云南旅游地產市場危機隱現

　　近日，記者通過在云南走訪調查發現，僅在云南西雙版納地區，就有萬達、雅居樂、碧桂園等大型房企陸續進行大規模拿地，其中保利集團正在同政府部門洽談地產開發事宜。云南城投、華僑城、中坤、華彬等房企也早已搶灘云南旅游地產市場，每一個項目動輒數千畝，投資數百億元。

　　值得一提的是，由世紀金源集團（以下簡稱“世紀金源”）開發的名為西雙版納濱江果園避寒山莊項目，其包含的五星級酒店、溫泉會所、別墅、高爾夫球場等傳統形態的開發模式引來了業內諸多非議。多位業內人士告訴記者，世紀金源這種產品并不是真正的旅游地產，甚至對其所占有的得天獨厚的旅游資源造成了嚴重浪費。

　　記者在調查中發現，云南諸多旅游地產項目中都建有別墅、高爾夫球場等違規產品，且開發商并不以為然。在萬達西雙版納國際度假區項目中，其之前所稱的配建的體育公園實際上就是高爾夫球場。對此，該項目工作人員坦言：“這種產品現在大家都在建，不會有問題。”據云南省政府方面透露，云南省未來還將加大旅游用地出讓力度，并計劃在未來5年內建100個以上城市綜合體項目，在2013年下半年房地產開發項目中占到6成以上。

　　一邊是開發商搶占旅游資源圈地的動機，一邊是政府出讓土地、加快城市建設的意愿，兩者找到了利益的契合點。然而，政府對市場監管的不力卻使云南旅游地產市場危機隱現。

　　房企圈地熱潮

在北京造城成功后，世紀金源將其大盤復制到了云南。2007年，世紀金源在云南騰沖占地6200畝、投資80億元的騰沖國際體育度假公園和低密度住宅項目拉開了其在云南的旅游地產布局。2009年11月，世紀金源在西雙版納占地400余畝的濱江果園避寒度假山莊開始動工。

　　2009年11月，華僑城在云南陽宗海北岸也破土動工，項目占地10580畝，原計劃投資40億元，后增加到60億元，目前已完成投資額達19億元。

　　接踵而來的。是一線房企前撲后繼地如法炮制。

　　2011年，萬達西雙版納國際旅游度假區開始動工，項目計劃占地7950畝。萬達西雙版納項目營銷副總馮雪峰告訴記者，該項目僅自持部分的投資就超過200億元，整個項目的投資總額近千億元。在距離萬達大約3公里的云南西雙版納嘎灑鎮，保利、雅居樂、碧桂園目前都正在與當地政府談判開發事宜。

　　除了一線房企，資金緊張的二線房企也不甘放棄云南市場。2012年4月，當時自有資金僅3億元的中弘股份也開始大手筆進軍云南旅游地產市場，其云南西雙版納路南山旅游度假項目建設用地面積近14700畝，投資規模號稱高達150億元。

　　嗅到云南旅游地產商機的地產大鱷們紛紛各自劃出領地，據不完全統計，截至目前，云南旅游地產總計劃投資已經超過兩萬億元。

　　政府成為有力推手

云南旅游用地試點的推進給了房地產開發企業很大的契機。

　　2009年4月，國土部編制的旅游土地利用專項規劃對云南旅游產業在用地政策上進行了支持和傾斜，之后云南各地進行了頗有特色的嘗試。

　　2010年5月，西雙版納傣族自治州首次嘗試對旅游重大（重點）項目用地審批手續實行分類辦理。

　　2012年3月，云南省14個州市的“用地上山”規劃通過審查，旅游用地供應量再度加大。其中，正處于成長期的麗江近兩年待客量創中國旅游目的地人次之最。但麗江古城只有一個，古城又一次迎來了保護與發展的命題，在多重需求下，麗江近期近500畝土地被重新整理。

　　然而，一系列的政策傾斜也引發了諸多問題：有的企業以旅游之名行地產之實，在建旅游項目中，旅游用地小、房地產用地大，沒有按旅游項目的功能要求建設，出現了房地產綁架旅游的現象。云南省國土資源廳表示，未來將會積極支持旅游名鎮和旅游小鎮建設，推進云南省旅游業的長足發展。按照節約用地的要求，支持中心小城鎮發展建設。

　　動輒數千畝的旅游綜合體項目看起來最合題意，政策成了旅游地產發展的有力推手。

　　去化前景堪憂

在攬客能力上，云南目前遠遠不及海南國際旅游島，如此大規模上馬旅游地產項目，其去化前景讓人擔憂。

　　浙江省社科院社會學研究所范曉光博士認為，海南通過國際旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游休閑之外只能依靠邊貿等配套設施的搭建來吸引投資客，相對來說，云南很難在短時間內聚集大量的客源。投入巨資開發的各大開發商應避免快速開發、快速銷售的傳統房產模式，而是要通過一個完整的產業地產開發周期實現其開發模式的升級。

　　民生信托人士向記者透露，深耕于云南房地產市場的云南城投已為去化所困。該人士表示，今年7月，云南城投計劃通過民生信托進行了融資，但通過民生信托工作人員的市場調查發現，云南城投開發的住宅產品在云南的去化前景并不樂觀，而通過銷售回收的現金流是未來還款的最主要保障，基于此，云南城投與民生信托的此次合作并未達成。

　　馮雪峰表示：“對萬達而言，由于萬達項目建成后將成為這里的地標性建筑，大部分游客來西雙版納就會來萬達，我們并不擔心沒有市場。”馮雪峰進一步指出，萬達并不是傳統的住宅開發模式，在整個度假區項目中自持物業占到56%。

　　“現在每年到云南的游客量大約有1000萬人次，其中800萬會到西雙版納。

　　下一個海南當海南國際旅游島的概念推出后，大批的房地產開發企業開始陸續在海南攻城略地，一片繁榮之后也帶來了很多問題，海南近年來的旅游地產市場經過幾年開發已不容樂觀。

　　北京大學教授吳必虎表示，三亞乃至海南的旅游地產發展日漸下滑，病根在于開發商只重視酒店和地產建設，忽視度假和旅游的定位，缺少當地居民參與，再加之央企和外企圈地孤島化，一系列因素共同導致地方政府失去資源和規劃控制力。

　　在很多業內人士看來，在旅游資源方面，國內旅游城市中除了海南，云南可謂首屈一指，而目前問題已開始涌現的云南旅游地產市場是否會步海南的后塵，對此業內各執一詞。

　　云南田野地產顧問公司總經理文劍武向記者表示，旅游地產需要包含豐富的產品形態，這就要求項目經理必須進行數千畝甚至上萬畝體量的開發。他認為，目前在云南進行的旅游地產開發不應該受到外界的過多非議，云南旅游市場潛力很大，各界應給予其更多的鼓勵。

　　范曉光認則為，由于云南可吸引的投資客目前仍很有限，這雖在一定程度上影響到了房地產的去化市場，但短時間內聚集大量泡沫的危險卻較小。（李陽）

來源：中華建筑報

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀