核心提示：推出新政是為了給部分城市地王頻現的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監管部門還需充分考慮投標者的開發資質等綜合素質。不過也有專家擔心，在人為評審重回主導地位后，可能出現新的爭議。
正當房地產調控“失敗論”彌漫市場之時，幾劑醞釀多時的“猛藥”正蓄勢待發。
在土地出讓環節，一場針對現行土地招拍掛制度的革新正在研究當中。“目前國土部聯合了國家發改委、住建部等，已經形成了初步的草案。”國土資源部參與這一政策研究的一位官員4月8日告訴本報記者，“革新政策預計將在7月份推出，相信會給一線城市的地王熱潮降點溫。”
由于該項政策尚處于研究階段，這位官員沒有透露改革方案的細節，但不排除一種可能——今后土地出讓不再是簡單的價高者得。
這位知情人士透露，國土部目前已經在推動地方對招拍掛制度進行改革，試點城市都選定在容易產生“地王”的一二線城市。
與此高層的動作相呼應，上海近日發布18號土地出讓公告，以招標形式出讓莘莊地鐵站大型綜合性地塊。引人注目的是，此次招標將以評標結果決定中標人，而報價因素僅占最后評標結果的30%。
“除了上海、北京等城市在試驗招拍掛的一些新做法以外，武漢做得也不錯，海南城市的情況國土部現在也非常關注。”上述知情官員介紹說。
而在房產持有環節，市場也于4月8日盛傳上海即將開征針對投機炒家的“房產保有稅”。上海住房保障和房屋管理局當天晚間在給本報的回復函中表示：“在房產保有階段征稅，要經國家層面定，地方應貫徹執行好。如果有關部門正在做一些研究也是完全正常的。”
莘莊招標試驗：
價格30分技術50分
全國兩會剛結束，北京就在3月15日一天之內連出三個“地王”，在上海，3月一手住宅單價4萬—5萬豪宅成交量大漲450%。
公然挑戰房地產調控政策。這促使了第二波調控政策的加快醞釀。此前的2月份，國務院總理溫家寶曾公開表態說，有決心在本屆政府任期內“使房價能夠保持在一個合理的價位”。
在此形勢下，上海在清明假期前公告出讓的莘莊地鐵上蓋地塊格外引人注目。該地塊為市政、公共服務、商業、辦公、居住綜合開發用地，出讓面積11.78萬平方米，地上建筑面積40.5萬平方米。
這是上海繼黃浦區兩幅土地之后再一次采用招標形式出讓土地，但與前二者的“先招后拍”模式不同，莘莊地塊的招標將直接以評標結果決定土地中標人。在這種模式下，報價因素僅占最后評標結果的30%。
本報記者獲得的一份該地塊的《國有建設用地使用權招標出讓須知》顯示，關于評標辦法原則擬定為，由評標小組按綜合評分表，而這個評標小組成員數由5人及以上的單數組成。
其評分辦法為，招標分為商務標和技術標，總分為100分，其中商務標50分中，投標金額只占30分，公司的經營狀況占20分。技術標50分中，針對項目的總體設計20分，建筑設計15分，施工組織15分。核心提示：推出新政是為了給部分城市地王頻現的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監管部門還需充分考慮投標者的開發資質等綜合素質。不過也有專家擔心，在人為評審重回主導地位后，可能出現新的爭議。
此份須知同時要求，如果投標人串通或評標小組認定有串通投標嫌疑，損害國家利益、社會利益或他人合法權益的；招標工作人員、評標小組成員私下接觸投標人，足以影響招標公正性等，市土地交易市場應當終止招標活動，并通知投標人。
新政草案醞釀領漲城市試點
上海的試驗并非孤例。國土資源部副部長贠小蘇3月22日在全國國土系統會議上透露，將在一線城市和部分二、三線城市開展試點，探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施。
一周后的3月29日，國土資源部又召集了一次市場人士座談會，討論2007年頒布的國土部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》實施后的效果評估。部分與會人士認為，與當前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，招標的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監管部門還需充分考慮投標者的開發資質等綜合素質，這樣可防止現場的不理性飆價。
隨著土地出讓政策革新的信號彈升起，一線城市的改革試點布局隱隱呈現。北京市3月下旬宣布將改進土地交易方式，設立地價合理區間，增加配建保障性住房和承擔公益性設施建設等要求作為土地競買條件，不只是“價高者得”。廣州市政府也在3月25日公布的“穗七條”中，表示將“探索創新土地公開出讓方式”。
不過，中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，以上一切并不代表國土部要在現行的招拍掛政策之外造出一個新東西。
“目前有的地方試點的綜合招標，其實也是招拍掛政策中的一種土地出讓方式，只是由于綜合招標中含有一定的評標者的審評因素，所以之前各地按"價高者得"的做法相對普遍。”趙松說。
他認為，事實上之前全國各地通過招標方式出讓土地的個案很多，但基本都是商業地產的項目，這與商業地產對開發商資質要求相對較高有關。“現在國土部是希望將這種綜合招標的機制引入到住宅市場。”
人為評審主導革新還是倒退？
不再“價高者得”的新政舉措，目前尚未進入具體操作階段，許多政策細節也尚不明朗，但與此相關的爭議已經在市場上掀起。
“這種做法很難具有操作性，這是土地出讓制度的逆時針運轉。”上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅說。
他擔心，淡化了價格這一相對公正透明的指標，很容易在土地出讓環節造成新的權力尋租空間：“通過招標的形式出讓土地，在一定的項目上也能產生積極的意義，但是如果要推廣，這對綜合評標組的成員道德約束相當高。”季寶紅表示。
作為來自房地產業界的上海市人大代表，季寶紅表示近期準備向上海政府有關部門遞交一份書面意見，“抑制高地價，保障和諧的住房市場其實有更多的方法，未必要采取這樣的方式。”核心提示：推出新政是為了給部分城市地王頻現的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監管部門還需充分考慮投標者的開發資質等綜合素質。不過也有專家擔心，在人為評審重回主導地位后，可能出現新的爭議。
“新的尋租空間確實是大家所擔心的，這也是之前為什么綜合招標這種土地出讓方式沒有被普遍推行的原因。”趙松解釋說。
而國土資源部副部長贠小蘇則已對革新試點中可能出現的問題發出預警。他在全國國土系統會議上要求“各地試點中，要注意防止出現新的高價地，防止地價波動向二、三線城市擴展”。
來源：21世紀網-《21世紀經濟報道》
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