天河東路圍蔽　餐飲零售業“首當其沖”

■部分路段已被圍蔽了一兩條車道，來往車輛稍顯擁擠，而在高峰期則非常擁堵。

　　業內人士預計，人流將減少一半，租金下跌約兩成

　　“剛剛人氣好一些，現在又要圍蔽兩年，生意肯定會大受影響。”天河東路一家餐飲店租戶表示，近期會和業主商議減租的事。據了解，昨天獵德大橋北延線天河北隧道工程正式圍蔽施工后，不僅短期內造成交通擁堵，對附近的商業來說，也是一個打擊。

　　現場走訪

　　商戶有心理準備

　　天河東路，一直是天河商圈的重要分支，不僅有太古匯這樣的標志性商業綜合體，還有天河路75號、炳勝酒家、石牌酒店、英倫公館、K歌王KTV、黃埔華苑等餐飲娛樂等業態，成為整個大天河商圈的重要補充。走訪天河東路時，記者發現，部分路段已被圍蔽了一兩條車道，來往車輛稍顯擁擠，而在高峰期則非常擁堵，但兩邊的商鋪照常營業，其中幾間商鋪正在裝修，未見因圍蔽出現撤場的情況。

　　“道路圍蔽了，生意肯定多少會受影響，不過這一帶一直很塞車，的確應該想辦法解決一下。”該路段一家便利店老板對圍蔽施工表示理解。記者走訪了解到，不少商戶都對圍蔽影響生意有心理準備。

“這一帶的商鋪不僅是樓上消費，還有區域內的互動。道路圍蔽后，預計最終人流會減少一半。”有著多年商業地產操盤經驗的百嘉信集團副總經理兼商業地產總經理楊軍艇表示，交通對一個商圈影響巨大，特別是馬路兩邊的商鋪將受直接影響。

　　興業地產的一位經紀人則表示，由于此次天河東路圍蔽的時間周期很長，對附近商業形成不良影響是肯定的，預計商鋪租金也會因此下跌。“目前天河東路的商鋪租金為400-500元/平方米/月，如果長期圍蔽后，租金可能會下跌到300-400元/平方米/月的水平。”

　　天河東路二次圍敝，商業面臨再次重建

　　實際上，這已經不是天河東路第一次圍蔽。早在2010年廣州亞運會前，獵德大橋北延線至天河路隧道的開建，將天河東路圍蔽了一年多。“當時天河東商業受到了較大的影響，圍蔽路段的租金水平僅200-300元/平方米/月。”中原地產工商鋪組區域營業經理洪小姐表示。2010年廣州亞運會前，天河東路下沉隧道開通，天河東路的商業氣氛才逐步好轉，周邊街坊沒想到的是，不到兩年的時間，天河東路迎來了二次圍敝。

　　在廣東流通業商會執行會長、廣州楚睿商業董事長黃文杰看來，區域的商業氛圍是一個整體，區域內的商業業態相融合相呼應，其中某一部分被破壞后，需要再重建。而一年多前的圍蔽，已經為天河東路的商業帶來一個沖擊，此次兩年期的圍蔽，天河東路商業顯然面臨再一次的重建。“消費就是習慣，在天河東路商業氛圍被圍蔽兩年破壞之后，當隧道開通之后，天河東路還將面臨商業氛圍、人氣的聚集過程。這對一個區域的商業來說，當然是不利的。”

　　業內分析

　　交通擁堵影響商業環境

　　“這里本來就是交通黑點，現在圍蔽，路況更差了。光是調個頭就花了二十多分鐘，以后都不敢來這兒逛街了。”昨天中午，天河北的羅小姐和朋友約了在太古匯吃飯，但這段幾乎近在咫尺的距離，卻讓她駕車足足花了半個小時。

　　實際上，在獵德大橋北延線天河北隧道工程正式開始圍蔽施工的第一天，就出現早晚高峰期天河東路、天壽路、天河北部分路段嚴重塞車的情況。業內人士指出，天河東路是天河中心區的主干道之一，它的圍蔽帶來的影響，不僅僅限于被圍蔽的路段，鑒于周邊交通受牽連，整個天河商圈也會有一定影響。

　　黃文杰指出，“天河商圈最臨近天河東路的大型商業綜合體就是太古匯，受圍蔽影響也最大。目前，天河路為東西貫通的主干道，已經很暢通，受天河東路圍蔽影響不大。而南北貫通的天河東路會受影響較大，從番禺和廣州北的自駕車消費者會因交通不便，到達目的地的時間大幅延長，從而減少消費。”

　　楊軍艇則認為，從整個商圈整體而言，目前天河商圈的主要交通黑點就是天河東路，一旦這里的道路更順暢，對于整個商圈來說是無疑利大于弊。

　　社區服務商業受影響小

　　天河東路上的業態十分豐富，據粗略統計，這一路大概有一百六七十間店，除了大型的商業綜合體太古匯，還有餐飲、娛樂、生活服務類等多種商業業態。而不同的商業業態，所承受的道路圍蔽所帶來的影響也大不一樣。

　　合富置業市場經理梁燕明就表示，天河東路兩邊都是一些成熟的小區為主，臨街的很多商鋪都是為周邊寫字樓上班族和小區住戶服務，因此即使圍蔽后有一定影響，但這部分業態受到的沖擊不會太大。

　　天河東路一知名家紡品牌正在進行裝修，據附近中介公司介紹，該品牌店在此地已經經營十多年，平時生意一般，年底旺季時，消費者會排起長龍，往往一個旺季就能完成全年的銷售業績，因此圍蔽不會對該店產生太大影響。

　　黃文杰表示，天河東路圍蔽后，會減少這一帶的車流、人流，對周邊商業有直接影響，但不同的商業形態，影響程度也大不一樣。“影響最大的應該是一些餐飲、零售業，因為這部分業態的消費和交通順暢度關聯緊密，如果交通太擁堵或者直接被圍蔽，很多人可能就去別的地方消費了。相比之下，一些生活配套服務的商業業態，比如美發、超市等都是為周邊小區住戶服務，受影響會相對小一些。”

　　律師說法

　　圍蔽后的損失誰來彌補？

　　廣東厚博律師事務所律師程磊表示，天河東路圍蔽施工后，因承租人從事經營活動，租賃物周邊環境的舒適性及周邊道路的便利性，影響到經營活動的人流量。因此，租戶對租金標準作適當調整的要求是合理的。一般在這種情況下，業主和租戶都會協商解決。上海曾判決因地鐵施工影響經營減低租戶租金的案件，最后租戶按照《房產租賃合同》中的租金標準的62％支付租金。

　　此外，如果協商或調解不成，根據相關法律規定，“當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的”情況下，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同的，一般包括以下兩種種情況：租戶在簽訂商鋪租賃合同時，無法預見商鋪臨近位置將進行圍蔽施工，或者雖已知隧道工程圍蔽施工的事實，但不可預見涉訴商鋪處于沿線的施工范圍，且無法預見該事實不可歸責于承租人；因圍蔽施工，造成涉訴商鋪無法正常經營，繼續履行合同的結果將顯失公平。法院在處理類似案件時，一般會審查承租人目前的經營情況，如確因圍蔽施工造成商鋪不能正常經營，可解除雙方簽訂的租賃合同。

　　來源:金羊網-新快報

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