全國物業四強現場“把脈”冰城物業

　　前來參加哈市首屆物業管理高峰論壇的全國物業“四強”——萬科物業、龍湖物業、招商物業與中信物業區域負責人，參觀了我市辰能·溪樹庭院、招商·諾丁山和四季·上東3個地產項目，在了解各樓盤軟硬件配套、物業收費及服務標準等情況后，為各小區的物業服務現場“把脈”。辰能·溪樹庭院 以“外包”降低成本 位于哈西地區的辰能·溪樹庭院項目綠蔭掩映，現已交付使用面積30萬平方米，一期入住861戶。

　　高層住宅每月每平米1.5元的物業收費標準，讓辰能物業承管項目兩年來連續虧損。該項目現有物業管理人員225人，包括保潔、保安、保綠、保修“四保”服務人員。項目一期4萬平方米的綠化外包費用為60萬元。兩年來，物業公司共虧損108萬元。為維持運轉，該項目采取了“減虧+補虧”模式，即將保安、保潔服務“外包”以降成本，缺口由房產開發公司填補。

　　【專家點評】

　　“外包”難保證服務品質

　　將保安、保潔等服務外包的經營模式，的確能降低物業管理總成本。但因保潔、保安人員為外包公司員工，物業管理難度相對會增加，對業主高品質的物業服務難以保證。同時，對于30萬平方米的交付使用面積而言，配備225名物業服務人員偏多。人均效能超過60%，物業企業基本沒有效益可言。

　　招商·諾丁山

　　“跟隨式”物企選擇微利

　　位于香坊區的招商·諾丁山項目將于今年年底交付使用，預計交付使用面積70萬平方米，目前招商物業有40余名員工在配合前期營銷。招商物業也是項目開發企業的“跟隨式”物業公司，即與項目開發企業隸屬同一集團。

　　因其“跟隨”式的經營模式，使該物業公司的管理出發點不同于其他物業公司——不以營利為主要目的，屬于微利運行，一旦在經營過程中遇到虧損將由開發企業填補虧空。據悉，該項目的物業收費標準初步定為每月每平米1.98元，但尚未得到有關部門批復。

　　【專家點評】

　　物業費前低后漲難操作

　　目前物業公司基本分為獨立經營、跟隨式經營和市場化經營三種模式，不同的產業模式決定了物業企業會選擇不同的盈利目標，招商·諾丁山的微利選擇旨在助力房地產開發。據測算，該項目的物業費標準在每月每平米2.5元左右才能與運營成本基本持平，從而保證服務品質。如物業收費標準前期制定過低，后期再行漲價，勢必超出業主的心理預期，操作起來會很艱難。建議該項目物業公司前期將物業標準定在2.5元左右。

　　四季·上東

　　高端服務與巨額虧損并存

　　位于香坊區和平路與民生路交會處的四季·上東項目，交付使用面積為70萬平方米，一期1663戶基本全部入住；二期入住率已達85%，入住1400余戶。項目庭院綠地建設近5萬平方米。

　　該項目物業費標準為每月每平米2.8元，物業管理服務人員包括保潔、保安、保綠、保修4部分，沒有外包項目。盡管物業費標準在全市處于較高水平，但主打高端服務的四季·上東物業公司每年仍虧損幾百萬元。因其同樣屬“跟隨式”物業，這些虧損目前全部靠開發公司“輸血”填補。

　　【專家點評】

　　自己造血方能可持續發展

　　物企四強均對四季·上東物業公司的巨額虧損表示擔憂。他們認為，高端的管理模式的確是吸引客戶的重要手段，但虧損數額巨大，單單依靠開發商補給并不是健康、可持續的發展模式。要想讓物業服務質量持續保持在高水平，物業企業還應開發多元化經營項目，自己造血。

來源： 哈爾濱日報

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