征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年調整一次被寫進《農村集體所有土地征收補償安置條例》以下簡稱《征收條例》.
11月8日，改革征地制度首次寫進黨代會報告，這預示著黨和國家將更加注重保護農民地權和土地財產權益，即農民將會分享到土地資本化后的升值收益。
11月14日，本報記者從國土資源部以下簡稱“國土部”獲悉，征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年一調整被寫進制訂中的《征收條例》，《征收條例》的修法機構除國務院各部門國務院法制辦、國土部等部門、全國人大法工委外，也加入了中共中央辦公廳法制局以下簡稱“中辦法制局”.
“全國人大和黨的法制機構參與國務院行政法規修訂，體現了中央改革征地制度的決心。”業內人士表示。
征地補償掛鉤物價
《征收條例》制訂中主要面臨的兩大難題，一是農民如何分享土地增值收益，二是農村集體土地征收中的公共利益難以界定。
征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年調整一次被寫進了《征收條例》，為解決農民分享土地增值收益問題，注入了“新的信號”。
按照過去的征地補償標準，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍；征用耕地的安置補助費，是該耕地被征用前3年平均年產值的4至6倍；每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。
全國政協委員、清華大學人文社會科學學院責任教授蔡繼明向本報記者分析：“目前被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20%~30%，企業占40%~50%，村級組織占25%~30%，農民僅占5%~10%。”
農民分享土地的少部分利益，無疑加重了社會矛盾。中國農業大學土地管理系教授朱道林表示：“過去的征地標準是以被征收土地的原用途給予補償，使需要安置的農民保持原有的生活水平為標準，并非基于土地市場價值和土地未來的使用用途來確定標準，無法使農民和村集體分享土地的增值收益。”
“隨著時間推移，物價和CPI不斷上漲，現有補償標準也將過時，如不及時調整，將很難滿足農民將來的生活需要。”朱道林說。
在此背景下，《征收條例》將建立征地補償標準動態調整機制，即征地補償與物價掛鉤，“這無疑進步了一大截，是提高農民補償標準的重要一環。”朱道林說。
而在《征收條例》中對征地補償標準調整年限也發生了變化，對于征地補償標準每3年調整一次。“這主要體現了市場原則，因為2009年房地產市場火爆，并不代表2012年房地產市場火爆，所以根據具體市場行情來制定補償標準，這對于法治背后的市場邏輯是很大的進步。”北京京鼎律師事務所律師杜兆勇向記者表示。
農地確權的最后“沖刺”
《征收條例》制訂中的另一個攔路虎是農村集體土地征收中關于公共利益難以界定的問題。
國土部法律中心副主任佟紹偉向本報記者表示：“公共利益鑒定不僅是大陸法系的難題，更是英美法系修法的難題。”
佟紹偉向記者列舉了一個例子：美國舊金山市要建一個卡丁車賽場，征收農地時因為征地性質造成征地雙方矛盾長達13年，但這個賽場由于經濟效益良好，按照美國稅制原則，將其總收入的80%都交予了政府，最后美國聯邦法院認為卡丁車賽場用地屬于公益性質。
“所以公共利益界定標準是參考項目本身性質還是項目結果，理論上難以判斷。”朱道林向本報記者表示，以公路、鐵路、水利為主的基礎設施建設項目不能因為其盈利能力差就否定其公益性。
朱道林認為，要解決這個問題必須從根本上放開農村集體土地使用制度，即農地入市，而這成為目前《征收條例》修法最大的難點。
本報記者獲悉，這方面的博弈主要來自于國土部支持農地入市，即歐美的“大農制”觀點，和中央農村工作領導小組以下簡稱“中農辦”對農地入市持保留態度，即中韓的“小農制”觀點。
兩者觀點分歧具體如下：國土部的觀點是農村集體建設用地入市，必將大大緩解目前土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解，比如北京目前的城市建設用地僅占20%。而農村集體土地卻占到80%。中農辦的觀點卻認為農地入市隱藏著很大隱患，他們的理論依據是美國1862年實現“農地入市”，《宅地法》讓部分農民永久失地，淪落為城市貧民，成為美國工業城市化的硬傷，印度更是經典案例。
目前，國土部為農地入市做了大量的基礎性工作，農地確權就是農地入市的一項重要基礎性工作。如今，國土部地籍管理司正在積極與各地方國土資源局溝通集體土地確權登記發證工作，很多地方國土資源局正連夜加班加點為農地確權做最后的“沖刺”。
由于《征收條例》修法時間越來越緊，今年9月，經過最高層制度設計者委托，中辦法制局開始參與制訂《征收條例》，平衡部委間的觀點博弈，深入探討“大農制”和“小農制”各自的積極部分，從而更好地保護農民權益，規避土地改革風險性。據悉，《征收條例》將于2012年年底左右公開征求意見。（張鳳玲）
來源：中國房地產報
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