土地市場熱度消退 “房住不炒”定位不變

　　進入8月以來，土地市場熱度繼續下降。

　　貝殼研究院數據顯示，8月至今，熱點城市優質地塊供給減少，地塊平均溢價率回調。北廣深等一線城市出讓地塊多為底價成交，溢價率連續下滑。同時，熱點二線城市少見高溢價地塊成交。個別三四線城市出現超高溢價率成交地塊，但總體難以扭轉降溫的趨勢。

　　其實，6月以來，全國土地成交均價就出現連續下滑，7月全國土地供應規模出現回落，環比降幅近兩成。

　　土地供應規模回落

　　據諸葛找房數據中心監測顯示，7月全國主要地級市共供應土地1080宗，同比下降6.17%，環比下降31.43%；供應規劃建筑面積為11342.79㎡萬，同比下跌2.31%，環比下跌27.31%；推出樓面均價為3777.29元/㎡，同比上漲4.99%，環比微跌3.68%。

　　在疫情影響下，政府上半年的供地量大打折扣，而土地出讓金是政府財政收入的主要來源。隨著疫情逐漸逐步受控，土地市場開閘放水，6月份供地量達到年內最高水平，7月份放量減少，土地市場逐漸恢復平穩運行。

　　從地塊性質來看，7月推出住宅用地776宗，同比下跌1.27%，環比下跌28.15%；商辦用地推出304宗，同比下跌16.71%，環比下跌38.59%。從推出樓面價上看，住宅用地推出樓面價為4095.66元/㎡，同比上漲3.03%，環比下跌2.25%。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，隨著疫情期間積壓的需求逐漸釋放，土地市場前期的熱度下降，逐漸恢復平穩；多地出臺的調控政策為樓市降溫，在供應端來看，優質地塊入市減少，使得土地市場逐漸降溫。

　　記者注意到，為穩定房地產市場，深圳、南京、寧波、東莞等城市均在7月收緊了調控政策，確實從供應端發力，減少優質土地入市數量。

　　此外，土地熱度的消散還與地產債融資有一定關聯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，相關新聞報道顯示，我國正進一步收緊地產債融資，要求開發商保持甚至壓降其發行債券的杠桿水平。據知情人士透露，銀行間市場交易商協會要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。此類政策實際上和金融市場管控風險的導向有關，對于相關房企后續的融資和項目開發是有比較明顯的影響的。

　　在此前嚴查房價上漲過快的情況下，當前嚴查地價上漲過快的情況也會出現。實際上每次土地市場過熱的時候，往往都是違規資金進入地市的時候。所以當前銀行監管相關系統或者說債券相關監管系統積極進行管控，也是為了防范金融風險。尤其是在房屋銷售還沒有完全活躍的情況下，各類地王項目增多往往是有各類壓力的。這個時候不排除部分房企通過此類債券融資來變相去拿地。所以從防范房地產金融風險的角度出發，確實是有必要進行管控。相關房企同樣需要防范金融風險，尤其是不要冒進式地拿地王。

　　下半年熱度或將緩和

　　近年來，中央工作會議強調房地產不作為刺激經濟增長的手段。今年以來，“房住不炒”仍然是始終強調的重要決策。

　　7月31日，央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，在2020年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。2020年二季度末，房地產開發貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末低1.1個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.72萬億元，同比增長2.5%，增速比上季末低1.4個百分點。個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%，增速比上季末低0.2個百分點。

　　對此，業內專家認為，當前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴張趨勢而放松，進而夯實房地產市場的長期政策預期，即房地產市場健康發展的“長效機制”不會因外部沖擊而改變。

　　陳霄告訴記者，從此次土地市場降溫來看，房地產市場供需的格局在轉變，供給和需求總量在下降。這反映出近幾年國家在對房地產瘋狂投資炒作的有力限制，各地政府加大落實收緊政策，控制了房地產價格不合理上漲的勢頭。未來房地產市場會在合理區間內保持平穩運行。受今年疫情的影響，經濟下行壓力很大，民眾消費力下滑，像商品房這種高價值的購買需求會受到更大的影響，房企降價促銷將更加普遍又頻繁。

　　嚴躍進認為，當前土地降溫僅是周期性的波動，上半年土地市場火熱，下半年七八月份開始降溫是符合預期的。并且在他看來，一旦房產銷售市場向好，開發商拿地熱情依然高漲。

　　對于地價較高的地區，嚴躍進認為，接下來土地交易量可能會有稍許下降。但對于土地產生積壓的地區，地方會以合理的價格主動賣地。

　　克而瑞數據顯示，7月重點監測的房企共有32筆債券到期，金額共計554.41億元；8月有25筆債券到期，金額共計526.58億元，均屬年內償債高位水平。

　　陳霄表示，當前，償債高峰期的到來讓房企資金壓力很大，加上房地產市場的降溫，下半年房企拿地會保持謹慎。因此，土地市場熱度較長時間或將處于緩和的狀態。（記者 趙琳琳）

　　轉自：中國產經新聞報

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