廣東首個“億元村”改出新空間

　　驅車走在中山市小欖鎮華中路上，可見一幢幢7層高、干凈整潔的高標準廠房依次排列。這是永寧社區華中路工改項目的示范區。對面的整備區，也已經拆除整理完畢。“上周一我們拿到了整備區建設用地規劃許可證，第二天一上班就迫不及待地把相關資料送到鎮上的工改指揮部去。真想馬上讓項目動起來！”永寧社區黨委委員胡培森說。

　　永寧社區曾是改革開放歷程中“先走一步”改革中，走出的全省首個“億元村”。如今，永寧社區敢飲“頭啖湯”：以中山首宗“工改住”反哺“工改工”的創新模式，在低效工業園改造升級這場全新的征程中，做出新的探索。

　　像永寧社區這樣，以“拆、建、招”并舉，換來廣闊產業空間的項目，正在中山“遍地開花”。

　　招商，園區是載體。3月30日，2023年中山全球招商推介系列活動暨第十屆中山人才節開幕。去年，中山累計拆除整理低效工業用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝，從存量土地空間中探索高質量發展的新可能，向著產業升級的目標不斷前行。

　　“一場改變勢在必行”

　　對于永寧社區來說，低效工業園改造升級早在數年前就開始計劃了。

　　在永寧社區，此前發展的產業多為服裝、皮具、飲料、建筑材料、五金制品等行業。產業自發集聚形成的村級工業園則多以鋅鐵棚為主，建成至今大多超過25年，已達（超）使用年限。這些曾經讓永寧社區繁榮的產業與工廠，如今帶來了產業低端、產出價值低、社區租金收入少等問題。

　　“一場改變勢在必行。”胡培森生在永寧社區，長在永寧社區，2012年起參與永寧社區有關建設用地改造的相關工作。他回憶說：“拆除鋅鐵棚建標準廠房，其實我們十幾年前就在做了。十幾年來所建起廠房約30萬平方米。但是以前沒有規模開發的概念，整體改造的效率也不高。”

　　與此同時，永寧社區還對集體出租物業分期、分片統一租賃期，達成了片區全部租戶于2022年6月集體到期，以便進行整體開發。

　　長期以來的摸爬滾打讓永寧社區對于如何“改”已經形成了成熟的想法。2018年左右，永寧社區開始初步規劃改造后工業園區的布局，包括建筑密度、容積率、綠化率、建筑的風格等。

　　但新的問題又隨之而來。“整備區這106畝的土地，當時還較為零碎，分為十幾個地塊，大的過萬平方米，小的幾千平方米，需要分開辦理9個土地證。按地塊統計，規劃好的指標也很難用得上，比如我們曾想過建一個大廠房，但發現地塊的面積不允許，只能作罷。”胡培森說，受這些因素的影響，華中路工改項目整體開發的難度驟增，園區規模難有實質性的提升，于是進度也就擱置了下來。

　　轉機出現在2022年。中山市人民政府印發《關于促進村鎮低效工業園改造升級若干措施》，其中提到重點支持連片改造。

　　如今，在華中路上，一邊是嶄新的高層現代工業廠房，一邊是圍欄圍起、等待動工的土地，華中路“工改”項目徹底實現舊貌換新顏指日可待。

　　“感覺一下子就提速了。我們整備區的土地整理半年內就努力完成了。工改政策特別是連片改造的政策對于低效工業用地改造像一股春風。”胡培森介紹，整備區將規劃建設8棟工業廠房，和配建總建筑面積約19萬平方米，是拆除前的約4倍。項目建成后，將作為騰挪園區主要引入優質的印刷包裝企業，引導產業集聚，推動印刷業綠色化、數字化、智能化、融合發展。預計年租金收入將達3600多萬元。

　　“新廠房帶來了新訂單”

　　廠房內運行中的自動化設備咔噠作響，房頂光伏發電設備提供環保能源，員工熟練地對于產品進行檢測……華中路工改項目示范區占地面積44畝，4棟建筑面積共7萬平方米的高標廠房已完成招商。“目前11家企業進駐投產，其中4家為規上企業。年租金預計達1100萬元，是原來的4倍。”胡培森介紹道。

　　在小欖鎮，工改正如火如荼地進行中。規劃早、動工早、建成早的華中路工改項目示范區成為不少企業搬遷騰挪的優質選項。“我們目前定為在騰挪園區，為企業提供高標準的通用廠房。”胡培森說。

　　中山市捷暢電子科技有限公司（下稱“捷暢電子”）正是其中之一，其主營業務為生產和研發生產智能鎖鋼化玻璃面板、開關家居玻璃面板等。2022年9月，捷暢電子搬入華中路“工改”項目示范區，12月開始生產。

　　“以前在鋅鐵棚里，廠房又小又黑，一些大型貴重的設備也不敢添置。而且建筑使用時間長了，它的安全性我們自己也打個問號。生產環境相比標準廠房也不夠好，員工生產的積極性也不夠高。”捷暢電子總經理林星星介紹，以前在鋅鐵棚內，他的廠房面積約為1000平方米。現在工廠“上樓”后，他擁有了6000余平方米的廠房。

　　在這6000余平方米的新廠房內，林星星添置了價值1000萬元的設備，用來生產他從客戶手里簽下的新訂單。

　　“不是我們來了新廠房才決定增資擴產，而是新廠房為我們帶來了新訂單。”林星星說，之前有幾次訂單都因為審廠不過關而流失，而這些流失的訂單在捷暢電子搬入新廠房后重新拿下，其中不乏凱迪仕、德施曼、鹿客等龍頭企業的訂單。“德施曼采取招投標的形式，我們中標了70%。2月，客戶來審廠一次就過了，現在已經進入了試打樣階段。”

　　而對于捷暢電子而言，生產空間升級換代帶來的不止是增資擴產，也是業務的全面轉型升級。

　　“我們是做玻璃起家的，以前做燈飾玻璃。但那時候空有產值，沒有效益。”林星星在2020年注意到智能鎖鋼化玻璃面板的業務，2022年搬入華中路工改項目示范區后，他便放棄了燈飾玻璃，專攻智能鎖面板相關的業務，未來還計劃為客戶提供整體的解決方案。

　　走在捷暢電子的廠房里，窗明幾凈，嶄新的設備整齊地排列在廠房中央。“2020年，在原來的鋅鐵棚里，我們只有3臺設備，現在已經增加到了十幾臺。”林星星指著廠房兩側的空余空間說，“今年我們還打算再添置1000多萬元的設備，就放在這里。”

　　引進的企業要轉型升級，園區的配套設施也要跟得上。胡培森介紹。永寧社區將會在華中路工改項目整備區建設4棟宿舍樓，按照一房兩廳或兩房三廳規格建設。“企業增資擴產、轉型升級都離不開人才。配套設施跟上了，相信會有更多高端人才和高技術的產業工人愿意留下來。”

　　“‘反哺’資金推動片區改造”

　　位于小欖鎮永寧工業大道西側、菊城大道北側大片的土地已經被整理好，這是永寧社區另一個重要的工改項目——永寧工業大道工改項目，也是小欖鎮工改的“主戰場”和“重頭戲”。

　　近日，華帝股份有限公司（下稱“華帝”）發布公告稱，擬在永寧工業大道片區投資建設華帝廚電數字化智能化產業園項目，主要從事研發、生產、銷售油煙機、燃氣灶以及熱水器等廚電產品。

　　龍頭企業的引進振奮人心。但就在一年前，永寧社區要對永寧工業大道片區進行工改時，許多股民感到不解，并有困惑之處。“‘工改’需要將集體用地轉為國有用地，盡管股民會得到出讓土地的收益，但也可能會損失每年都會產生收益的租金。”一位股民說。

　　為了說服股民，小欖鎮領導率領市直掛職干部、鎮工改指揮部、永寧社區兩委和中層干部分了8個工作組去和私人業主商談。工作組去農地、去廠房、去到股民家里，抓緊周末和晚上的時間，說政策，說法律，說未來發展的前景，打通這場工改攻堅戰的“最后一公里”。“工改也一攬子解決了村民多年懸在心里想解決還沒解決的問題，把更多的民眾愿景變成幸福場景。”負責談判協商的市直掛職干部侯志鵬說。

　　“我們給股民算了一筆賬。”胡培森回憶，永寧社區當時待改造區域內集體用地出租物業面積約337.5畝，年租金3869萬元，畝均租金僅約11.4萬元。“靠出租走不長遠，優質企業不會選擇落戶我們這里，日后發展還是會遇到瓶頸。”胡培森說。

　　股民接受“工改”之后，“工改”如何改？錢從哪里來？這些問題接踵而至。

　　面對這些問題，永寧社區探索出自己的答案：采用“工改住”反哺“工改工”模式。“我們以‘反哺’資金推動片區改造。”胡培森說。

　　“面對這些問題，政府與永寧社區多次磋商，在永寧探索出全市第一宗以‘工改住’反哺‘工改工’模式推進的工改項目，用‘反哺’資金推動其他片區改造。”侯志鵬介紹，整個工改項目共劃分為A1、A、B、C、D五個片區。項目A1區“工改住”、A區、D區計劃轉為國有用地，保留集體權屬不變，建設高標準廠房。項目B區、C區計劃轉為國有用地后公開出讓，招引上市企業、龍頭企業、高端制造企業等優質企業。A1區、B、C區土地出讓價款集體和鎮級分成按規定扣除相關費用后全數歸集體所有，小欖鎮政府將不截留一分所得，由社區用于建設包括A區、D區在內的集體高標準廠房。

　　華帝廚電數字化智能化產業園項目所在的位置為C區。“項目規劃建設廚電數字化智能化示范工廠，將實現智能生產、智能倉儲、智能物流產業鏈模式，構建廚電行業燈塔工廠。項目投資額超12億元，三年建成投產。達產后新增年產值40億元，新增年稅收1.4億元。”華帝相關負責人介紹。“引進一家，帶來一串。”在胡培森看來，引入優質企業，引入的不僅是企業本身，更是上下游的產業鏈，一起帶動周邊片區發展。

　　春雨瀟瀟，潤物無聲。在這片永寧工業大道工改項目土地上拔節生長的不止一幢幢數字化智能化的廠房，還有永寧社區發展的無限可能。

　　轉自：南方日報

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