劑”，助力中國經濟轉型升級。

　　有分析文章認為，中國版REITs先以基礎設施REITs的形式進行試點，既符合我國當前的國情，也有益于在實踐中不斷探索中國特色的REITs制度。通過REITs進一步拉動投資，可以盤活基建領域的存量資產。值得關注的是，REITs可能是化解地方政府債務最有效的手段，可能也會成為未來地方政府城投平臺的轉型之路（城投公司轉型為REITs管理人）。地方政府債務不斷擴大，其中較大比例用于基礎設施建設，通過資產證券化的方式可以把存量資產變成能夠流動的證券，有效化解地方債務問題。

　　對于公募REITs發展，有業內人士預測，如果參照美國公募REITs市場規模，中國公募REITs市場規模未來可達數萬億元。

　　根據中國REITs聯盟統計顯示，截至2019年底，在我國境內的類REITs產品中，發行過包括物流、產業園、高速公路在內的基礎設施REITs共有6單產品，相對商業物業數量較少。另據興業證券股份有限公司統計顯示，截至2019年年底，“類REITs”產品累計發行了68只，累計發行金額為1402.81億元。

　　仍面臨重重挑戰

　　雖然公募REITs邁開了關鍵性一步，也贏得了業內人士的點贊，但同時，也引起了部分業內人士的擔憂。

　　何代欣認為，在公募REITs推廣當中，仍面臨著三方面的困難。一方面，REITs的融資形式到底是債權融資還是股權融資？目前，這兩種方式還存在著較大的爭議。

　　另一方面，由于很多基礎設施運行的分紅方式不確定，所以成本如何回收，REITs如何持續運行都有很多的不確定性。債權融資與股權融資各有好處，也各有風險，所以RE-ITs落地方式還需要繼續具體摸索。

　　第三方面，在要素市場，市場化進程正在加速，金融體制改革也在提速，REITs如何定位改革發展中的位置？民間資本進入REITs的方式，可能成為各方關注的焦點。

　　記者也注意到，根據現有的政策要求，公募REITs目前還僅僅聚焦在基礎設施等重點領域，但全面擴容仍面臨不少挑戰。以稅收為例，在美國，稅收優惠也使得REITs得到了快速發展。

　　有文章分析，在REITs的轉讓環節不動產持有超過10年享受稅收優惠，REITs收入向股東分紅免征所得稅。而我國現行的稅法下REITs涉及多種稅收，如不動產轉讓層面的土地增值稅、契稅和原始權益人所得稅，項目運營層面的企業所得稅等，都存在重復征稅的問題。

　　根據上述文章分析，當前，我國試點的REITs并沒有形成相配套的稅收優惠政策。對此，業內人士認為，公募REITs若不推出相應的稅收優惠政策，則仍將存在交易結構過為復雜或稅收過重拖累項目收益的問題。

　　也有業內人士認為，公募REITs涉及的基礎設施類別太多，需要整合的資源也較多，項目操作過程中可能涉及多個資產運營方、多個管理機構，溝通協調工作量大，其中任何一方出現問題，都可能給項目帶來比較大的影響。與此同時，項目收益和風險的平衡難度大，整體操作要求比較高，談判、磨合的過程可能會比較長。

　　對于公募REITs下一步的發展，有業內觀察者認為，要加快完善相關基礎制度，包括REITs法律體系和發行、上市、交易等細則，以及相關稅收政策、鼓勵能提供穩定現金流的資產參與REITs產品的發行和交易及需要防范的風險等配套政策。（記者 梁文艷）

　　轉自：中國產經新聞報

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