北京二手房成交量連續三個月下滑 房價普遍回落

　　在北京乃至全國重點一二線城市樓市調控從嚴從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場繼續降溫，網簽量再度下挫，交易均價也進一步下跌。不過，由于北京二手房市場交易量經過二季度連續三個月的深度回調，交易量已跌近谷底，所以，近幾周來交易量正呈現出跌幅減小，觸底企穩的態勢，在交易量持續低迷的市場環境下，北京二手房房價也正由區域性回落轉為普遍回落，未來跌勢有望進一步擴大。

（資料圖片 來源于網絡）

　　連續三個月“量價齊跌”

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市二手住宅共網簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出臺后，北京二手房網簽量已經連續第四個月回落。

　　房價上，7月北京二手住宅成交均價環比6月再度下降1%，自5月以來連續第三個月回落。整體而言，北京二手房市場在5-7月連續三個月都呈現出了量價齊跌的態勢。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，“317新政”后，由于限購限貸門檻大幅提高，不少購房者要么失去了購房資格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率貸款壓力的經濟能力，市場有效需求大幅萎縮，交易量隨之大幅滑坡。更重要的是，北京隨后還用一系列補充政策堵住了假離婚、商業用房等過往可以打擦邊球的投資投機機會，極大地遏制住了北京二手房市場的投資投機熱情，首次置業人群和改善人群，也開始期盼房價回落，使得購房人群觀望氛圍濃厚，導致北京二手住宅交易量逐月萎縮。

　　緊跟交易量的大幅下滑，北京二手房價也迅速止漲回落。新政之下，大批購房者不得不中止或者延緩購房計劃，整個市場的供求關系發生逆轉，業主失去了惜售跳價的底氣，漲價現象不再，為求脫手，一些前期房價漲幅過大、總價較高的大戶型非普通住宅開始率先主動下調價格，之后逐步向中小戶型，向其他二手房源較多的地區擴散，最終帶來了整個北京二手房價的普遍回落。

　　交易量觸底企穩

　　從目前北京二手房市場的交易量來看，月度交易量已經跌破8000套，近兩周來的日均交易量已跌至240套左右，市場已基本接近谷底，交易量繼續大幅下跌的空間已然不大，從近幾周平穩的網簽量和緩慢復蘇的新增合同簽訂量來看，市場在逐步止跌企穩。

　　從北京二手住宅單日網簽量的半年走勢可以看出，3月后北京二手住宅單日網簽量一路下滑，6月以后全面不足500套，7月則進一步下滑到了300套左右，僅有最后一個工作日(7月31日)有454套。

　　胡景暉表示，從合同簽訂量到網簽量再到二手房價，“317新政”對北京二手房市場的影響可以說是立竿見影而又逐級傳導，先是市場實際簽單量直線下滑，從高峰直接墜落低谷，然后是網簽量因時間上的滯后性逐月下降，一步步探底，最后是房價具有一定的慣性，交易量大跌一個月之后開始逐步回落。這種層層推進的變化充分證明本輪樓市調控成效顯著，在緊縮政策沒有變化之前，北京樓市很難走出低谷。

　　交易節奏繼續放緩

　　偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，7月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為13.71次，環比6月增長了0.96次，每位成交客戶的平均看房次數為4.13次，環比6月增加0.17次。整體來看，7月北京二手房市場的交易節奏還在繼續放緩。

　　胡景暉表示，4月以來，北京二手房市場熱度消退，一來購房者逐漸回歸理性，不再急于買房甚至搶房；二來有資格、有實力的購房者減少，不少人開始觀望，市場需求銳減，所以，整個市場的交易節奏大幅放緩，一房難求的局面不再，剩下的購房者挑房過程明顯更加仔細，客戶的看房次數以及成交房源的被看次數都大大增加。

　　深入貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的精神，北京目前的房地產調控政策在去杠桿、限投機、降風險上卓有成效，市場大幅降溫，重歸理性。

　　胡景暉分析表示，從4月到7月北京二手房市場由熱轉冷、二手房價由升轉跌的表現來看，此輪北京新政已經取得了良好的效果。持續落實下去，這種低溫低量，房價回調的局面還將繼續。不過，7月北京二手房網簽量已經降到了一個非常低的水平，8月份開始網簽量將止跌企穩并在此基礎上有所回升。

　　以北京為標桿，不少一二線重點城市及部分一線城市的周邊城市也收緊樓市政策，限制交易，遏制投機，這對全國樓市的健康發展十分有利。但促使住宅向居住屬性回歸并不是一件容易之事，如果地方政府仍把土地當作財政來源，那么附著其上的住宅就很難去除商品及投資屬性；如果住房仍是資產保值增值的最佳方式，那么人們就依然會以房產為核心去配置資產。

　　因此，雖然目前的政策在樓市調控上起到了顯著的效果，但建立長效機制仍是最重要的目標。而且，除了內部調控機制的建立，外部也需要有更多金融政策、產業政策、財稅政策相配合，促使整體經濟脫虛向實，去除住宅的各種附加價值，如此方能使住宅回到它應有的軌道之上，回到其居住屬性之中。

 

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