面對低迷市場 房地產“金九銀十”能否扭轉乾坤？

　　房地產傳統的銷售旺季“金九銀十”已經到來，面對低迷的房地產市場，今年的“金九銀十”能否有扭轉乾坤之勢？

　　銷售旺季到來

　　為何房地產企業偏偏看中“金九銀十”銷售旺季，為何房地產的“金九銀十”能在每一年的銷售戰役上掀起軒然大波？對此，《央視財經評論》評論員馬光遠表示，中國房地產行業一直是促進經濟增長、提振就業市場的重要支柱，它對中國的GDP有特別重要的影響。前幾年市場需求量大，地產行業享受著其他行業無法企及的高利潤，并且在“金九銀十”這個特殊時期迎來銷售高峰期。如今，房地產市場逐漸飽和步入正常化的銷售模式，但是“金九銀十”業績如何仍成為這一行業興衰的方向標。

　　“金九銀十”的概念最早起源自四季房展，這么做是想制造節日營銷的氣氛，給項目找一個集中展示及交易的機會。“金九銀十”這段時間，中國傳統的中秋節、國慶節會如約而至。中國人喜歡趕在節日結婚，因此，有很多中國人會選擇在“金九銀十”這個時間為孩子購置婚房。另外，臨近節日，諸多消費者內心的防線會有所放松，家庭消費支出變多，手上的資金都會比較寬裕。很多人會選擇在這個時候購房。

　　“金九銀十”銷售旺季對房企而言相當重要，一年的收獲成敗在此一舉。因此，房地產企業會在這一階段加大推盤力度，各種促銷活動更加頻繁，以此來拉動成交。

　　據了解，今年大部分房企8月開始都增加了推盤量，押寶“金九銀十”，備戰營銷旺季。“價格戰”、“優惠戰”、“讓利戰”、“精裝戰”等銷售模式最為常見。

　　市場表現不理想

　　來自鏈家網等機構的統計數據顯示，北京9月份前半月純商品住宅成交1665套，較8月同期下滑29.4%，較去年同期上漲19.1%。深圳樓市的表現也不甚理想，9月第一周，深圳一手住宅成交降幅近三成。上海樓市9月表現引人矚目，9月1日至9月13日，上海新建商品住宅成交50.98萬平米，比8月同期增加27.52%，比去年增加87.91%。

　　對于9月初市場的表現，鏈家李巧玲分析認為，“一是有小長假的影響；二是前期供應的不足使需求難以充分釋放，使得市場表現不太理想。”

　　9月份仍然具備上漲的可能。李巧玲分析稱，“金九”開端，新盤供應量明顯增加，預計后續入市項目還將有望增多，加上當前政策環境的持續寬松，以及房企借助“金九銀十”大搞促銷活動，也將有助于后續成交量的走高。

　　“在金九銀十之前，出臺一系列政策，對樓市還是有一定刺激作用的。包括之前認為不會有變化的一線城市，政策上也出現了再次寬松的跡象。從全國看，很多城市可能在‘金九銀十’會繼續推出優惠措施。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，8月26日的降息和9月1日的下調公積金首付比例，使得在9、10月份購房群體獲得了較以往更加有力的貸款支持。加之9、10月份罕見地將有22個節假日，購房人會有更多時間來看房、選房。因此，2015年的“金九銀十”成色可期，市場交易量有望創年內新高。

　　去庫存是重頭戲

　　專家認為，目前地產市場剛剛回暖，“金九銀十”的不確定性因素也比較多。對此，胡景暉分析稱，正在入市的豪宅和高價地上未來蓋出的豪宅明顯不是主流改善型人群能夠買得起的“菜”。其次，公積金貸款上限過低，使得降低首付對改善型購房支持力度極其有限。“一方面層出不窮的豪宅買不起，另一方面進一步優惠的公積金用處不大。這也是近期市場交易量下滑的主要原因。”

　　有關專家表示，“從市場角度看，去庫存和補庫存并存，已經成為金九銀十期間必須注意的問題。一方面，去庫存的導向需要繼續堅持，另一方面，部分房企和城市都面臨補庫存的壓力。”同時需要警惕的是，目前土地價格總體偏高，部分資金壓力大的房企，或采取聯合拿地的方式繼續進行戰略擴張。

　　張大偉分析認為，房地產銷售將進入常態化的發展趨勢。接下來，房企在一二線市場拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式已難以維持。房企也不可能像往常一樣只強力主攻“金九銀十”，而是再每個季度都會推出相應的促銷活動，來拉動房地產的銷售額的提升。

　　北京漢博商業管理股份有限公司副總裁李亞明則認為：“針對北京人來說，實際上不少家庭已完成一套、二套房、自住房的購買。現在購房者更需要的是在原來依靠促銷、讓利、打折，甚至推精裝修的基礎上能提供給大家更好的產品，人們已從滿足于簡單物質生產時代過渡到追求精神消費的時代。作為開發商來講，應該把握好推盤策略，同時考慮消費人群的年齡及屬性。”如果房地產還是依照傳統，單純依賴“金九銀十”帶來的銷售額來提高凈利潤，已經不可能。未來，房企應該思考如何轉變經營模式。如今，房地產暴利的時代已經過去，供過于求的現狀讓房地產備受去庫存的壓力。在這樣的壓力下，今年的房地產勢必要依靠“金九銀十”這個最佳銷售時機來緩解去庫存的壓力。

　　有專家認為,房地產依靠“金九銀十”難有扭轉乾坤之勢。對于房地產而言，應該注重質的提升，而非量的拋售。房企應提高房地產的服務屬性，注重服務增值，讓住戶體驗到舒適感。未來消費者將更加注重房地產項目的服務質量以及周邊的配套設施，或許這將成為讓房地產行業重新思考和定位的方向。

　　一些大型房地產公司也進入了拓展轉型期，企圖通過去地產化、走綜合化的方向來帶動其走向一個新高度。綠地集團市場部相關人士對中國商報記者表示：“未來除了實業+金融發展以外，還要把互聯網結合起來，以‘大基建、大金融、大消費’打造綠地的三個重點領域。”而此前，萬達、萬科等大型房企先后試水互聯網，并涉足投資金融、智能家居等行業。恒大集團則進軍“互聯網+醫療”，恒大集團董事局主席許家印公開表示：“恒大將進行多元化戰略轉型，利用品牌優勢，進軍農業、畜牧業，繼恒大冰泉之后，恒大糧油、恒大嬰幼兒奶粉等或即將面市。”

　　未來，人們將看到一個不單純賣房子的房企的出現，那才是中國房地產最符合市場潮流的發展模式。

來源：中國商報

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