9月20日傍晚，廣州發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，對廣州住房限購政策實施區域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限，以及二手房增值稅征免年限等進行了優化調整。
在廣州之前，南京、鄭州、武漢等11個城市已經對原有限購政策進行了優化，由于廣州是最早推動調整限購政策的一線城市，因此多位業內人士均認為，此次調整具有明顯的信號意義，貫徹并順應了政策導向，有望促進市場良性循環。同時廣州并非放開全部區域限購，有分析人士指出，這體現出近年來對于房地產市場“因地制宜”的要求。
部分區域不再限購 體現有所作為有所不為
“在新的形勢下，不管是供求關系，房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前的住房政策調整，表明此前以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策都已不再適用。
記者注意到，在此次新政出臺前，廣州的黃埔、番禺、花都等地執行的購房政策與越秀、天河等中心城區相同，均為非戶籍人口首套房購置納稅社保需滿5年，而此次調整后，這幾個區域不再執行非戶籍限購政策。
相比原先較為統一的限購政策，如今政策優化后變得更加因地制宜。
李宇嘉認為，越秀等中心四城區，住房供應彈性小，增量供應少，以存量為主，且就業集中、需求量大，因而堅持了限購政策，而白云作為通勤便利、新廣州人置業的次外圍區，其靠近中心區且供應較少的部分區域也沿襲了限購政策。
而對于更遠的南沙，李宇嘉認為，該區域旨在打造大灣區創業創新、宜居宜業平臺，盡管去年來銷售量下跌，庫存周期較長，但也仍然限購，這表明該區域正在去房地產依賴，為產業和人才集聚創造條件。
兩項“5改2”有助促進良性循環
新政的另一大亮點是，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限和二手房增值稅征免年限，均從5年調整回2年。
2021年4月，廣州調整樓市政策，將除花都從化以外9個城區的個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，當時有分析指出，該政策對于抑制二手房交易過熱，打擊投機炒房行為起到了明顯效果。而非戶籍人口的納稅社保年限的上一次調整則發生在2017年3月，當時將原本的3年增加到5年。
這也意味著本輪政策調整后，廣州的樓市限購政策更加寬松。
“從政策本身來講，降低了購房成本，滿足了實際的合理住房消費需求。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，相對寬松的新政讓二手房房源的流通成本降低，有助于原業主“賣一買一”并加快改善型需求。
在李宇嘉看來，這些政策的調整，旨在促進商品房流通和循環，更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州的需求。“目前，各大城市住房需求轉向改善型需求，廣州的換房需求也比較突出，但同時，我市外來人口規模大，數量超過1000萬，剛需規模也較大，呈現出剛需和改善齊頭并進的態勢。”他認為，增值稅免征期“5年改2年”的目的，就是為了降低交易環節成本，促進“賣一買一”的順暢，既滿足剛需，也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環。
貫徹“房住不炒”供需兩端同步發力
“限購本身對房地產行業的作用已經弱化，取消限購可以更好讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產的居住屬性，保障樓市合理的購房需求。”58安居客研究院院長張波說。
不過李宇嘉指出，此次新政基調依舊堅持房住不炒，“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”，供需兩端同步發力，突出供給側改革。
除限購措施外，此次新政還提出加大保障性住房建設和供給。李宇嘉認為，這表明在需求端釋放潛力購買力的同時，以供給適應需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩定和平衡，避免行業和市場大起大落，并有助于加快解決部分群體住房困難。
在“認房不認貸”等政策調整后，廣州房地產市場，特別是在售一手樓盤看房客有所增加，呈現出一定程度的回暖趨勢，不過由于網簽的滯后性，目前這種回暖趨勢尚未完全體現在住房成交量上，市場形勢仍有待進一步觀察。
綜合來看，李宇嘉認為，房地產市場迫切需要發布新的政策以提振市場情緒，避免預期惡化和市場下行形成負反饋循環，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累。“此次一攬子政策更意在托底，穩定市場情緒，避免大幅下行，預計年內剩余4個月，廣州商品房市場會逐漸轉入到探底企穩的走勢。”
轉自：南方+
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