閩委員熱議房價合理回歸 二套以上住房應征重稅

福建省商品房銷售均價從2005年的每平方米2801元漲到2011年的7371元不考慮城市、地段、保障房以及權重等因素，福州、廈門中心城區和景觀區域，每平方米甚至達到1.5萬元-3萬元。

　　無疑，房價是新一屆委員們格外關注的話題。民建福建省委提交的《關于促進我省房價合理回歸的建議》提到：2011年以來持續的房地產宏觀調控政策有效抑制了房價過快上漲的勢頭，房價趨于穩定，但并未出現明顯下降，特別是近期房地產市場的需求逐月上升，廈門、福州等區域銷售升溫回暖的勢頭明顯，部分樓盤量價齊升，市場預期有所增強，這給市場的穩定和房價的合理回歸帶來了不利。

　　這份提案對影響房價合理回歸的原因做了詳細的分析，并提出了對策。

　　土地出讓方式推高房價

　　目前實行的土地招拍掛制度，屬于供給壟斷和需求競爭并存模式，土地拍賣“價高者得”。樓市持續熱銷，企業對市場前景看好，就愿意支付更高的土地成本。土地成本作為房價構成的主要要素之一，其價格大幅攀升強化了社會對房價上漲的預期，進一步推高房價。2010年房地產市場過熱，全省土地成本創下歷史高點，每平方米樓面價達5495元。隨之全省商品住宅平均售價也不斷飆升，2010年每平方米突破6000元，2011年達7371元。

　　購房者成開發商提款機

　　商品房預售是開發企業將購房者資金和銀行資金轉變為其投資資本的融資方式。在房地產企業的資金來源中，預售款的融資成本是最低的。2011年全省房地產開發企業定金及預收款和個人按揭貸款合計1339.43億元，是同期貸款的3.4倍。這一制度使購房人幾乎變成了房地產開發企業的“提款機”，開發企業利用商品房預售圈錢，極大地減少了成本費用，同時也把風險轉嫁到了消費者身上，并通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發企業更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，這種循環促使房價屢創新高。

　　沒有限購地區漲勢強勁

　　目前國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然存在。福州市2010年10月“限購令”出臺后，市區樓市相對低迷，但七縣市及平潭由于價格普遍低于市區且沒有限購，吸引了不少購房者二次置業、投機買房，房價上漲勢頭強勁。2011年，福州七縣市及平潭商品住宅平均售價每平方米達8053元，比2010年增加2022元。

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　　居民購房追求一次到位

　　不少人誤讀“居者有其屋”的內涵，認為不同年齡層級的人都應該擁有自己的住房，經常出現幾代人或兩個家庭支持年輕人家庭購房的情況，這樣做透支了消費能力，形成較大的負擔，而且片面追求住宅面積，追求一次性到位，超前消費，沒有形成梯度消費觀念。我省城鎮居民對住房面積的要求較高，2011年全省人均住宅建筑面積達37.9平方米，比全國多出5.2平方米。

　　建議提高住房預售門檻

　　提案認為，通過強化和完善調控政策，防止房價出現反彈。一是在目前開發企業商品房庫存量較大的情況下，適時改革、完善期房預售制度，提高商品房預售門檻，加強企業預售監管，有利于規范開發企業經營行為，敦促消費者理性消費，促進房地產市場健康發展。二是發揮主管部門對房地產開發企業商品房定價監管和調控，明確房價的漲幅與城鎮居民收入和GDP的增長幅度相匹配。三是制定土地調控的目標，包括供地規模、供地結構、供給價格區間和增幅區間，完善住房用地有償出讓的競爭機制，積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。

　　二套以上住房應征重稅

　　加快推進房產稅制改革，免征首套普通住宅房產稅、適度征收二套房產稅、二套以上重征房產稅；對自住購房者免稅，對經營性購房者采取低稅政策，對投機性需求的購房者采取征收重稅政策，對人均居住面積大幅超標的家庭作為房產稅擴征后的征繳對象。通過發揮財稅制度的宏觀調控作用，有效地打擊投機性住房需求、以抑制房價的上漲。

　　房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調整，也可以通過居民收入的增加來實現。若維持和穩定房價目前水平和認可房價收入比在6-9倍的區間，全省城鎮居民年人均可支配收入要達到3萬-5萬元。因此，要加快推進收入分配制度改革，努力提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動者報酬在初次分配中比重。一是建立和完善工資的正常增長機制、工資支付的保障機制、工資提高的集體協商機制。二是充分發揮財政的再分配功能，加大對困難人群和低收入群體的轉移力度，縮小居民收入差距，增加低收入群體的收入。

來源:東南快報

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