福州商業格局多核化 品牌商業項目帶動商圈發展

“一個城市的商業格局從一個核心走向多元化核心，是城市化進程的一個必然路徑。”3月28日由全國知名代理公司中原地產所舉辦的“建筑·文化·未來”系列論壇之《綜合體規劃設計趨勢、招商、運營及銷售關系》的現場，中原地產華南區建筑中心總監余曦如是告訴記者。作為3月福州樓市的一大盛事，此次論壇吸引了福州各大品牌開發商的相關負責人參與，而其中津津樂道的話題之一就是福州商業格局的演變過程。如今的福州商業格局已經由原先單核向外圍多中心格局發展，逐漸形成特征鮮明的區域特色商務圈。

　　那么究竟是何原因產生了如今的新局面？而多中心格局又給福州商業及商業地產的發展帶來哪些影響？

　　福州商業格局呈現多核化

　　記者走訪市場發現，隨著商業開發的持續升溫，如今的福州商業氛圍日益濃厚，商業格局也呈現出日益鮮明的發展特征——由“單核”的格局向“多中心”的格局轉變。

　　“確實如此，隨著大型綜合體的不斷入駐，高端寫字樓或商業地產項目的多點布局，福州的商業格局與范圍正在不斷擴張。這就是所謂的商圈裂變過程。”先知先覺福州公司總經理張煒勝指出，近年，福州市本著增強商貿服務功能、提高居民消費水平和商業品位的目標，科學規劃、合理布局，規劃發展和壯大特色商貿區及商業綜合體建設，同時加快農村集貿市場升級改造等工程，逐步形成多核化商貿新格局，讓福州市民盡享便捷消費。

　　新聯康董事總經理潘仰星告訴記者：“從目前來看，福州商業格局的發展有兩大特點，一是已告別了一家獨大的局面，呈現多點開花。二是各個重點區域都有了其象征性的大型綜合體項目，區域消費成為了主流。比如，幾年前說到逛街，首先想到的就是東街口等老牌商業中心。而如今，隨著各大商圈的日益繁華，福州市民吃喝玩樂有了更多的去處。”

　　“現在看來。福州已經沒有絕對意義的商圈霸主，福州的商業版圖是穩中存變，均衡發展的。”在中原地產福州分公司總經理溫江霞看來，城市在向前發展，舊有的商業格局不斷被新興商業區域的崛起而打破。如今，福州東街口，五四路商圈正在等待復興、蘇萬寶商圈的影響力不斷穩固并擴大、海峽金融街以其更為高端的業態，更完善的自身配套強勢崛起，而金山的浦上商圈由倉山萬達廣場、紅星國際及特易購商業廣場等大型商貿項目所支撐，被業內人士普遍看好。每一個商圈都有各自的特色，潛力與發展空間。

　　“可以說，目前福州的商貿區各自的特色都更很鮮明，都在立足于服務區域消費的同時不斷提升自身的輻射力與影響力。而這些商圈的不斷升級與繁榮，造就了今日福州市“多核化”商業格局。”天知觀點總經理王峰如是說。

　　“單核”傳統商圈難堪重負新興商圈不斷涌現

　　那么究竟是何原因促成了目前福州商業格局“多點開花“的局面，在與業界人士的探討過程中，大家均提及了“單核”的弊端以及隨著城市發展進程中商業“多核化”的必然性。

　　潘仰星以五四路為例向記者進行了說明，他表示，曾經的五四路是福州唯一的CBD中央商務區。坐落在這里的幾個高檔寫字樓，組成了福州最為昂貴的寫字樓圈。但與大福州的宏偉發展藍圖相比，時下交通擁擠，空間相對局限性的五四路顯然難堪重負。

　　潘仰星進一步解釋道：“隨著福州城市的發展，高端寫字樓的需求也在不斷增加，在這種情況下，不可能還擠在五四路建造CBD，必須外擴，外擴的同時引進城市綜合體，解決交通擁堵，停車難等問題，來平衡該區域的商業發展。而在此過程中，也讓金融街商圈迅速得到了政府的重視與規劃，最終得以強勢崛起。”

　　而張煒勝則從商業形態的角度進行了闡述，他表示，原來的商業霸主東街口商圈逐漸沒落，不僅僅是因為地鐵建設的問題，還有更深層次的原因就是消費業態過于傳統單一，業態分布不完整，品牌結構不合理，商業物業開發檔次偏低，且缺乏專業的物管服務和商業經營機構，這些固有癥結導致東街口商圈已經無法承受整個福州的消費力，從某種程度上也促成了萬寶商圈，浦上商圈的不斷繁榮與發展。

　　城市外擴促進商圈“百花齊放”

　　眾所周知，商圈的崛起以及影響力的不斷提升要在“充裕的消費力”的基礎上實現，所以近年來福州商業格局的不斷擴張，也得益于福州城市的不斷外擴。

　　對此，溫江霞表示：“隨著大福州概念以及規劃的不斷深化與落實，更多的市民遷往市中心以外新區，比如五四北，福州東區等，居住在這些區域的居民對消費、娛樂、休閑場所有了更高要求。導致新區消費持續走高，新區消費市場日趨繁榮。就引發了部分開發商將綜合體項目擴至新型住宅聚集區域。而這在一定程度上也促進了商圈的百花齊放。” 王峰對此觀點表示同意，他進一步解釋稱，城鎮化以及新城發展著實給商業地產帶來了發展空間，為商圈的多點繁榮提供了機會，但商業發展其實是一個漸進的過程，商業地產要有長期投資規劃。另外，特別需要注意的是，新區的業態及體量結構要合理，避免“過剩”和“超前”。

　　對于商圈，尤其是成功商圈而言，有三個構成因素，一是一定數量的居民；二是上檔次的寫字樓，這樣才可以吸引更高層次的集團前往入駐，從而帶來商機；三是商圈內商業檔次的高低，一個成功的高檔次商業會帶動并帶旺該區域商圈。

　　張煒勝表示：“好的項目完全可以帶動商圈的發展，只要定位合適，一定可以帶旺人流，提升消費能力，形成自己的商圈文化。”事實也正是如此，縱觀如今福州的主要商圈，都有極具代表性，力能扛鼎的品牌商業，甚至不用細想就能一一道來，綜合體項目如：蘇萬寶綜合體，萬達廣場，泰禾廣場，世歐廣場……而在高端寫字樓方面，如華浦華爾街、升龍匯金中心、申發大廈等，這些品牌商業的進入都帶動了各大商圈的繁榮發展。

　　“特別是能夠具備開發城市綜合體的開發商，更有能力去運營項目，樹立新商圈。”王峰稱，城市綜合體涉及的業態非常多，開發商要集資金實力及經驗于一體，因此，往往是有成功運作歷史的開發商能夠整合優質資源，滿足消費者形式多樣的購物、休閑需求。

　　商業格局變遷使多方共贏

　　不可否認，商業格局多核心的產生，是城市發展擴容的必然結果，目前福州的各個區域都將形成自己的商業中心。“多點開花”的商業格局更加促進福州商業往更健康的方向發展。多核化的商圈之間互相競爭與促進，也使福州商貿服務業在總量規模、行業結構、基礎設施建設、經營管理水平等方面進一步提升。

　　“商圈趨向多元化和‘多核化’后，將使福州的商業格局變得更加合理。”溫江霞表示，每個商圈都有固定的輻射半徑，打破一個核心商圈壟斷，走向多個中心商圈并存，不僅能方便市民就近休閑購物，而且能使顧客分流，改善擁擠的購物環境。

　　王峰對此觀點表示贊同，并進一步解釋稱，“在多商圈并存下，商家要想獲得市場足夠的認可度就會在提高服務水平上下功夫，并且促使價格更加透明、合理。比如結合自身特點進行錯位經營，服務多元化，服務人性化，這樣各自才能有充足的發展空間。”

　　事實也確實如此，在采訪中記者發現，面對不斷加劇的市場競爭，不少品牌商業特別是綜合體項目開始升級改造、優化品牌結構、提升服務水平吸引顧客；還有的豐富業態，集聚人氣。

　　未來可以預見，福州商業“多點開花”的持續博弈，在促進福州商業轉型升級的同時，帶給福州市民的也許還有更多的驚喜。

來源：中國新聞網

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