廣東試探突圍限購 僅余廣深兩城仍在堅持

　　隨著珠海近日全面取消限購政策，除廣州和深圳兩個一線城市外，連同佛山、東莞等多個珠三角城市已完全松綁限購政策，被視為房地產調整“最狠招數”的限購政策已陸續從廣東各地退場。

　　“廣東省從整體而言，雖然兩個一線城市仍堅持限購，但無論從稅收優惠，還是放開戶籍等方面，全省正逐步釋放潛在的大量購房需求，這是一個不可逆的趨勢。”廣東省住建廳一位官員如是分析。

　　松綁政策不再“見光死”

　　廣東地區多個城市曾在過去幾年的房地產調控過程中屢屢試探政策松綁的底線，出現暗地松綁的情況，可往往政策一出就被叫停，甚至出現政策“見光死”的現象，如佛山、珠海，在一段比較長的時間內，這些區域的政府班子一直不敢放松樓市調控力度，怕成為“槍打出頭鳥”。

　　“事實上，很多地方需求一直被壓抑著，政府不敢明著松綁調控政策，但樓市不景氣、購房需求被制約、大量庫存無法消化、土地無法給地方財政創收等種種問題延續，地方政府基本上是‘喘著氣過日子’，如今，根據中央政策思路，松綁是大趨勢，這給地方帶來一系列利好。”

　　近日，珠海在召開供給側結構性改革工作會議上叫停“9070”政策，還宣布144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或納稅證明。隨著，珠海樓市限購政策全面解除，目前全國僅剩北上廣深四大一線城市執行限購政策。

　　事實上，記者多次在珠海實地采訪得知，樓市調控政策對當地的樓價增長過快有一定的控制作用，但珠海市的市場需求一直被壓制，導致市場上的房屋供應結構不均衡等多重負面影響，珠海市曾多次暗地放松“限價”、“限購”等嚴厲的調控政策，但多次被叫停，甚至曾遭到部委點名。

　　珠海市房管局一位官員表示，松綁調控政策先從“限價”放開，開發商申報網簽價格從以前“受政府價格指導”，到現在定價權限逐步增大。至今，已經從“限購”的最后一道關口中放開。“政策沒有像以往一樣被馬上叫停，所以這是大趨勢。”

　　珠海市住規建局相關負責人對外表示，珠海此前的限購政策僅對主城區144平方米以下的房子進行限購，但符合珠海人才目錄的外地人，包括“三高一特”產業人才、部分藍領，也能購買該類戶型，因此政策的約束力并不是很大。但珠海全面取消限購后，將吸引更多外地人才，同時會進一步帶動香洲、南灣、灣仔片區樓市的成交，大戶型樓盤受益明顯。

　　根據2016年2月28日廣東省政府印發《2016-2018年廣東省去庫存任務表》顯示，珠海商品房現庫存面積為206萬平方米，文件中將其歸為“庫存規模小、需求旺盛”一類城市，去庫存任務為零。

　　此外，廣東省人民政府2月底發布的《廣東省人民政府關于印發廣東省供給側結構性改革總體方案2016-2018年及五個行動計劃的通知》下稱《通知》，其中房地產去庫存計劃最為引人注目。到2018年底，廣東省商品房庫存規模要比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，即在全部消化2016-2018年供應溢出約630萬平方米商品房的基礎上，廣東省將力爭再化解2000萬平方米的庫存商品房。

　　廣東的去庫存壓力不可小覷。去年年底，佛山、東莞逐步全面放開“限購”等樓市調控政策，這些城市都曾試圖闖關松綁政策，但都遭遇過“見光死”，如今，雖放開樓市調控政策持續多月，但目前仍然在執行中。

　　“限購政策放開后，市場交投回歸正常，一些真正有需求的購房者，比如改善性需求的買家能夠消化一定庫存，開發商繼續去庫存，能夠平衡市場供給。”華南某大型房企佛山項目公司負責人向記者解釋，事實上，放開限購后，成交價格并沒有快速上漲，開發商定價也是比較謹慎樂觀的。

　　松綁調控政策，帶動二線城市樓市的升溫，包括南京、杭州等多個二線城市成交旺盛的報道常見諸報端。中原地產研究部統計數據顯示，但從成交結構看，今年以來二線城市成為標桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

　　廣州闖關松綁限購？

　　廣州和深圳依然是廣東省“限購”政策堅挺的唯一兩個一線城市。1月底，在廣東省兩會期間，廣東省住建廳表態，廣州、深圳政府自定是否取消限購。當時，深圳很快回應暫時堅持限購，廣州并沒有明確的表態，而政界和業界對廣州放開限購的呼聲越來越高。

　　從樓市交投現象來看，兩個一線城市差別較大。深圳樓市交易旺盛，屢屢出現“日光盤”，深圳2015年12月一二手住宅均價同比上漲65%、53%。而廣州一二手住宅漲幅僅為1.7%、7%。

　　廣東省近日發布的上述《通知》顯示，廣州目前擁有2248萬平方米商品房庫存，總體去庫存任務為180萬平方米，深圳、珠海兩個城市則不設去庫存目標。

　　從官方的數據顯示，廣州的去庫存壓力較深圳要大。

　　中原地產研究部分析，去年以來，廣州樓市自身發展較好，一二手住宅市場成交量都上漲，房價也相對穩定，今年1月一手住宅庫存去化周期為9.2個月，已經為正常水平。

　　該機構預計，廣州在2016年全面取消限購的可能性不大，但逐步取消非常有可能。在郊區先行，從化、增城本來就沒有限購，庫存量較大的花都、南沙有可能放開限購；為了吸引外地優秀的人才入“穗”，將購房要求的3年社保改為1年仍有可能；144平方米以上大戶型可能會放開限購。

　　分析顯示，2015年，花都、南沙二手房交易量占比分別為9%、2%，即使放開限購對二手房市場影響也較小；144平方米以上的二手房交易量占比也僅有6%-8%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，對二手住宅市場影響最大的是將外地戶口購房繳納社保年限由3年改為1年。總體而言，放開或放松限購對廣州樓市都將帶來量價上漲的局面，只是影響的群體、影響的程度會有所不同。

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