全國8主要城市房價環比下跌

　　樓市的基本面一反常態。

　　國家統計局近日公布的4月70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，4月70個大中城市中，價格環比下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。此前3月公布的數據顯示，環比下降城市僅為4個。全國住宅市場的降價范圍正在擴大。

　　最能為房價代言的二手房數據亦有降溫跡象。4月，環比價格下跌的城市有22個之多，其中包括房價漲幅曾一直遙遙領先的北京。另外，價格持平的城市有13個，上漲的城市有35個。

　　曾經，一、二線城市的房子還很熱銷，但此刻，全國樓市的開發商都一臉倦意，“房子真的不好賣了。”與此同時，有開發商向記者表示，已經暫停拿地。

　　一線城市房價環比漲幅連續收窄

　　“回歸一線城市。”早在限購令出臺的2011年，就有國企開發商高管對早報記者表示，二、三線城市的房屋庫存會慢慢清掉，以后主攻一線城市。為了擴張版圖，該國企近期正準備成立一只基金，專門收購二級市場的改造項目。

　　此后，越來越多的開發商宣稱，要收縮三、四線城市戰線，更多投向庫存緊缺的一、二線城市。

　　2013年的樓市，多個開發商宣稱銷售目標要沖破千億元，其中，一線城市貢獻良多。

　　國家統計局的數據顯示，4月份的新建商品住宅價格，北京和深圳環比上漲0.2%，上海環比上漲0.3%，廣州環比上漲0.1%。這是一份溫度漸冷的數據。2013年，北上廣深的房價一直領漲全國，最高漲幅曾分別高至3.1%、3.2%、2.5%和2.8%，即便在傳統淡季的12月，北上廣深也都保持著超過0.6%的漲幅。今年以來，北上廣深四個一線城市房價漲幅逐月收窄。

　　一位外資開發商表示，自從去年11月以來，旗下的樓盤就再沒漲價過。而2013年下半年，因為成交量暴漲，樓盤每個月都會上調2%的價格。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，新建商品住宅價格環比上漲的44個城市中，漲幅比3月份回落的城市有31個，比3月份增加了3個；最高漲幅為0.4%，比3月份回落了0.2個百分點。70個大中城市房價走勢總體平穩小幅上升，但漲幅收窄。其中，新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅為0.1%，比3月份收窄0.2%。

　　同去年相比，70個城市的房價漲幅也在回落。但一線城市仍然領漲，上海新建住宅同比上漲最高至11.5%，北京、廣州和深圳的同比漲幅都超過8.9%。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，房價指數走勢和預期一致，呈現環比和同比逐漸收窄的趨勢，這說明盡管房價依然在漲，但漲幅越來越受牽制。今年看跌情緒異常濃厚，導致了產品的庫存去化較難。整個信貸政策都在收緊，供求雙方的入市腳步被羈絆。另外，庫存量的不斷積壓，進一步導致價格出現下行的風險。

　　對于樓市4月份量價總體欠佳，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，主要有三方面原因：第一，銀行信貸緊縮持續影響樓市成交節奏。銀行信貸緊縮持續導致4月份市場短期表現仍然“馬力不足”，盡管5月份央行明確提出首先滿足首套自住需求房貸，但是，受銀行信貸額度限制及利率下調周期的影響，短期看來，還很難快速對市場起到刺激成交的作用。因此，銀行信貸緊縮導致“錢荒”、利率上浮的現象甚至會影響到2014年上半年整體市場的行情。

　　第二，“救市”措施促使企業博弈市場，量價難以有起色。4月份大多數開發企業采取觀望與博弈的市場策略，導致整體市場在目前階段表現相對保守。尤其是4月份部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫戶籍新政刺激樓市需求等措施，反而助長了開發企業博弈市場的決心，也不利于市場成交量拉開節奏；從成交價格的角度來看，盡管房源定價更貼近市場，但也處于博弈狀態，難以有大幅上漲或下跌的動力。

　　第三，大型房企開始大幅降價，但還沒有大范圍拉開。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存的關鍵。

　　從4月份來講，大型品牌房企總體仍然呈現出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但這種不夠明朗的狀態，應該不會持久。從開發企業心態來講，目前大多數開發企業已經比較現實，其對于當前期望值已沒有之前那么高，預計二季度，大多數開發企業會采取比較現實的降價回籠資金的市場策略。

　　無錫今年房價環比首跌

　　除上海外，長三角成了房價的“重災區”。

　　杭州的新房今年元月就開始環比微跌0.1%，此后的兩個月雖然房價持平，但成交量停滯。4月，杭州新房價格繼續環比下降0.7%。包含九龍倉、萬科、雅戈爾等多個開發商都先后選擇降價促銷。

　　這緣于局部地區供應過剩。透明售房網的數據顯示，2014年4月杭州市區含蕭山、余杭新建商品房簽約量為5419套，同比下降38.1%，環比上升35.8%。

　　無錫新房年內首次出現環比下降，微跌0.2%。難怪綠城中國董事長宋衛平5月17日發表的博文寫道：6年前綠城拿的地，如今蓋起了在當地出類拔萃的好房子，價格也不貴，但……成了難以消化的庫存。

　　時間回到2012年，融創中國董事長孫宏斌在與綠城中國合作的項目蠡湖香樟園的一棟別墅里，對早報記者表示，“我和宋衛平定下君子協議，以后在蘇南區域都要用我們的合資公司拿地。”而今，融創綠城的團隊在長三角各個城市活躍拿地，但宋衛平卻因這個項目心生倦意。

　　庫存同樣高企的溫州房價仍然在下跌，環比下降0.1%，同比下降4.1%。

　　開發商“暫停拿地”

　　樓市的降溫，也直接傳導至土地市場。三、四線城市的地方政府更著急。5月16日，在杭州舉辦的“2014年浙商力量·西湖論劍暨浙商投資中國城市展示會”上，來自福建、山東、江蘇、安徽等40多個地區政府，攜帶幾百幅地塊和近百個招商項目前來參展。

　　一位四線城市負責招商的官員在現場對開發商表示，“有興趣就預約來我們這里看看，有很多優質地塊。”

　　余杭一位土地儲備中心的人士表示，此次展示的土地相對比較優質，但還是要看各個地方的規劃和推地節奏，畢竟現在的市場不是很好，可能更優質的土地還是要緩一緩再推出。

　　一線城市的地價屢創新高。上周五，楊浦區平涼街道一幅宅地競拍近3小時，保利置業旗下隆威投資公司經過314輪競價，以32.4億元奪得楊浦區平涼路街道18街坊地塊，溢價率36.8%，折合樓板價達39264元/平方米。

　　不少開發商表示，這塊地未來商品房售價只有賣到8萬元/平方米，利潤才算得過來。

　　路勁集團董事局主席單偉豹在上述展示會上對早報記者表示，“前個月我們就決定暫時暫停去招拍掛土地了。我們沒有跟大部分的房地產商去一線城市搶地王，因為算來算去怎么做都不能賺錢。我們去年在二、三線城市拿了100多畝土地，這個還是可以去做的。其實你去看拿地王的房企，還有虧本的。”

　　嚴躍進表示，預計70個大中城市房價走勢遵循以下路徑：房價上漲的幅度越來越受限制，地方城市將陸續觸碰到房價天花板；隨著房價漲幅收窄，將有越來越多的城市房價會出現環比零增長；若沒有救市政策和信貸政策的刺激，越來越多的城市將面臨高庫存的壓力，價格出現環比負增長。從目前的走勢看，預計5月和6月有望出現一波房價下跌潮。

來源：東方早報

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