近日，世邦魏理仕特別發布《中國物業投資指南之物流地產篇》（簡稱《報告》），報告顯示，近年來，中國政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下調城市工業用地指標，在一定程度上限制了物流地產的發展速度。過去十年間，物流地產在中國經歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現代物流設施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開發商非自用高標準物流設施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。
世邦魏理仕的《報告》重點分析了中國17個主要城市物流地產的投資機會。世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉總結說，一線城市（尤其是上海）以及成都是當前中國物流地產的最佳投資目的地；中國物流地產已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖，在融資渠道相對單一的中國市場，后來者若想打破物流地產的競爭格局將任重而道遠。
據世邦魏理仕工業及物流服務部中國區高級董事羅瑾介紹，由于供需缺口較大，物流物業市場依舊是資本追逐的熱點領域。近來，機構投資者與大型物流開發商合作的案例不斷增多，如GAWCapitalPartners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬科也于同期聯手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設立70億美元基金布局中國物流市場。世邦魏理預計在內外資巨頭的推動下，國內物流地產市場將迎來更加蓬勃發展的春天。
上海供需兩旺交投活躍
《報告》指出，在制造業轉型升級及消費帶動經濟增長的大背景下，便利的交通網絡和龐大的內需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內陸區域的物流節點城市。目前上海的優質物流倉儲市場呈現供需兩旺的局面，截止至2015年第二季度，上海優質物流倉儲存量達375萬平方米，市場整體空置率為9.1%。
在需求端，上海對于優質物流倉儲的需求更趨多元化，旺盛的需求推動上海優質物流倉儲市場的租金穩步上漲，過去五年，按同樣本比較，上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%。同時，上海也是全國大宗物流交易市場最為活躍的城市，在2011年至2014年間，上海錄得了八宗物流倉儲物業大宗交易，總額達42億元，是其他一線城市總和的近四倍。
2015年下半年上海優質物流倉儲市預計場將有超80萬平方米的高標準倉庫入市，其中一半的新增供應位于浦東新區的外高橋、浦東機場和洋山陸域三個區域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區域的空置率水平普遍較低，《報告》預計下半年新項目的上市將刺激市場成交量的上升。同時，預計開發商將推出更多優惠手段來吸引租戶以應對更為激烈的競爭。
其他一線城市供應緊俏
作為中國的首都和政治經濟文化中心，北京良好的經濟基本面以及完善的基礎設施為物流地產奠定了基礎，依托于兩千萬人口的城市規模及發達的第三產業，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。而廣州及深圳位于制造業重地的珠三角地區，承接了來自制造業的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。
工業土地供應缺口在上述城市一向比較突出。以北京為例，2014年全年北京錄得45宗工業土地成交，僅為2010年至2013年均值的四成。鑒于供應緊俏，部分專業物流開發商將目光投向了價格更為合理、投資機會更多的周邊城市，如北京周邊的廊坊、武清，廣深周邊的佛山、東莞、惠州等。此外，世邦魏理仕在《報告》中也指出，物流開發商及機構投資者通過購置二手物業或土地進行投資。例如，2013年6月Redwood通過資產收購購置了北京通州配送中心，2014年3月GLP購買了北京空港物流園的富達來信托旗下的北京物流園。
2015年國土部擬出臺政策剛性約束新增建設土地供應，特大城市未來城市建設用地供應將更多關注與盤活存量為主。展望未來，北京、廣州、深圳的物流設施市場將呈現物流倉儲設施優化升級、跨境電商租戶活躍度上升，及需求外溢至周邊城市這三大趨勢。
成都迎來黃金發展期
受益于西部大開發戰略，過去十年成都的經濟飛速發展。在物流方面，成都依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿易大通道，其區域性的物流樞紐中心地位正日益顯現。
根據2015年4月份發布的《四川省物流業發展中長期規劃（2015-2020年）》，四川省將形成“一核、五極、多點”的物流空間布局。成都作為最重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿易大通道，其區域性的物流樞紐中心地位正日益顯現。
根據《報告》，截至2015年上半年，成都優質倉儲物流市場總存量達124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。目前，成都市場高標庫主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。需求端方面，零售商、電商、第三方物流和汽車及零配件行業是成都優質物流倉儲去化的主要來源。伴隨持續活躍的市場需求，成都高標庫的未來新增供應仍將保持充沛。
《報告》認為，產業聚集的優勢、基礎設施的推進、國際物流大通道的建立以及跨區域的物流網絡布局都將成為帶動物流倉儲需求持續增長的關鍵因素。因此，成都的物流倉儲市場仍將迎來一段可持續發展的黃金時期。（本報記者張濤）
來源：中國商報
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