福州拉大城市框架 土地市場進入“三環時代”

福州拉大城市框架，園區、大型公建外移，將盤活榕三環沿線土地資源　核心提示：福州未來土地出讓將以三環沿線地塊為主。日前，記者從福州市國土資源局獲得該信息，這意味著，三環將成為新的開發熱土。

　　而在三環沿線，記者注意到，布局了大型的大學城、奧體中心、會展中心等大量公建，同時也引進了不少園區。路網、配套、園區先行，盤活了原本偏遠的福州三環沿線土地資源，榕三環沿線土地價值被重估。業界認為，三環開發將大大加快。

　　三環沿線綴滿園區和公建

　　18日，沉寂了近四個月，福州舉行今年的第三次土地出讓拍賣會，這被市場視為土地市場的風向標。而奧體中心、淮安兩幅地塊因位于三環沿線而備受關注，盡管這兩幅地塊一幅有奧體元素等多個附加條件，一幅需要配建公租房，但樓面地價分別拍出了6245元/平方米、5347元/平方米，在業界看來，這樣的價格不低，三環沿線土地對市場還是有吸引力的。

　　近幾年，福州市已經有意識地把一些大型的公建、園區往三環沿線布局。海峽奧體中心、海峽國際會展中心、大學城等大型城市公建均布局在三環沿線。而根據福州城區的規劃，上街大學新校區位于閩侯縣上街鎮，至2020年規劃人口30萬人，建設用地34平方公里，建成為教育科研基地和綜合型生活新城。

　　海西高新技術產業園位于旗山腳下，規劃建設用地10.4平方公里，定位為以高端研發、科技孵化和總部經濟為主體的國家級高新技術產業園區。海峽醫藥物流中心，位于倉山區三環路北側、齊安路東側，還將建一座私人三甲醫院，等等。

　　此外，投資總額不低于100億元，不低于國家4A級標準的大型旅游項目華僑城，將落戶義序帝封江區域。

城市拉開框架人口外遷

　　二環開發密度較高，已經難以找到比較成熟的地塊開發，這是福州城的一個事實。“除了舊城改造項目外，二環內的土地鳳毛麟角，只能往三環擴。”福州國土部門有關人士說道。

　　三環的貫通，使得福州城市逐步向外拓展延伸，拉開了城市框架，而這也必然帶動城市人口的外遷。

　　福州的陳先生家住在中心城區，他給兒子買的房子選擇在烏龍江畔、旗山腳下。陳先生的選擇有自己的道理，他說，兒子在福州一家高科技企業上班，該公司已規劃未來部分搬遷到海西高科技產業園。“人都過去上班，自然考慮就近買房生活。”

　　而采訪中，多位業界人士和專家都認為，城市園區和公建的外擴，帶來了城市人口的外移，這使得城市沿線、園區附近的住房需求被帶動起來。

　　“公建、園區外移，地鐵、公交甚至高鐵的立體交通的配套，拉大了城市半徑，帶動了城市向外擴展，從而使得城市沿線的土地價值被重估，這是大多數城市的發展模式。”房地產資深人士林先生說道。

　　重新定位行政中心縮短與三環的距離

　　來自福州房地產市場業界的消息透露，福州市行政中心將搬遷至倉山的鼓山大橋下，不少福州政府部門將搬遷過去辦公。這被房地產業界解讀為重新定位福州行政中心。

　　“這實則也是城市基礎設施的外移。”林先生認為，行政中心固守在鼓樓臺江，城市的行政半徑很難擴展，但是搬遷后，三環沿線特別是南三環、西部、東部到行政中心的距離將縮短，且位于鼓山大橋邊上，交通也比較便利。

　　規劃是城市未來的發展方向，而記者從福州近期的規劃看，城市發展的重點都在逐步向外，南嶼南通組團、馬尾組團、南臺島等，都是重點發展城市外圍沿線。

公益配套跟上還需要時間

　　二環、特別是金山建設的時候，金山成為一個居住區，但是行政中心、園區都還在主城區，就造成了市民的鐘擺運動，工作和生活兩區的奔波。而把園區外移，逐步把住宅生活配套外移，就可以解決鐘擺運動問題。

　　“以前是往新區配套農貿市場、批發市場，現在是大型的城市綜合體往外配置，完善生活的配套設施。”林先生認為，這幾年政府的城市發展理念也越來越清晰，規劃、運營越來越成熟。

　　林先生認為，城市外擴最大的問題在于配套跟不上。他認為，購物、休閑等配套，可以通過市場化運作解決，可以很快完善，但是非營利性的配套設施，比如教育、醫療、城市污水管線、交通設施的配套等，可能存在一定的滯后。“問題總是能逐步解決的，關鍵是用多長的時間消化解決。”

　　觀點

　　三環速度關鍵看經濟速度

　　采訪中，不少業界人士認為，隨著城市發展的成熟，福州二環向三環擴展的速度，可能會比一環向二環的擴展速度還要快。

　　“我個人看來，城市向外擴展的前提是整體經濟發展狀況。”省內房產專家劉福泉認為，縱觀國內一線城市發展，主要依靠兩個指標，一個是國民經濟發展的需求，一個是城市化進程。“目前，我們國家的城市幾乎只有一種發展模式，就是資源不斷地向城市集中，城市不斷地向外擴張。因此，福州發展三環是個必然。”

　　在劉福泉看來，前幾年國家經濟發展較快，但是現在既有的經濟模式發展已經達到了邊際狀態，國民經濟能否持續發展支撐，已經成為三環發展的速度的關鍵。“就目前而言，福州三環發展還比較樂觀，但是發展速度有待觀察。”

　　延伸

　　國務院發展研究中心：房產近5年利潤率達30%

　　10月22日，國務院發展研究中心發布“國務院發展研究中心研究叢書2012”，內容涵蓋了我國經濟社會發展過程中的熱點和焦點問題，包括宏觀經濟、外貿、金融、住房、三農問題、公共服務、城鎮化、福利體制等。

　　部分知名房企利潤率甚至超50%

　　其中住房方面，研究中心還對住房市場發展趨勢與政策進行研究，談及房地產開發利潤和房產稅等話題。并建議適當時候可取消預售制度，增加現房銷售比例，以整治開發商在銷售環節的投機行為。

　　據介紹，2003年前后，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相近。但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。

　　報告還指出，國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。

　　但國務院發展研究中心市場所副所長王微表示，隨著城市化進程的發展，未來房地產行業利潤水平會進一步縮小。

十年間土地出讓金增長近20倍

　　該機構同日發布的另一研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

　　同時，國務院發展研究中心在報告中提出目前土地出讓金的支出存在城鄉分配不平衡、城鄉二元格局等問題。

　　陜西樓市調控商品房利潤限10%

　　近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本，公布區域住房銷售價格區間，控制房地產利潤在10%左右。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

　　據悉，按照德國的法律，如果房地產商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構成了違法行為。超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

來源:東南網

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