11月房地產行業淡季不淡 樓市銷售量價齊升

　11月份房地產行業銷售淡季不淡，樓市銷售繼“金九銀十”取得良好銷售成績之后繼續較快增長，行業投資增速、新開工面積增速及行業資金來源增速等數據都有所回暖，行業正在進一步強勁復蘇。

　　房地產投資增速擴大

　　據國家統計局9日公布數據顯示，2012年1-11月份，全國房地產開發投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點，較去年1-11月份增速大幅回落13.2個百分點。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.9%。

　　而11月單月房地產投資7143億元，同比上升28.5%，大幅高于年初以來15.9%的月度平均水平，投資額絕對值成為繼6月和9月以來的年內第三高點，增速較10月上升12.9個百分點；環比上升8.5%。

　　數據還顯示，1-11月份，東部地區房地產開發投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點；中部地區房地產開發投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個百分點；西部地區房地產開發投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個百分點。

　　可見，前11月房地產開發投資增速整體延續回暖態勢，中部和西部地區投資增速回暖力度較為明顯。分析本月房地產投資增速擴大的原因，一方面是去年銷售項目價格下降使得毛利水平下降，要維持盈利需結算更多項目，年末施工進度受結算壓力影響有所提速；另一方面是剛需產品、一二線城市的庫存去化后，開發商結構性的補充土地庫存，11月土地購置費用以及新開工有所增加的影響；還有個就是去年低基數的影響。

　　與此同時，房地產企業資金來源增幅繼續擴大。數據顯示，1-11月房地產投資資金來源為85802億元，同比增長14.1%，增速繼續上升2.5個百分點。從資金來源分析，1-11月國內貸款、自籌資金和定金預收款分別同比上升16.1%、13.8%和20.2%，占比較10月分別下降0.5、持平和上升0.3個百分點。不過，從11月資金來源與投資額比看，行業整體資金仍處于緊張狀態，11月該比值為1.325，較10月繼續下降0.1個百分點，接近歷史最低水平。

　　房地產開發投資資金來源同比增速連續觸底回升，開發貸的放寬加之個人按揭貸款以及由于商品房銷售連續回暖帶動的定金及預售款情況的改善仍然是主要的驅動力量。房地產開發投資資金來源同比增速繼續擴大，這將給房地產開發投資增速的回升帶來一定的推動作用。同時，開發企業的新開工和施工規模增速也都在回升，后期房地產行業投資增速進一步回升的勢頭較為明確。由于同比基數較低，開發商拿地熱情持續，年末投資增速有望繼續小幅提升。

　　商品房銷售增長強勁

　　同時，繼“金九銀十”樓市銷售數據回暖之后，11月樓市需求一反常態繼續旺盛，商品房銷售增長勢頭較為強勁。

　　據統計局數據顯示，1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%，這是今年首次商品房累計銷售面積超越上年。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業營業用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業營業用房銷售額增長4.2%。

　　11月單月商品房實現銷售12962萬平米，7225億元，環比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月銷售額占1-11月累計銷售額比重為13.5%，而歷史上該比值最高為2006年12.9%。其中，11月當月住宅銷售面積同比上升32%，環比上升24%，住宅單月銷售面積絕對值及同比漲幅均為年內最大值，其中同比漲幅連續兩周創年內最大值。11月份房地產市場成交明顯大增顯示出市場信心穩定。

　　東部銷售數據回暖明顯

　　1-11月份，東部地區商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個百分點；銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個百分點。中部地區商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個百分點。西部地區商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個百分點；銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個百分點。

　　從上述區域上看，僅西部地區銷售面積累計同比仍有所下降，其他地區累計銷售面積同比均有所上升，且西部地區累計銷售面積同比降幅也在收窄。11月供應略有釋放，同時房價穩定，信貸未見收緊，政策平穩，導致11月銷售有所放量。預計年末市場人氣不減，供給溫和放量，需求有望持續，房地產銷售將保持相對穩定。

　　同時，數據還顯示，11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業營業用房待售面積增加119萬平方米。目前整體行業庫存仍高，房企后續“以價換量”的策略仍將是主流。

　　隨著投資和銷售數據的回暖，開發商拿地的熱情也比較高漲，土地市場繼續回暖，局部市場表現尤為活躍。

　　土地市場依舊活躍

　　目前銷售市場持續回暖使得開發企業對市場的前景信心進一步加強，開發企業投資購地熱情重新被激發，近期相對熱鬧的土地市場可見一斑，多城市土地市場出現溢價，而且一些城市地王也頻現。

　　統計局數據顯示，1-11月份，房地產開發企業土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個百分點；土地成交價款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個百分點。11月單月土地購置面積和費用分別同比上升16.8%和下降21.1%，累計下降14.8%和10.3%，環比上升144.7%和上升83.7%。

　　本年土地購置面積和土地成交價款繼續回落，但降幅開始收窄，地價則連續7個月上漲。據了解，10月份以來，地方政府出于年底沖刺土地出讓目標的考慮開始集中推地，開發商也在銷售好轉，現金流充裕的基礎上，為了補庫存而積極入市拿地，從而造成土地市場的持續回暖。

　　不過，由于土地購置面積的增速持續低于市場銷售的增速，預計未來2-3年仍然會面臨新房供應不足的情況。同時，由于土地價格較為堅挺，也預示者開發商的購地成本居高不下，未來房價也面臨著較大的上漲壓力。

　　房價延續上漲態勢

　　據中國指數研究院本月初公布數據顯示，2012年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌，2個城市持平。

　　與上月相比，本月價格環比下跌的城市個數減少4個，其中跌幅在1%含1%以上的有10個；本月環比上漲的城市比上月增加4個，其中漲幅在1%以上的有17個，較上月減少1個。同比來看，全國100個城市住宅均價連續第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。

　　數據還顯示，為樓市風向標的北京、上海等十大城市，11月份的住宅均價為15686元/平方米，環比上漲0.39%，環比漲幅超出百城平均水平0.13個百分點，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來首次同比上漲。

　　可以看出，11月份新房價格依舊延續上漲的態勢。目前房地產行業在年末出現翹尾行情，各大開發商由于已提前完成年度計劃，銷售已經無壓力，開始提價賺利潤，住宅均價有所上揚。

　　目前來看，全國樓市“量價齊漲”態勢再次顯露，只是在嚴厲的調控之下，房價大幅上漲的可能性或不大。基于中央明年維持穩增長的基調，預測明年房價走勢將仍呈現穩中有升的趨勢，不過，房價重回升勢可能帶來調控預期升溫。

來源：鋼聯資訊

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀