鄭州龍湖首塊土地拍出天價 每平米成本約1.1萬元

在連續幾日的陰雨之后，昨日天氣異常得熱，中午12時，鄭州市氣象臺就發布了高溫橙色預警，稱當日下午市區最高溫度將在37℃以上。

　　猶如當日的天氣，今年以來，鄭州新區前兩塊商住房地塊在起始價平淡成交后，昨日上午掛牌的第三塊，也是鄭州新區龍湖地區的第一塊普通商住房用地入市，引來了7家開發商的激烈競爭，在鄭州新區土地儲備交易中心最終以每畝地價936.12萬元成交，被鄭州市軌道交通置業有限公司納入囊中。

　　記者 胡審兵

　　　　聲音

　　目前開發商拿地屬于戰略性的

　　記者昨日查閱了今年以來鄭州新區商住房用地成交情況，昨日的交易火爆是今年以來的第一次，前兩塊商住房用地都是以無競爭、起始價成交。

　　對此，河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰認為，近期，不光是在鄭州，在北京等一些城市均陸陸續續爆出高價地的消息，這說明隨著市場回暖，一些開發商在去庫存化后，手里積攢了一些資金，同時對市場預期有了新的判斷。這樣，有些開發商就會有拿地動作，這和我國當前房地產市場形勢是一致的。

　　對于是否會出現高地價下一步推升高房價的問題，李曉峰認為存在這種可能，“但也會存在變數，開發商項目開盤入市需要結合當時的市場、具體情況進行分析”。李曉峰指出，雖然當前仍然屬于房地產市場的調控時期，但開發商拿地屬于戰略性的，因為一個項目的開發周期較長，而項目的具體價格定位則屬于戰術性的，屬于對未來走勢的判斷。

　　A

　　龍湖地塊

　　22輪爭奪龍湖地區首塊地

　　昨日掛牌的第一塊地為鄭政新出（2012）9號地，位于九如路東、龍湖中環南路北，宗地面積37671.39平方米（折合56.51畝），容積率小于1.7，建筑限高24米，建筑密度小于28%，綠化率大于35%，掛牌起始價為37400萬元，加價幅度為500萬元。

　　根據掛牌規則，當日掛牌時間10時截止時，如果有競買人表示愿意繼續競價，轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。

　　到10時掛牌截止時，該地塊已經過了3輪競爭，價格已升至39900萬元，比起始價高出了2500萬元。轉入現場競爭后，3號和1號輪番把價格抬到42900萬元。第7輪，4號競買人加價500萬元至43400萬元，隨后6號把價格一筆1500萬元的單子直接又抬到44900萬元。隨后3號、2號、4號、6號輪番加價，到了第13輪以后，各家競買人都以每次500萬元的幅度小心加價了，雖然市內溫度低，但仍不時有人擦汗、不停地喝水，空氣也讓人感到緊張。

　　2號、3號、4號不停地相互加價，其間第16輪把價格加到49900萬元的4號競買人不停地出去打電話，后來在第20輪、第22輪再次出手后，其他競買人不再繼續往上跟。最終，上午11時，在主持人連續3次詢問“還有沒有人繼續加價”后，該地塊以歷時1小時、爭奪22輪的結果，以52900萬元成交，競得者為鄭州市軌道交通置業有限公司。

　　記者隨后了解到，該地塊吸引了包括永威置業、鄭州建投、正商、建業、通利等7家開發商參與。

　　房價成本約每平方米1.1萬元

　　據參與此次競拍的永威置業常務副總經理馬水旺介紹，該地塊要求配建廉租回購房6400平方米、社區辦公及物業等用房1000平方米，還需要無償為政府建設四個一工程用房，即一個居民文體活動中心、一個警務工作室、一個衛生服務站和一個離退休人員管理服務站用房。按此投資估算，每畝地還需要另外增加150萬元的建筑成本，該地塊商品房銷售價格將來每平方米低于2萬元可能就會發生虧損。

　　經營城市實戰專家、深圳王牌城市研究策劃有限公司董事長上官同君大致測算，該地塊每平方米樓面地價為8260元。如加上按多層的建安成本、報建費用、管理成本、稅收，成本每平方米約在11000元。如果是市場化開發的房地產項目，2013年下半年入市的話，售價估計要在每平方米2萬元以上。

　　【算賬】

　　房價將不低于2萬/平方米

　　鄭州永威置業有限公司也參與了龍湖首塊土地競拍，永威置業常務副總馬水旺在其新浪微博中用了一個詞：“揪心”。馬水旺說，參與競買的開發商，有通利、正商、建業、名門、鄭州市建投和軌道置業，實力都不可小視。

　　據悉，龍湖首塊住宅用地的容積率為1.7，建設密度＜28%，綠地率＞28%，按照每畝地價936.1萬元算，在此基礎上還需交4%的契稅、耕地占用稅，建設一個居民文體活動中心，一個警務工作室，一個衛生服務站和一個離退休人員管理服務站用房，建10%的廉租房由政府按成本價回購。“按此投資估算，每畝需增加150萬元的建筑成本，因此實際的土地成本應為1086萬元/畝。”

　　馬水旺表示，實際上，由于受規劃限制，昨天出讓的龍湖首塊土地的商品房可售面積只有5.67萬平方米，預計樓面價將突破10900元/平方米，再加上建筑安裝費、利息、銷售稅金和人員成本等相關費用，該地塊商品房銷售價低于20000元/平方米就會虧損。

　　對此，鄭州市軌道交通有限公司有關負責人表示，軌道置業是該公司的全資子公司，主要負責對地鐵沿線的土地、物業進行房地產開發，盈利用于彌補建設資金。“龍湖地區的地鐵配套前期工程已經啟動，公司對龍湖地區的開發非常有信心，競得的地塊將建高端住宅。”

　　鄭州房地產進入龍湖時代

　　上官同君介紹，2002年8月23日，鄭東新區CBD內環第一批土地招拍掛進入市場，標志著鄭州市房地產市場用了10年，跨過107（指老107，現在的中州大道）；2004年5月1日前后，CBD內環金成地產、偉業財富廣場上市交易，房子均價每平方米2680元；2004年10月20日，CBD奧林匹克花園入市，房價每平方米3300元。如今是2012鄭州新區龍湖區域建設大幕拉開，龍湖作為鄭州最高端的商務區、最高端的商住區，寸土寸金炙手可熱的龍湖地塊，出現高價地是正常的。

　　上官同君預計，本次龍湖土地掛牌成交價格每畝936.12萬元，按理說遠比業內對于龍湖未來地價的預測要低得多，隨著龍湖土地緊鑼密鼓地進入市場，這個片區是鄭州未來最高端的區域，地價節節攀高，業內可拭目以待。
B

　　新火車站地塊

　　5家開發商為了24.18畝的地塊爭了110分鐘

　　如果說龍湖地區首塊地入市引起了眾多開發商關注的話，位于康寧路北、康平路西的16119.43平方米（折合24.18畝）的地塊，因為距離鄭州新火車站較近，現場競爭更為激烈。

　　該地塊名稱為鄭政新出（2012）10號地，規劃要求該地塊容積率小于3.5，建筑限高80米，綠化率大于30%，建筑密度小于25%。掛牌起始價為15160萬元，加價幅度為300萬元。上午10時掛牌截止時，已經歷了兩輪競爭，價格升至15460萬元。

　　當日的現場競價階段，5號、1號、2號、6號、3號、4號等競相加價，特別是第5輪，6號競買人一單3300萬元甩出來，把價格直接抬到19360萬元。但隨后，各競買人一直以300萬元的單子往上加價。

　　到了第20輪，3號競買人300萬元加至24460萬元后，各家競買人紛紛退出，隨后的競爭成了5號和1號的表演，中間多次出現主持人問“有沒有人繼續加價，第一次第二次”后，兩家再次舉手示意，時間一直到中午12時50分。經過了110分鐘的競爭后，1號競買人放棄跟單，最終5號競買人以31960萬元把該地塊納入囊中，整塊地爭奪經過了45輪。

　　與掛牌起始價15160萬元相比，成交價高出16800萬元，是起始價的2.1倍。每畝地價達到1321.75萬元，競得人為東方鼎盛地產發展有限公司。據了解，該地塊有5家開發商參與競爭。

　　上官同君測算，該地塊綜合各方面因素，將來房子的成本約在每平方米9000元。不過，這塊地還不能算是鄭州“地王”，2010年11月份，鄭東新區新火車站對面的土地，每畝地價曾達到2030.13萬元。

　　C

　　其他地塊

　　與上述兩塊地的激烈爭奪相比，當天，鄭州新區還有一塊住宅用地和一塊批發零售用地可謂平靜成交。

　　其中，位于文苑南路北、明理路東的鄭政新出（2012）11號地，面積為4434.48平方米（折合6.65畝），容積率要求小于3.5，建筑限高100米，因為無人競爭，被鄭州瑞泰置業有限公司以起始價2600萬元納入囊中，每畝地價390.98萬元。

　　鄭政新出（2012）13號地，位于商都路南、博學路西，面積4070.37平方米（折合6.11畝），掛牌起始價為1940萬元，土地用途為批發零售（加油站）。經過兩輪競爭后，河南省聯合石化有限公司以2940萬元拿下該地塊，每畝地價481.18萬元。

　　當天除了鄭州新區有幾塊地掛牌出讓外，當天上午9時，鄭州市國土資源局土地交易中心現場也有一塊商住房用地掛牌出讓。

　　該地塊面積為43929.91平方米（折合65.89畝），位于隴海西路西、西環路東，容積率小于3.5，建筑限高為100米，掛牌起始價為25036萬元，每次加價幅度為200萬元。

　　最終，該地塊以26236萬元成交，競得人為河南怡昌置業有限公司，每畝地價為398.18萬元。
（來源：鄭州晚報）

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