按照國土部此前公布的“不動產統一登記”相關時間表，需在2015年內健全不動產統一登記配套制度，并力爭在年底前完成省、市、縣三級職能整合；2016年全面形成制度體系；最終于2017年實現信息共享，依法公開查詢。
據經濟參考報的報道，原本工作嚴重滯后的市、縣級不動產整合工作近期開始明顯改觀。《經濟參考報》記者從國土資源部了解到，近半個月內，先后有多個市、縣就不動產登記工作密集表態。此外，不動產登記實施細則已經修訂完善，將在近期頒布實施。
7月13日，江西省表示已經在省內建成不動產登記“縣級模板”。據悉，江西省共青城市是省級不動產統一登記工作試點縣市之一。通過試點，在共青城市不動產登記工作基礎上，江西省建成了“可全面承擔各類不動產登記業務，比較標準、較為規范的不動產統一登記模式”。
不僅僅是江西省，7月7日，四川省瀘州市宣布已經完成市縣不動產登記職責和機構整合。作為全國不動產統一登記示范建設單位，瀘州市針對不動產統一登記職責和機構的整合工作推進積極。目前，瀘州市所屬4縣3區已全部完成了不動產登記職責整合和機構設置，成為全省第一個全部完成市縣不動產登記職責整合和機構設置的地級市。
事實上，市、縣級不動產統一登記整合一度是制度推進的瓶頸。記者從國土資源部了解到，《不動產登記暫行條例》正式實施以來，市、縣兩級登記工作一直嚴重滯后。國土資源部黨組成員、副部長王廣華此前曾經表示，國家層面不動產登記職責和機構建設基本完成，但市縣一級的職責和機構整合工作普遍沒有啟動。“不動產登記工作關鍵在地方，特別是具體承擔不動產登記工作的市、縣一級”。
“《不動產登記暫行條例》實施后，如果不動產登記的職責和機構沒有整合到位，不能按照條例的規定實施不動產統一登記，就可能面臨行政違法的尷尬局面”。對此，王廣華說，從全國來看，市、縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后，已成為當前制約不動產統一登記工作推進、制約《不動產登記暫行條例》實施的最大難題和障礙。
國土部3月底公布的統計數據顯示，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。這意味著當時八成以上的市、縣級不動產整合工作尚未完成。而且，即使已經完成職責整合的市、縣，大多數也尚未將相應的登記機構進行整合，具體從事登記的工作人員尚未整合到位。
一位地方國土部門人士表示，不動產登記原本多頭管理，類別繁雜，基層的工作尤為混亂。職能統一之后，地方的各部門之間觀念相對滯后，房管、林業、土地各部門相互交接需要過渡期，所以整合工作一直進展不大。
事實上，國土部、中央編辦曾聯合下發相關指導意見，多次督促各地加快推進不動產登記職責和機構整合工作，以確保在年內完成。但是進展甚微。
不過，這一局面在7月份開始有所改觀。記者了解到，6月底，國土部要求地方省、市、縣“以年底前完成各級職責機構整合為目標，細化任務，倒排時間，落實責任并迎接國務院和國家土地督察機構的專項督查”。同時，國土部派出八大督導組負責督導不動產統一登記職能整合的工作進展。《不動產登記暫行條例》地方版的實施細則，在完成公開征求意見階段后，目前已經修改完善且通過審批，將擇期頒布實施。
7月份以來，除了上述的江西省和四川省瀘州市，還有多個市、縣開始就區域內不動產登記工作密集發聲。7月13日，重慶市表示當地不動產統一登記工作正在層層推進。截至6月1日，有11個區縣完成了不動產登記職責整合，占全市區縣的37%。7月15日，江西吉安市表示已經出臺《市本級不動產統一登記工作實施方案》，年內將完成房屋、土地、林地等不動產登記職責整合、機構組建、資料移交、窗口設立和流程再造等工作。7月17日，四川眉山市出臺不動產登記職責整合和機構設置文件。決定將市級有關部門分別承擔的土地登記、房屋登記、林地登記的職責整合，統一交由市國土資源局牽頭承擔。
按照國土部此前公布的“不動產統一登記”相關時間表，需在2015年內健全不動產統一登記配套制度，并力爭在年底前完成省、市、縣三級職能整合；2016年全面形成制度體系；最終于2017年實現信息共享，依法公開查詢。
詳解不動產融資租賃案例
據21世紀經濟的報道，自去年以來，廣州出臺了融資租賃系列政策，廣州融資租賃產業聯盟常務副理事長兼秘書長羅軍表示，廣州南沙若能率先制定法律標準，明確融資租賃不動產規則，確定融資租賃不動產合法性，將有望啟動萬億元級別的不動產融資租賃市場。
“不動產利益豐厚，大家都希望分一杯羹，融資租賃也不例外，無論國內國外，大家都在探索不動產融資租賃業務的模式和方向。”在深圳融資租賃沙龍上，一位不愿具名的融資租賃公司總經理詳解了不動產融資租賃操作及風險控制案例。
廣州融資租賃產業聯盟常務副理事長兼秘書長羅軍表示，若廣州南沙能率先制定法律標準，明確融資租賃不動產規則，確定融資租賃不動產合法性，將有望啟動萬億級別的不動產融資租賃市場。
不動產能否作為售后回租的標的？盡管法無禁止，這一業務依然存在諸多風險和操作難題。
據從事不動產融資租賃業務的前述總經理介紹，不動產租賃物主要包括兩大類型，即預售新房和二手房。“我們只涉及預售房產業務。”該總經理稱。他表示，從融資租賃法律和稅務風險評估角度看，沒有房產證的預售房，更適合開展融資租賃業務。
2014年初，其公司為云南某知名房地產開發公司提供融資，租賃標的物為昆明某大型商住區配套獨立商業房產1.86萬平米，以及1000多個地下停車位。該大型物業分三期開發，第一期商住部分已銷售95%，預售登記價值合計4.53億元。
該融資租賃公司與該房地產的交易總額為4.53億元。值得注意的是，實際合同約定融資金額為1.53億元，期限5年，一次性收取1%手續費。同時，合同特別條款中，將余下3億元設定為回購保證金。
對于保證金額高于融資額的設定，上述總經理解釋稱，這是出于法律風險控制的考慮。
“這里有合同風險，一般的履約保證金，如果出現違約，就是從保證金里抵扣。我們對合同進行了強制公證，將租賃標的物登記在中登網和商務部租賃信息網，如果違約了我們就處置房產。”
深圳一融資租賃人士表示，“3億元的回購保證金結構，以往不常見，經濟下行情況下，這種設計可降低租賃公司風險。”
在前述總經理看來，不動產租賃業務最大的風險是價值風險。“至于是否辦房產證，租賃標的物”一女二嫁“等，可能性都不大。”他指出，這類業務風險控制的核心不外乎兩大方面，一是合理評估租賃物的價值，包括現值、地緣價值和市場價值，二是充足的現金流，保證資金安全返還。
實際操作中，不動產融資租賃還面臨多重稅務的成本控制難題。
“要規避的稅務風險，首先是讓當地的房管部門，認可這項行為是融資行為，不是真實的賣房行為，”上述總經理稱，“不動產一個項目幾個億十幾個億，一旦交易過程納入納稅范疇，這個業務就沒有做下去的必要了。”
按照相關規定，賣房需要繳納增值稅、交易稅等。眾多稅務壓力中，最令他頭疼的是契稅。
他指出，不動產融資租賃業務最核心的環節，是必須取得不動產的憑證，即房產證。根據國家稅務局2010年發布的《關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》即13號文，辦理房產變更手續的必要條件之一是繳納契稅。
由于涉及登記問題，以不動產進行租賃往往需要收取兩次契稅。據該總經理介紹，目前契稅稅率為3%至5%，各地區有所不同。
他認為，這個稅種對融資租賃企業有很大不合理性。“我們在不動產生命周期中僅僅是短暫的插曲，卻要支付整個周期的辦證費用。”
據悉，為回避契稅壓力，融資租賃公司與承租人簽訂融資租賃合同后，往往再簽訂三方合同，將此不動產的抵押物抵押給銀行等金融機構。“目前很多操作案例，基本都是這個模式。”上述總經理表示。而這一做法被認為具有一定的法律糾紛風險。
萬億市場法律空白待補
至今，《融資租賃法》遲遲未出臺，業內對融資租賃中租賃物的界定尚未統一，不動產融資租賃也處于法律模糊地帶。
今年7月初，福能租賃登陸新三板，成為第二家登陸新三板的融資租賃企業。值得注意的是，該公司所從事的不動產融資租賃業務，在上市過程被認為有法律瑕疵。
為消除該上市障礙，福能租賃于今年6月聲明，決定在目前政策環境下，不再開展此類業務。
據業內人士介紹，2012年，曾有一篇《內資融資租賃企業管理辦法》征求意見稿在行業內流傳，但該辦法最終并未面世。
而《外商投資租賃業管理辦法》自2005年沿用至今。今年3月份，商務部下發“關于就《外商投資租賃業管理辦法》的補充規定公開征求意見的通知”，將“工業廠房、倉儲用房、商用地產、附著于不動產的其他設備如電梯、空調系統等等其他用于生產經營的資產”納入租賃物范圍。不過，這一管理辦法同樣未正式出臺。
此前，包括民生金融租賃在內的多家金融租賃公司，都開展了不動產的金融租賃。銀監會窗口指導叫停銀行系金融租賃公司這項業務后，新增不動產租賃業務走向停滯。
據前述不動產融資租賃公司總經理介紹：“2004年上海完成國內第一單物業融資租賃，到現在為止，金融類融資租賃企業大約有十幾單不動產融資租賃的典型案例，總的來說，不動產融資租賃大概有70-80宗，在整個融資租賃行業中比例不高。”
廣東金唐律師事務所律師石柱華指出，目前監管思路在變，關鍵是把控好風險。
自去年以來，廣州出臺了融資租賃系列政策，廣州融資租賃產業聯盟常務副理事長兼秘書長羅軍表示，廣州南沙若能率先制定法律標準，明確融資租賃不動產規則，確定融資租賃不動產合法性，將有望啟動萬億元級別的不動產融資租賃市場。
中國租賃聯盟等組織最新發布的《中國融資租賃業發展報告》顯示，截至2015年6月底，全國融資租賃合同余額約為3.7萬億，比上年底增長14.2%。中國租賃聯盟召集人、藍皮書主編楊海田預計，2016年上半年以前，全國融資租賃業務總量可達到5萬億元。
不動產登記和房地產市場調整無直接關系
另據21世紀經濟的報道，不動產登記與是否開征房產稅沒有直接關聯。不動產統一登記不以征收房產稅為目的，且并非是房產稅開征的必要條件。
房產稅屬于地方稅種，目前來看，現有房屋登記數據已能夠滿足征稅要求。當然，不同的房產稅征收制度設計思路和方案，需要不同的登記數據支撐，不動產統一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產生影響。
自不動產登記出臺以來，不動產登記與房地產市場的關系被高度關注。
國土部不動產登記中心副主任佟紹偉認為，不動產登記與房地產市場并無直接關系，而是后此關系。
所謂后此關系即指因為一件事發生在另一件事情的前面，造成人們誤認為前者是后者的原因。
“房地產市場的波動主要受供求關系，金融政策等不同因素的影響，不動產統一登記可能會一定程度上影響房地產市場的預期，但其本身是行政管理行為，短期來看對市場的影響并不明顯。”佟紹偉如是介紹。
2014年底，經過中央編辦批復，中國土地礦產法律事務中心國土資源部土地爭議調處事務中心更名為國土資源部不動產登記中心國土資源部法律事務中心，主要承擔不動產登記相關政策、業務、技術等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。
為了貫徹實施《不動產登記暫行條例》，國土部于2015年3月選取了徐州等15個地方作為不動產統一登記窗口建設的聯系點，該15個聯系點亦被市場人士解讀為不動產登記的首批市場。
據佟紹偉介紹，國土部不動產登記中心也對窗口聯系點的市場運行情況進行跟蹤分析，情況亦表明不動產統一登記對房地產市場影響并不明顯。
不動產登記與房地產市場調整無直接關系
《21世紀》：不動產登記的推進和此波房地產市場的調整恰逢同一時間點，也因此，有分析稱，不動產登記是引發房地產市場波動的原因之一，你是否認可？
佟紹偉：我國經濟進入新常態，最基本特征是經濟增速換擋回落，從過去10%左右的高速增長轉為7%~8%的中高速增長。而作為經濟的一個重要組成部分，我國房地產市場也將進入中高速增長的新常態。
這其中受很多因素的影響，比如房價的持續上漲制約了居民購買力，持續的供應導致庫存高企等。這一波房地產的調整最主要的特征是自發性調整。
不過，新型城鎮化也在深入推進，房地產市場發展的空間仍在，“白銀10年”可期。
不動產登記的推進和房地產市場調整恰逢同一個時間點，但并非互為因果，而是后此關系。所謂后此關系即指因為一件事發生在另一件事情的前面，造成人們誤認為前者是后者的原因。
《21世紀》：有觀點認為，不動產登記可以力促二手房入市，倒逼投資投機性需求，你怎么看？不動產登記將對樓市帶來什么影響？
佟紹偉：的確，不動產統一登記的推進并非對房地產毫無作用，不動產登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。有利于住房信息聯網，完善房地產稅費體系，推進房地產長效調控機制的建設。
完善的不動產登記所登記的數據也可以為房地產市場變化與供求波動及監管提供數據支撐、完善不動產的基礎數據，為房地產調控提供支撐。
此外，不動產登記也為建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙。
房地產市場是一個不完全競爭的市場，政府適度的參與調控是不可或缺的，但政府又不能直接干預而只能采用間接手段，從房地產業發展歷程來看，政府可采取的宏觀調控措施無外乎行政手段、經濟手段、金融手段、稅收調節，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內發揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關系來決定。不動產登記的推進可以促進決策者制定更科學、有效的長效機制，促進房地產市場持續健康發展。
《21世紀》：不動產登記也被寄予是征收房產稅的厚望，不動產登記與房產稅的開征是何關系？
佟紹偉：不動產登記與是否開征房產稅沒有直接關聯。不動產統一登記不以征收房產稅為目的，且并非是房產稅開征的必要條件。
按照《立法法》，房產稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規定。無論是否實施不動產統一登記，房產稅的設立都需要按照科學立法、民主立法和開門立法的要求，廣泛征求各方意見，充分考慮征收目的、技術條件、實際用途以及與相關稅費的銜接問題，也必須嚴格履行法定程序。如果開征房產稅的時機已經成熟，即使在分散登記模式下，房產稅的立法程序也完全可以隨時啟動。
房產稅屬于地方稅種，目前來看，現有房屋登記數據已能夠滿足征稅要求。當然，不同的房產稅征收制度設計思路和方案，需要不同的登記數據支撐，不動產統一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產生影響。
來源：中國經營網
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