業委會"難產"業內人士稱開發商有配合組建的義務

本版漫畫/王偉賓

做法是成立業主大會工作輔導中心

由社區專家、教授、業委會主任等組成協助小區成立業委會

大河網報道:去年11月，針對鄭州市物業管理中存在的問題，市里提出提升物業水平的19條措施，其中之一就是，今年年底前實現城市社區業主委員會全覆蓋，對沒有組建業委會的小區，要限期組建。面對習慣性“難產”的事實，業內人士稱，開發商有配合組建業委會的義務，而業主也應增強“主人翁”意識，業委會并非“事不關己”。

難題

1

業主不積極，認為業委會“事不關己”

搜集20%的業主簽名，是青青美廬小區組建業委會的帶頭業主小劉最頭疼的事。他把組建業委會的必要性“說爛了”，比如可以很便捷地啟動維修資金，把漏水許久的樓頂早日修好，但低層的業主說，“又漏不到我家，業委會關我啥事。”小劉和很多業委會籌備帶頭人都遇到過業主不積極的現象。

支招

業主應學習外國一入住就組建業委會

鄭州市房管局物業管理處處長程建穎：在南方，很多業主不會讓電梯滿載，寧愿多等一會兒，因為他知道滿載會減損電梯的壽命，影響的還是自己。業委會也是如此，雖然他可能沒解決某個業主的問題，但他代表的是小區全體業主，在監督物業時，不像以前單兵作戰，它更有力度。

知名物業專家舒可心：業主要向國外學習，一住進小區，就先成立業主大會、選出業委會。平時，花很少的成本讓它運轉，一旦與物業或者開發商發生糾紛，就能立即反應。

難題

2

業主彼此陌生，牽頭人缺乏公信力

有業委會籌備組成員回憶，組建業委會大多采用挨家挨戶敲門的辦法，且多在晚上。一些業主曾把他們當推銷員、騙子、小偷，甚至曾被投訴到物業公司。有時同一個樓層的鄰居，都彼此陌生，難開展工作。

支招

居委會平時應給業主搭建溝通平臺

河南省物業商會秘書長張國強：業主彼此陌生，牽頭業主缺乏公信力是成立業委會的通病。居委會在平時應該給業主搭建溝通的平臺，比如組織文娛活動、體育比賽、年度聯歡會。

一些小區有業主QQ群、小區論壇、貼吧，那些入住率低或租房戶多的小區，可以借鑒，在網上加強溝通。

難題

3

開發商、物業公司設絆子

目前，要成立業委會的小區，大多是業主和物業矛盾無法調解，業委會組建起來后，第一件事就是“干掉”物業公司。而鄭州90%的物業公司都是開發商下屬的，一聽說要組建業委會，開發商和物業公司常常設絆子。

支招

業主可向物業協會投訴設阻物業公司

鄭州市物業管理協會會長張國俊：物業公司應該正確看待業委會。有了業委會，物業公司更易開展工作。

對于業委會籌備組，開發商和物業應提供業主姓名、聯系方式、產權證面積等最基本信息。

目前，鄭州有1000家物業公司，其中410家是物業管理協會的會員單位。如果在籌備業委會時，物業公司設絆子，業主可以向協會投訴，協會將協調解決。

難題

4

成立業委會門檻偏高，容易“黃湯”

據規定，成立首次業主大會，應由3名以上業主提議，并征得入住20%以上業主簽字同意，將書面申請提交所在地的房管部門。業委會籌備組成立之日起45天內，要召開首次業主大會，選出業委會。不少牽頭業主反映，業委會成立門檻偏高，一旦中間遇到絆子容易“黃湯”。

支招

業主要先吃透相關法律法規

張國強：業主要想成立業委會，要先弄懂學好《物權法》、《業主大會規程》和《鄭州市物業管理條例》，這一點很關鍵。籌備業委會，要弄明白有關法律法規的規定，按規定辦事，這才能掌握主動權。

難題

5

政府相關部門指導缺失

一位不愿具名的業內人士稱，相關部門的指導缺失是事實。不少居委會每年有舉辦社區活動的任務，這些活動只能在小區里進行，而場地、水電等支持都由物業公司提供，為得到支持，這些部門不愿“得罪”物業公司，對業主的幫助自然少了。

支招

成立業主代表協調委員會向業委會過渡

程建穎：去年11月，鄭州市物業管理工作領導小組下發了《鄭州市住宅小區業主代表協調委員會指導意見》，由鄭州市副市長張建慧簽發，要求“沒有業委會的小區應當成立業主代表協調委員會”，以行政手段加快業委會成立的步伐。

街道辦將到小區每棟樓走訪，每棟樓選出一個“樓長”，由3~11人組成業主代表協調委員會，代行業委會部分職責，這是召開業主大會產生業委會前的過渡組織。

舒可心：現在北京的辦法比較好，讓公益律師、公益人士、第三方專業機構等，協助小區成立業主大會、選出業委會。

2011年，北京市住建委批復成立“北京首一業主大會工作輔導中心”，是由國內及北京的社區專家、教授、業主委員會主任組成，為社區提供專業化服務，協助小區成立業委會。該中心一年能幫助幾十個小區成立業委會。

難題

6

組建業委會缺乏資金

青青美廬小區業主小劉稱，在籌備業委會的這幾個月里，印刷費、通信費、交通費等，他已經花了近千元。沒有資金來源，完全靠個人奉獻，積極性容易被打消，也是業委會“難產”的原因之一。

支招

政府撥款或物業將公共面積收益劃撥一部分給業委會

舒可心：業主大會是業主自己的組織，既然認為業委會有用，業主就要為其承擔費用。如果業委會沒經費，他們利用職權獲利，那豈不是更糟？

業委會也有義務和責任，比如它應誠信，不能騙業主，還應定期召開業主大會，監督物業公司，如委員不盡義務，業主就罷免他。

一位不愿具名的業內人士稱，資金，幾乎是每個業委會出現問題的根源，但如何解決資金問題，還沒有太好的先例。

他建議，對于每個籌備業委會的小區，政府部門予以撥款，撥了多少、支出多少、賬目明細等，由政府、業委會定期張榜公示。

物業公司在小區公共面積的收益，如室外廣告、樓宇電梯廣告等，這些理應花在業主身上，也可以抽出一部分劃給業委會。

來源：大河網

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