今年以來，房地產政策調整密集。業內人士表示，預計行業政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續，一系列利好政策將為樓市回暖增添動力。
融資成本下降
近期，央行推出的寬松型貨幣政策使房地產業外部金融環境得到明顯改善，特別是央行下調了基準利率和存款準備金率，進一步降低了企業融資成本。對于這次時隔不到兩個月的再次“雙降”，業內人士分析認為，從央行發布的消息來看，本輪降息降準的主要目的并不是針對房地產，但房地產卻很可能是降息降準的最大受益方。因為房地產業對于貨幣政策和流動性非常敏感。對于開發商來說，降息降準意味著從銀行貸款和自己融資的難度降低了；而對于購房者來說，按揭貸款的難度也降低了。銀行可用于貸款金額的增加，部分企業借貸更便利，資金流動更快，也可能會促使更多的人買房。總體而言，降息降準對房地產市場是一個利好消息。
誠通嘉業集團董事、誠通萬源公司董事長周有永認為，此次公積金、央行降息等政策對“金九銀十”樓市的影響是顯而易見的。國家通過公積金首付比例下調、降息等這些政策的出臺，釋放出對房地產行業的支持力度，進而提升購房者對市場的信心。
RET睿意德負責人在接受中國商報記者采訪時表示，此輪新政下“解禁”的購房者具有高收入的特征，讓他們對于商品房周邊的社區商業更加重視。在商家的層面，社區商業功能性業態或優質品牌下沉有新的趨勢。隨著股市重挫帶來的流動性，剩余資金將流向除住宅以外的更多領域，考慮到市場目前對于二級市場的信心不足，大筆資金將轉向更為穩定的一線城市商業地產。
在商業地產重資金開發階段，商業地產的發展仍需房地產銷售資金反哺，以售養租的模式仍未得到根本改變。市場政策利好引起的房地產銷售資金加快回籠，無疑將更有利于商業地產的發展。
“雙降”的再次來臨，還為股市的逃離資金提供了方向。自8月以來，股市一直處于動蕩階段，隨著股市的大幅波動以及購房資金成本的下降，將有越來越多的家庭投資發生轉向。
城市功能轉變
近日從北京市發改委獲悉，《北京市新增產業禁止和限制目錄（2015版）》正式對外發布。相比于2014年首次發布的目錄，該版目錄按照從嚴、從緊的原則修訂，禁限的嚴厲程度再次“升級”。
目錄中分別對全市范圍內制造業、批發和零售業、住宿和餐飲業、房地產業、教育、居民服務修理和其他服務業領域的新增產業進行了禁止和限制，還針對城六區專門出臺了更為嚴格的禁限目錄。針對非首都功能的新增產業禁止和限制清單，在去年的版本上再次升級。
這一限制措施的出臺，歸根結底仍然是北京疏解其非首都功能的一個環節。盡管今年《京津冀一體化發展規劃綱要》才正式出臺，但從去年開始，對房地產市場就產生了最直接的影響，非核心功能產業向經濟圈外圍遷移，商業地產將面臨新的機遇與挑戰。
對此，有專家認為，隨著北京疏解非首都功能措施的逐步落實，產業的轉移使人口外移，整體商業配套將面臨重新洗牌，五環邊將建設更多的商業中心，人口集中的區域將以中心型商業中心為主，改變以往以主城區為主的購物休閑模式。其中，通州、大興等郊區將建設更多的中小型商業中心，一改目前的商業格局。而通州諸多商業地產新盤打算在今年“金九銀十”入市也證明了這一點。記者采訪了解到，未來五環外將主要以大型購物中心及中小型社區商業相結合的方式作為區域配套，為區域內的百姓生活提供服務，周邊超過1萬平方米的大型商業將不再是主力。
北京市社會科學院副院長、北京方迪經濟發展研究院首席專家趙弘日前在接受記者采訪時表示，此次2015版《目錄》中限制的服務業主要是指專業批發市場，區域性物流和養老等第三產業若轉移至天津、河北等地能顯現出更強優勢。
此外，早在去年就開始的大紅門批發市場、“動批”等大型批發市場的外遷，也體現了目前北京城市功能的調整。將這些大型市場外遷，也牽動了承接地區的經濟發展。保定白溝作為承接北京服裝產業轉移的首個落地市場，成為了京津冀一體化戰略落實的前沿陣地。據了解，為了更好地承接北京市場外遷，白溝和道國際規劃建設占地10平方公里的產業園項目，涵蓋服裝、小商品、鞋類、輔料等多個業態，從而打造品牌企業聚集的企業航母。河北廊坊也注冊了“新動批紅門”的名號，建樓招商，已招來2000家商戶。石家莊的和樂城國際貿易城也給北京商戶提供了優越的招商政策。而天津市西青區的“卓爾電商城”也于近日舉行京津冀老市場外遷升級千人簽約大會，在前來正式簽約的3000余家商戶中，有約三分之二商戶來自“動批”、“大紅門”等北京老市場。
目前，除了北京在疏解自身的非首都功能外，全國其他城市也在逐步進行城市功能的調整。如福州日前發布了福州新區規劃，計劃向新區逐步轉移市級功能，并在新區落戶不少產業項目。而上海市靜安區也通過轉變土地利用方式來倒逼城市發展轉型，以“提質增效”來推動城市功能的優化升級。該地區的張園項目，就將按照保護性開發的思路，打造一個集商旅文為一體的地標性區域。這些城市功能的轉變，都給商業地產未來的發展帶來了無限商機。
土地供應量減少
今年，國土部聯合住建部出臺的政策強調，各地住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度;對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。
此外，國土資源部部長姜大明透露，我國將劃定永久基本農田、城市發展邊界和生態保護紅線，保護國土資源。國土資源部將和農業部一起劃定永久基本農田，先從控制發展規模的500萬人口以上大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋各類城市和小城鎮;由近及遠，從城市周邊擴展到廣大農村，覆蓋全部基本農田。在劃定城市周邊永久基本農田的基礎上，國土資源部將與住建部門緊密配合，從每個城市、特別是大城市的實際出發，修訂城市土地利用規劃和城市建設規劃，盡快把城市發展邊界確定下來。
這些信息透露出未來房地產的土地供應將大大壓縮，這必然會導致房地產開發總量也將大大壓縮，直接減少房屋供應量。
來自中國指數研究院的數據顯示，今年8月，全國300個城市共推出土地2610宗，環比減少5%，同比減少3%；而土地出讓金總額為1341億元，環比減少17%，同比減少19%。而這樣的土地供應量下降并不只是表現在這個月。預計2015年全年十大城市的土地出讓金將在5000億元左右，同比跌幅超過40%，這一土地出讓金可能是最近6年來的最低點。而土地出讓金下降，其原因不是地價下降，而是土地供應量減少。
從十大城市的供應情況看，在2015年年內，土地供應只有2680宗，而土地供應價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。
房企因為面臨土地供應減少的原因，拿地態勢也相當積極，即使是對10強房企來說，拿地規模也相對減少。前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。土地成交金額1078.3億元，同比下跌13.6%。
盡管如此，商用土地市場并沒有冷卻。RET睿意德的《中國商業地產季度報告（2015Q2）》顯示，2015年第二季度，中國商用土地指數（CLI）為106.8，上升7.0點，環比上漲7.0%，同比上漲9.9%。第二季度指數的上漲主要來自于商用土地成交占比的增加，本季度該數值達到39.8%，是2013年以來的最高值。
來源：中國商報
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