8月房企融資規模下滑：環比減8.06% 現擴張缺口

　　與房企近期買地近乎“裸奔”相比，房企的融資規模卻正在下滑。今年8月，同策咨詢研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計446.43億元。與上月485.57億元相比，減少8.06%。

　　而國家統計局信息顯示，1-7月，房企利用外資93億元，下降49.8%。人民幣融資增長的同時，下半年房企融資缺口也有較明顯的特征。比如一個值得關注的現象是，銀行貸款規模繼續下滑，而委托貸款、信托貸款、中期票據等融資方式則成為上市房企融資的熱點。

　　同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，多元化、市場化融資方式有利于企業拓寬融資渠道，改善公司債務結構，降低融資成本。誠然，下半年以來，房企融資與其擴張速度相匹配，擴張規模有所放緩之下，融資速度也隨之下滑，并主要以債權融資為主。

　　上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅指出，一方面因為海外融資成本上升導致房企利用外資規模持續下降；另一方面，全球經濟的持續低迷，也使得部分外資來源國在維持國內資產債務平衡時無暇他顧，與此同時，近年來國內尤其是一線城市房價的大幅飆升，也使得部分外資開始對國內房地產市場整體風險看高。

　　公司債依然是主流

　　8月房企人民幣融資占據了97.74%；而在8月上市房企融資方式中，公司債占據56.67%。相比7月份，公司債融資增加了14億元。債權融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重，其中境內公司債仍為融資的主要渠道，銀行貸款規模大幅縮減，中期票據融資額度略有縮減，信托貸款、委托貸款額度顯著增長。

　　其中公司債發行占比56.67%、委托貸款占比13.20%、境內銀行貸款占比9.52%、信托貸款占比9.05%、中期票據占比6.27%、資產支持計劃占比3.02%、海外銀行貸款占比2.24%和股權再融資占比0.02%等。

　　數據顯示，8月份房企成功發行5年期公司債券的平均成本低于4%。唯一一筆5年期中期票據的發行成本低至3.49%，兩者均低于同期銀行貸款基準利率14.75%。同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，雖然大部分的信用債品種公司債、中期票據等都受到發債額度不超過凈資產40%的限制，但是由于發行成本較低，目前依然是房企公司融資的首要選擇。

　　8月，40家監測房企完成發行公司債總額253.00億元，環比增長5.86%，另外在上市房企公告的預案中，華夏幸福、陽光城、 越秀地產和首創置業四家公司，共有近300.00億的公司債正在計劃發行；對7月債權融資貢獻率次之的融資方式是委托貸款，全部來自于陽光城為其子公司項目開發貸款，規模58.92億元，環比增長435.64%；境內銀行貸款主要以子公司項目開發貸款為主，規模42.50億元，與6月的149.90億元相比巨幅下滑；中期票據8月融資額為28.00億，相比7月的37.50億額度稍減，但在8月公司預案中，有世茂股份、九龍倉和花樣年控股三家公司共計223.00億中期票據正在計劃發行中。

　　成本降低缺口隱現

　　“資金集中度會提升。”業內資深人士、前招商地產副總裁王晞分析認為，人民幣貶值的背景之下，目前房企銷售額過千億，銷售規模與700億規模差別已不大。因此，融資也成為大房企優化資金結構的方式之一，資金流向大房企的集中度更為明顯。

　　根據同策咨詢研究部監測，房企融資成本有所降低。以成功發行5年期公司債為例，平均成本為3.96%，比起七月的4.30%有所縮減。從具體案例來看，越秀地產8月完成的30億元第一期公開發行公司債券，5年期的利率低至3.00%，融創中國完成發行的第一期和第三期公司債5年期利率分別為3.44%和4.60%。而3年期公司債成本個體差異較大，越秀地產三年期公司債利率僅為2.95%，而中天城投2+1年期公司債利率則高達7.50%。除此之外，8月另有一筆10年期，融資規模達60億的公司債券中國海外發展完成發行，成本低至3.10%。

　　中期票據的融資成本略低于8月發行的公司債券融資成本的平均水平，金地集團8月發行28.00億元的中期票據5年期的利率為3.49%。以上數據顯示，房企逐漸傾向于采用多元化的方式融資。

　　同策咨詢研究部數據顯示，8月房企美元融資總額為1.50億美元，占比2.24%，環比減少73.54%；港元融資總額0.08億港元，占比0.02%， 環比縮減96.18%。海外融資中的兩筆來自華潤置地和旭輝控股集團的兩筆海外銀行貸款， 共計1.50億美元，折合人民幣約10.02億元。在境內資本市場融資成為熱點的同時，海外融資占比依然較低，海外融資成本的逐漸提高使得房企海外融資熱情減退。

　　值得注意的是，房企的資金缺口隱現，一個現象便是能使用的融資方式幾乎都用上了。比如房企通過資產支持計劃融資規模共計13.50億元，環比7月下滑74.24%。在上市房企公告的融資預案中，涉及資產支持計劃融資預案的公司包括華夏幸福、榮盛發展、泰和集團和陽光城，其規模達到114.00億元。此外，信托貸款和海外銀行貸款作為8月新出現的融資方式融資額度共計50.44億元人民幣，其中信托貸款融資額度40.42億元，主要來自于華夏幸福和榮盛發展的子公司項目；海外銀行貸款融資額度達到10.02億元人民幣1.50億美元，來自于華潤置地和旭輝控股集團。

來源：21世紀經濟報道

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